溢价8.7%！中建智地13.24亿竞得亦庄瀛海临铁宅地
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进深
徐迪
2026-04-21 16:12
北京进深 徐迪 4月21日，亦庄新城0802街区1401-1地块成交。
由中建智地13.24亿元竞得，折合楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%。
这也是北京今年以来首宗拍出溢价的地块。
现场竞价在建发房产、中国金茂、保利发展、中建智地和招商蛇口5家房企中展开。
在2025年初发布的北京拟供地清单中，亦庄供有4宗涉宅地块。
但是在当年1月底，亦庄X24也就是招商序所在地块完成出让后，11个月的时间里，亦庄没有宅地上架。
去年7月2日，亦庄0802街区1401地块规划综合实施方案公示。
随后，该地块被列入第八轮拟出让清单，也是迟迟未被激活，一直到上周，1401地块才进入用地预申请。
为了降低开发压力，1401地块从中间划了一道线，拆成南北两幅。
拆分之后，两幅地与亦庄招商序规模相当。
此外，预申请阶段的1401地块，容积率从2.5调降至2.0，小区舒适度将大幅提升。
率先被激活的是北侧1号地块，占地约2.59公顷，规划地上建面5.18万㎡，折合楼面价2.35万元/㎡。
招商序的成交楼面价是4万元/㎡。
当然，招商序所在的河西板块属于亦庄最成熟的高品质居住区；而1401地块所在的瀛海板块则是亦庄扩区后的生活配套延伸区，靠近大兴区，主打临铁低密。
原地块接近正方形，拆开之后，也颇为方正，东西长而南北短，面宽资源优秀。
朝向沿道路略向西侧倾斜，角度不大，整体来看地形条件还是非常不错的。
出让文件中明确提到，打造“亦庄好房子”模式，鼓励依据“好房子”技术要点提升住宅项目品质。
01地块背了一小包袱。须配建西面4.1公顷的绿地。虽然还不清楚它的建安标准，至少也砸个4000万元。
这让它楼面价增加了大约770元/㎡。
两块地分开出让，最大的问题，是楼栋的退线。
这两块地一南一北排列，中间没有道路，只有一条用地红线，未来也就是一堵墙。
从建筑设计规划讲，两块地须统筹考虑，权益退线是个大问题。
如果两个房企分别拿地，但凡谁占了便宜，对方就得吃亏了，除非，某房企把两块地通吃。
它们的南面有中海寰宇时代，北面有瑞福园，这都是要考虑退线问题。
幸好两个老盘对它们影响不大，有马路和绿化带隔开。
预计南侧02地块南排是16层，北排是18层。
北侧01地块南排是16层，北排分别是17/18/14层。
宗地位于大兴区瀛海镇，五环至六环之间，东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。
周边有瀛海环宇坊、瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较完善。
亦庄扩容把瀛海纳入，定位综合配套服务区，未来这里将聚集人口27.4万。
距离1401地块最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。
向西2公里是大兴发展开发的亦生悦、亦生共悦，以及中建壹品星光里等共产房项目。
“好房子”新规后，亦庄共有两个项目入市，分别是招商序和北京润府二期，一个在河西，一个在北神树，距离都比较远。
瀛海片区首次出现新规盘，预计会吸引一部分置换客群的关注。
来源：进深
作者：徐迪
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