文/北京进深 徐迪

北京建工丰台花乡地块案名出炉：嘉棠雅序。

作为“嘉棠系”第三子，项目占地约2.35公顷，总建筑面积约8.83万㎡，其中地上建面约5.92万㎡，容积率2.5。

规划11栋住宅楼，包括3栋18F小高层和8栋6-11F洋房，大约540套房源。

4月23日取得建设工程规划许可证，公众反馈意见暂未通告。

嘉棠雅序所在丰台花乡地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。

项目开发主体为北京丰合嘉汇置业有限公司，成立于今年1月6日，注册资本24.72亿元。

北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。

北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。

   阳台进深1.15米起

项目定位首置和刚改，99/109/123/139㎡，120㎡以下为主力户型。

整体户型都很方正，面宽充足，起步99㎡，南向三面宽，9.8米通面阳台，进深仅1.15米。

主力109㎡/112㎡四居，南向阳台进深为1.4米。

尺度最大的是123㎡洋房，进深为1.45米；123㎡的小高层产品，阳台进深是1.35米。

这个阳台在全北京也算是袖珍尺度了。

好房子新规出台以来，目前为止海淀还没有1米+阳台，距离海淀比较近的几个昌南项目，有个别户型阳台进深低于1.2米。

其它区域阳台的进深基本都在1.5米-1.8米。

丰台的赠送一直也是以豪爽著称的。

嘉棠雅序往南1公里外的北京隅西颂，当年一度传出有2米进深的内嵌阳台，报规阶段虽然收窄了一部分，但最终也做出了1.5米内嵌阳台外接0.7米景观花池。

在新规出台初期，丰台的几个项目都吃到了赠送红利，包括金茂璞逸丰宜、中海丽金府，都在南向1.8米进深的通面宽阳台基础上，赠送花池。

随着政策的收紧，后续入市的建发金茂观宸，以及最新开盘的建工嘉棠璟樾，大部分户型的阳台进深也能保证在1.5米左右。

嘉棠雅序将丰台新盘的阳台赠送底线进一步拉低。

阳台尺度被限制，开发商开始在其它地方动脑筋。

比如嘉棠雅序和中建方程国贤府都在用的装饰构架——北向结构外建筑，尺寸上一般比花池大，比设备平台小，不可封闭，不计建面。

报规时是美化建筑外立面、遮蔽设备的装饰功能，然而在样板间里，已被灵活改造成一个小露台，从而实现扩容的效果，成为了一种全新的“赠送物种”。

整体赠送面积收紧，对比123面积段的两款户型，能非常直观地看到。

嘉棠雅序123㎡洋房产品，是阳台进深最大的。

南阳台赠送一半面积约8.2㎡，北向一个设备平台约3.1米，总计11.3㎡。

北京隅西颂122㎡户型，非常巧也叫雅颂，南向面宽10.4米，略逊于嘉棠雅序。

南向通面阳台一半面积为7.8㎡，外接花池面积4㎡+；北向送了两个设备平台共5.8米。合计赠送面积接近18㎡。

1、小高层

北排1-3# ，其中西北角3# 首层架空，为社区服务用房。

1# 西边户和3# 东边户为123㎡四居两卫，共35套；

其余为主力户型99㎡，共285套，户型占比近半。

2、中间3栋洋房

4# 8层、5# 6层，均为123㎡户型，共40套；

6# 楼王洋房，首层架空，为顶配户型，建面约139㎡，共36套。

3、北排5栋洋房

7-11# ，均为109㎡户型，共146套。

   栋楼排布：高低配

地形面宽够大，使得楼栋排布非常舒服，北边是大高板，南边以七八层洋房为主。

三排房子，基本上平行排列，北面三栋18层，南面是6-11层洋房。

这种一半高层，一半洋房“高低配”的产品设计，在北京市场非常少见了。

它的目的是为了拉升小区的品质。

从理论上讲，建工花乡容积率2.5，是做不到这种设计的。

北面高层容积率到了3.0，南面洋房容积率在1.8。

对比周边主要竞品北京隅西颂，基本上是纯高层产品，除了最南面的7# 是9层洋房，其余都是17、18层。

之所以能把一半面积做成洋房，一是因为花乡地块面宽资源好，更主要的是因为小区的建筑退线很少。

北面是绿化，没有退线；西面是地铁线，只退了3米；东面是绿化，基本无退线。

重点在南面，花乡组团一共有3幅住宅地块，由北到南依次是1、2、3号地。

建工花乡1号地块占据了先发优势，它的南排楼栋绝大部分只退线了4米。

正常来讲，与2号地之间按照权益要退线14米，但01地块南排，只有西边一栋退了27米，东边一栋退了17米，中间三栋长排楼栋距用地红线都只有4米。

这个退线距离，会让南面2号地未来在楼栋排布上非常难受，很容易出现南高北低的情况，影响北排低楼层采光。

   架空层下挖

由于入市节点接近，建工花乡项目与中建方程国贤府有很多相似的设计。

除了上面提到的新赠送手段装饰构架，在层高问题的解法上，也借鉴了方程国贤府的做法。

两个项目的首层架空部分，都向下扩展了空间。

方程国贤府有4栋楼首层设架空层，层高3.6米，下挖0.6米；

嘉棠雅序有2栋首层设架空层，层高3.6米，下挖了0.5-0.6米。

好房子政策下，建议架空层最低3.6米，但在控高比较严格的情况下，如果架空层实打实地做到地上3.6米层高，那么楼上住宅标准层的层高就会被压缩，极限情况下甚至少建一层楼，减少可售面积和利润。

所以，采用这种地面局部下挖的方式，从下挖后的地面算起，到架空层顶部楼板的净高，轻松达到甚至超过3.6米，满足规范要求。

“节省”下来的层高可以分配给楼上的每一层住宅，让标准层的层高更舒适。落实了好房子政策的同时，巧妙规避其对建筑总高影响，最终提升住宅产品本身竞争力，非常聪明的设计。

当然，嘉棠雅序架空层的层高是标注出来了，其它没标注的楼栋，首层是不是也下挖了？

另外，通过架空层下挖的这个细节，大致可以推测这两栋楼的住宅标准层高：小高层3米，洋房3.1米。

   配电室入地，停车位抬升

新规之后，北京主城区楼盘，配电室入地的楼盘，方程国贤府首开先河。

嘉棠雅序也是这么做的，在总平图上是找不到配电室的。

这种做法，一是增加可售住宅面积，二是让楼栋更好排列。

另一方面，小区地面有64个机动车位，位于中央两栋楼的南北两侧，与活动场地相连。

其中5#楼南边还标注了“林荫停车位”，颇为诗意。

新规盘，人车分流是基本操作，很多项目的地面停车位只为报规凑数用，实则交付时都会改成绿化。

嘉棠雅序总平图上也是只见停车位，未留车行出入口。

但是这个项目在东边设置了一处车行出入口，并且车行动线也十分合理，只在小区东半边，另外半边基本上无车流。

所以后续是否真会按图施工，保留这些地面停车位？

显然不大可能。

   后续大量宅地待供应

嘉棠雅序位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。

通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。

周边生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。

西南方向不到2公里，就是金隅地产的新盘北京隅西颂。

除此之外，01地块南侧，还有两幅规模更大的住宅用地待供应。

其中02地块建面超12万㎡，最南边的03地块也有6.6万㎡。