文/上海进深 严明会

最近，中海云邸玖章三期开始预热，效果图、户型图等消息同步释放。

项目将推出100-120㎡户型的全新产品，样板间将于4月30日开放。

预计5月首开，推出西南角的6幢。

这是去年底拿地后的首次亮相，也是上海住宅设计优化新规落地后，中海在该板块推出的首个完整迭代产品。

去年11月24日，中海以21.77亿元的底价竞得杨浦区定海社区N090602单元K8-03地块（定海路街道142街坊），楼面价68800元/㎡。

12月中旬，项目规划就公示。

从方案来看，5幢楼中除位居中轴的2号楼外，其余4幢均设有连廊，一梯两户。

新规之下，层层连廊加一梯两户，产品面本身并不讨喜，策略上却是中海权衡后的最优解。

在新规前，对于18层以下的高层住宅，开发商通常有两种思路来平衡得房率与居住体验。

第一种方案是按标准配置：

每个单元配置2部电梯和1个楼梯，采用2梯4户并配以层层内连廊，这样户均只分摊半部电梯和四分之一个楼梯。

得房率更高，缺点是有一半的户型会直接面对连廊，影响隐私和采光。

第二种方案利用了老标准中的一条豁免条款：

当十二层至十八层住宅每单元只设1台电梯时，必须在十二层及以上每三层设置一处连廊，并规定连廊净宽不小于1.2米。

每单元仅需1部电梯和1个楼梯，而连廊只在12层、15层等隔层出现，对住户的干扰大大减少；总高在14层以下时，连廊甚至可以只放在顶层。

这个方案得房率会稍低于前一种，但胜在大部分楼层没有连廊。

去年下半年的新版《住宅设计标准》明确规定：

十二层及十二层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过33m的住宅建筑，每单元应至少设置2台电梯。

对于总高接近54米的中海云邸玖章三期而言，这意味着“单电梯加隔层连廊”的路径直接关闭，每单元2部电梯成为必选项。

于是，中海云邸玖章三期最终呈现出这样一种解题思路：

既然2部电梯已不可免，便用层层连廊将公摊继续优化，再借新规赠送的阳台、飘窗面积增加实际使用空间，同时在户型布局上把连廊的负面影响尽可能减少。

具体落位上，120㎡户型都是边户，避免了连廊影响；100㎡户型大多是中间户，部分是边户。

每户都有南向双阳台，全屋飘窗，边户还有南北双270度转角飘窗。

新规之下，中海在一梯两户的基础上，把120㎡的产证得房率做到了80% ，实际得房率超91%，100㎡实际得房率超87%。

此外，项目中还有少量约135㎡的楼王户型，占据小区中轴线上最好的位置（2幢），一梯一户且没有连廊。

这套产品逻辑，让中海云邸玖章三期既守住了得房率底线，也在户型上呈现出与前期产品明显不同的迭代痕迹。

公区打造上，中海做了进一步突破。

首层全部实现4-6米挑高架空，约2000平方米架空层被规划为含儿童游乐、共享书房、健身区等的泛会所空间，并与约4600平方米中央景观轴融合，形成一个“超级架空环”。

项目的建设单位为“上海海瑧房地产有限公司”，与中海云邸玖章同属一个项目公司，法定代表人刘慧明，此人是中海华东区域总经理。

云邸玖章三区地块楼面价6.88万/㎡，相比于已经入市的南北地块楼面价较低，中海云邸玖章北区地块，楼板价6.92万元/㎡，南区地块楼板价7.33万/㎡，且新地块还是采用新规。

地价成本与产品规则的双重换挡，面积段的差异，让三期的最终定价策略变得非常有看点。

云邸玖章南区在去年4月、6月、10月、11月四次开盘，推出417套房源，目前已售293套，去化率70%。

北区在今年6月和今年3月两次推盘，共推出201套房源，已售117套，去化率58%。