文/乐居财经 徐酒眠

在商业地产领域，一个公认的现实是：购物中心的平均迭代周期已缩短至3-5年，存量商业的焕新频率越来越快，消费者的审美疲劳期也越来越短。

然而，在深圳福田CBD的核心地段，有一座开业已整整20年的商业体，始终保持着98%的平均出租率、约400家品牌的活跃生态，依然是深圳年轻人追逐潮流的首选目的地。

它就是深圳福田星河COCO Park。

2006年，它以“全国首个公园情景式购物中心”的身份横空出世，打破了传统百货商场的“盒子”形态，在商场正中央打造了一座6000平方米的下沉式露天星空广场，让消费者第一次尝鲜“逛公园般的购物体验”。

20年后，当深圳这座城市的人口平均年龄仅为32.5岁，这座商业体不仅没有老去，反而与这座城市的年轻人保持着高度同步的精神频率。

它究竟做对了什么？

答案，藏在三次深度迭代的品牌调改、一座星空广场的20年演变，以及一套将客群从“流量”转化为“留量”的会员哲学之中。

三次深度迭代

20年“不设限”的商业进化

如果说商业体的生命力在于持续迭代，那么福田星河COCO Park用20年时间完成的三次关键蜕变，堪称存量商业调改的教科书级样本。

第一次迭代（2017-2020）：从“物理焕新”到“业态革命”

2017年，星河投入重资，启动了开业以来最大力度的改造升级。这不仅是外立面的视觉焕新，更是一场从空间到业态的系统性革命。2018年，君尚百货因租赁合同到期撤出星河国际裙楼，星河抓住这一契机，将原君尚百货部分纳入整体经营，以南北区进行区分，整体商业管理面积提升至12万平方米。2020年，二期空间正式亮相，带来100余家品牌，充分补全了一期业态的完整性。

在品牌维度，项目保持着年均约30%的品牌焕新率，着力强化国际美妆与潮流运动的集群效应。2019年3月至10月，14家国际化妆品品牌集中入驻，包括Dior全球最新形象店、LANCÔME、YSL、CPB、法国娇兰精品香水主题店、GIORGIO ARMANI精品店等，不仅填补了福田CBD商圈在高端化妆品业态上的空白，也进一步奠定了项目在商圈中的核心地位。

与此同时，项目在一楼街区重磅引进了adidas Originals、NIKE KICKS LOUNGE、FILA FUSION、PUMA FPS等国际潮牌，打造出深圳CBD最吸睛的“潮牌一条街”。其中adidas Originals店铺为华南最高等级三叶草店铺，是全国首家COLLECTION FDD店；NIKE KICKS LOUNGE则为最高级别的Level 1店铺，涵盖Nike和Jordan全系列鞋款。两大核心品类的集群效应，让项目的国际化、年轻化定位更加鲜明。

第二次迭代（2020-2023）：全业态闭环与“完全体”进化

二期空间的落成，让项目进入了真正的“完全体”阶段。在一期原有的国际美妆街和潮牌运动街的基础上，二期补全了儿童体验、品质生活等业态，形成了更加完整的消费生态闭环。

2020年，福田星河COCO Park以“青年不夜城”的全新姿态亮相，场景、业态和品牌全面进阶，情景式公园版休闲购物中心的构想终于完整呈现。

第三次迭代（2023至今）：首店经济与国际化升级

进入2023年后，项目在“首店经济”上持续发力，全年引进86家新品牌，其中全国首店4家、华南首店7家、深圳首店7家、福田首店11家。

2025年国庆假期，日本知名品牌BEAMS华南首家独立店在福田星河COCO Park正式开业，携2025秋冬各支线全系列新品及深圳限定系列亮相，为深圳潮流爱好者带来全新沉浸式购物体验。同年11月，徕芬全国首家旗舰店在此开业，标志着这个从线上起家的品牌正式迈入实体零售领域。

品牌的相互成就，是这座商场最动人的故事之一。泡泡玛特、TOPTOY等新零售品牌入驻后，迅速成为场内最受欢迎的商铺之一，销售额一度达到深圳同品牌中的TOP1排名。与名创优品合作的哈利·波特、Chiikawa快闪活动，销售额均为全国第一。这些成绩背后，是商场作为平台所释放的强大赋能效应。

截至目前，福田星河COCO Park业态涵盖国际美妆、潮流运动、品质餐饮、生活方式等，形成了均衡且富有活力的商业结构。20年间，这座商场从未“躺平”，而是以每三年一次的节奏，不断刷新自己的面貌。

从物理“公园”到精神“聚场”

一座星空广场的20年演变

如果说品牌调改是福田星河COCO Park的“里子”，那么那座6000平方米的星空广场，就是它最独特的“面子”。

从2006年开业之初，这座下沉式露天广场就与深圳第一高楼平安金融中心遥相呼应，构成了福田CBD最具辨识度的城市地标景观。但20年来，这座广场的价值远不止于“好看”——它从最初的景观配套，演变为深圳最高频、最活跃的“城市事件发生地”。

客群结构的代际跃迁，是福田星河COCO Park保鲜成果。20年间，项目的核心客群始终稳定在18-35岁的年轻中产群体。伴随国际化升级，客群结构更加多元，2024年商场客流量中港客占比已达到30%。

2025年，福田星河COCO Park成为福田区首个离境退税“即买即退”试点，进一步强化了深港融合消费枢纽的地位。

从早期的“深圳白领下班聚会的首选地”，到如今“深港年轻人周末必逛的潮流目的地”，星空广场见证了一代又一代深圳青年的青春记忆，也在持续吸引着Z世代的消费目光。

在运营策略上的四大“顺势而为”，是田星河COCO Park保鲜的秘诀。在20年的运营历程中，福田星河COCO Park最核心的哲学是：不创造需求，而是顺应需求；不追赶风口，而是让风口在星空广场自然生长。

深耕首发经济，项目持续引入国内外高热度IP资源，仅2025年就落地17场IP活动，其中全国首展6档、华南首展6档、深圳首展4档。52TOYS旗下潮流IP CiCiLu主题快闪在星空广场举办，高达数米的CiCiLu气模迅速锁定消费者目光，沉浸式的场景体验吸引大量年轻人打卡。与TOP TOY联合举办的“寻宝派对”主题美陈展，产品首发现场过千人排队，当日单店销售额突破TOPTOY全年最高，活动整体GMV超2000万元。每一次IP事件，都是一次线上线下联动的流量引爆。

抓住夜间经济热潮，项目连续三年打造“都市力酿·特昂节”，在深圳市商务局、福田区商务局的支持下，将微醺精酿升级为复合型人文社交场景，累计吸引超60万人次参与，成为深圳夜经济的示范性事件。星空广场的开放式格局，让夜晚的精酿市集与城市天际线交相辉映，构建出独一无二的夜游体验。

响应ESG可持续趋势，项目携手成熟平台推出“可持续探索计划”，围绕环保、循环再生等议题打造系列主题活动，将绿色理念转化为年轻人乐于参与的消费体验。这种“价值观营销”不仅契合了年轻一代的环保意识，也建立了更深层次的情感连接。

踩准宠物经济风口，在深圳市市场监督管理局福田监管局、区商务局、市宠物行业协会的指导下，项目落地首届“深圳宠物友好文化节”，构建“COCO Paw”宠物友好体系，打造宠物乐园、完善便民设施，树立了深圳宠物友好商业的示范标杆。

从最早的“公园购物”概念，到如今以内容驱动商业活力的“城市会客厅”，星空广场的20年演变，本质上是从“提供空间”到“制造内容”的跃迁。它不是一座被动的景观，而是一个主动创造城市事件、承载社会情绪的精神聚场。

客群粘性与会员生态

从“流量”到“留量”的20年穿越

20年，意味着第一批走进商场的年轻白领，如今可能已经步入中年。但福田星河COCO Park依然在吸引Z世代。这背后，是一套跨越代际的客群连接方法论。

其一是以兴趣为纽带的私域运营。

项目突破了传统商业的单向传播模式，通过搭建运动、可持续、宠物等垂直圈层社群，形成了以兴趣为纽带的高活跃度私域用户池。在“COCO Paw”宠物友好体系下，爱宠人士可以带着毛孩子在星空广场漫步，参与宠物文化节；在“都市力酿”精酿节中，精酿爱好者可以在这里找到志同道合的酒友。通过持续输出圈层专属内容与活动，项目与核心用户之间建立了超越消费关系的长期情感连接。

其二是百万级会员体系的精细化运营。

早在2006年开业之初，福田星河COCO Park就开始推行会员制；2015年，项目启动电子会员卡，率先探索线上线下的联动。经过近20年的积累，项目已形成百万级会员池，依托COCO Club小程序实现会员权益的线上化、场景化触达。针对高卡级会员，项目推行大客户1V1专属服务，通过持续丰富的会员权益内容，不断提升会员粘性与复购率，构建起从“流量”到“留量”的完整闭环。

2024年，星河控股进一步推出“星河宠粉计划2.0”，星友汇会员权益全面升级，将社群建设提升至战略高度。这一计划不仅覆盖消费权益，更延伸到生活方式、社交体验等维度，让“会员”二字不再是冷冰冰的积分数字，而是一种有温度的身份认同。

其三是深港融合消费枢纽的国际化布局。

值得一提的是，2025年福田星河COCO Park成为福田区首个离境退税“即买即退”试点。不同于传统离境退税，“即买即退”将退税环节前置到购物现场，让境外消费者在购物时就能直观感受到价格优惠。这一布局，不仅提升了港客及国际游客的消费体验，也进一步巩固了项目作为深港融合消费枢纽的战略地位。

从第一批白领到如今的Z世代，从本地客群到港客占比30%，福田星河COCO Park用20年时间证明了一个道理：商业的“保鲜”不是靠年龄，而是靠与每一代消费者保持同步的能力。

结语

商业的本质是连接人与生活

20年前，当福田星河COCO Park在福田CBD拔地而起时，深圳还是一个正在崛起的年轻城市。20年后，深圳已成为国际化大都市，而这座商业体依然站在城市潮流的最前沿。

它的“保鲜”密码，或许可以归纳为三条：一是持续迭代的勇气，20年间三次大规模调改、年均30%的品牌焕新，让每一代年轻人都能在商场找到属于自己的潮流；二是以内容驱动商业的智慧，星空广场从不只是一座建筑景观，而是承载城市事件、社会情绪和精神共鸣的“聚场”；三是以长期主义为底色的客群运营，从会员制的早期布局到私域社群的深度连接，让“流量”真正转化为“留量”。

商业的本质，从来不是钢筋水泥的堆砌，而是连接人与生活。福田星河COCO Park的20年，正是一场关于“长期主义”的胜利。

当它以依然年轻的姿态迎来20周年庆典时，它向深圳、向行业、向每一代消费者传递了一个坚定的信号：一座商业体的生命力，从不取决于它开了多久，而在于它是否始终与你我一同生长。