文/乐居财经 魏薇

2025年的房地产行业，终于走到了上一轮高周转时代的尾声，取而代之的，是一个折叠且高度分化的新格局。

一方面，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地等企业继续保持千亿销售规模，以稳健经营和多元业务维持在头部阵营。

另一方面，昔日的行业巨头们，在这一年面临了排名下滑与资金链挑战，市场对其盈利能力的下滑及债务压力的关注度空前提高。

从已经披露的2025年房企年报来看，行业的分层非常清晰：

有人深陷泥潭持续亏损；有人依靠债务重组上演“纸面富贵”；而只有少数标杆企业，通过艰难的战略转型，终于构筑起抵抗周期波动的盈利护城河。

这三条截然不同的路径，拼凑出了当下中国房企最真实的样貌。

阵痛与出清

在行业新旧模式转换的断层期，即便是曾经的“优等生”也难以独善其身，万科便是这一梯队的典型缩影。

2025年，万科归母净利润亏损达885.56亿元，加上2024年的亏损494.78亿元，两年合计亏损近1380亿元。

万科鼎盛时期的市值约4000亿元，两年亏损相当于蒸发三分之一。

对此，万科在年报中称：2025年是很不平凡的一年，行业处于全新的发展模式，万科受供求关系、前几年高价拿地进入结算周期、新增计提存货贬值以及信用减值，几大因素的共同叠加让企业的正常经营雪上加霜。

这并非一家企业的偶然，而是整个行业在消化前期高杠杆扩张带来的历史包袱时，必须经历的痛苦出清过程。

出险房企扭亏

与巨亏梯队形成鲜明对比的，是一批在2025年突然扭亏为盈的出险房企。

剥开利润表华丽的外衣，这实际上是一场基于会计准则的“技术性修复”。

根据会计准则，当债务以低于账面价值清偿时，差额将一次性计入当期利润。

2025年，房企债务重组全面加速。

据克而瑞统计，2025年有10家房企债务重组、企业重整收益合计超过5000亿元，受此影响10家房企预计盈利超千亿。

9家债务重组方案获批的企业，债务重组收益合计达到4348亿元，使得合计利润从2024年的亏损2071.8亿元变为盈利768.9亿元。

碧桂园就是典型案例。

2024年深陷亏损，但在2025年录得934.8亿元的债务重组收益后，实现了16.24亿元的利润。

佳兆业录得债务重组收益853.74亿元后，净利润冲高至523.26亿元。旭辉录得414.32亿元的债务重组收益，最后实现净利润158.95亿元。

另外，禹洲集团、远洋集团、世茂集团等房企均通过债务重组收益获得了正向利润。

但同时，融创、时代中国、龙光集团在录得债务重组收益后，仍然录得净利润亏损。

例如融创，其在2025年录得329.67亿元的重组收益，但最后公司拥有人应占亏损约123.3亿元，较2024年的257.0亿元大幅收窄52.0%。

金科也发布了业绩预告，预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为盈利300亿元~350亿元（上年同期为亏损319.70亿元），主要原因为680~700亿元的债务重整收益，计入当期非经常性损益，主要包含债务豁免收益、超额亏损转回投资收益等。

若加上金科，10家房企2025年房企债务重组、企业重整收益合计超过5000亿元。

但需要清醒认识到的是，这些企业的盈利并非来自主营业务的真实复苏。如果剔除这笔巨额的重组收益，其业务经营本身仍处在承压与亏损状态。

独立行情

当一些房企亏损到深渊、一些靠技术性盈利短暂翻红时，行业内已有另一类企业凭借扎实的经营业务穿越了周期。

华润置地与龙湖，是其中的代表。

它们不再依赖单纯的房屋买卖，而是通过提升经营性业务占比，实现了利润结构的质变。

2025年，华润置地实现综合营业额2814.4亿元，股东应占溢利254.2亿元，基本保持稳定。

更关键的是利润结构的改变：2025年经营性业务收入432.8亿，同比增长3.7%；经营性业务核心净利润达到116.5亿，占比51.8%。

集团董事会主席李欣在业绩会上明确表示：公司已经彻底摆脱“高杠杆、高负债、高周转”的传统模式。

龙湖也是一个典型。

2025年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创下历史新高，占总营业收入的比例达27.5%。该板块全年贡献核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%，净利率约30%。

基于非开发业务源源不断的现金回流，龙湖在2025年实现了含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元。

龙湖通过“正向经营性现金流”作为底层驱动力，持续通过经营性现金流主动压降负债，成为少数在2025年显著降低债务敞口，并完成债务安全削峰的民营房企。

总体来看，房企年报呈现出的差异，并不是短期的分化，而是行业底层商业模式变迁的结果。

持续亏损的房企将面临更长时间的资产出清与组织调整；依赖重组收益的企业需要在未来一到两年重新构建主业的造血能力，否则盈利难以为继；而那些已经完成经营结构调整的企业，将在未来几年享受到行业新秩序带来的时间红利。