文/乐居财经 曾树佳

年初，中铁置业召开了一场内部会议。

作为中铁置业董事长，杨智艳提出，产业资产盘活是企业生存所需，产业资产运营是转型发展所需。

产业运营的发展思路是，提升收益水平、加强成本控制、培育核心商业模式、做好品牌打造、实现价值赋能。

过去的这一年里，他对内参与各项会议，对外走访、调研，忙碌的身影时常闪现。

比如，去年11月，他到广东开展商务活动，并调研指导华南公司工作，实地考察了在建项目和意向地块。

12月，他在深圳与宝安区相关领导会谈，探讨在TOD、城市更新、文旅康养等领域的政企合作。

近日，中铁置业发布了2025年年报，披露了这家房企的业绩底色。

资产盘活

去年全年，中铁置业的营业收入为234.3亿元，同比下降21.35%；净利润为-11.72亿元，同比2024年的亏损则有所收窄。

若将时间线拉长，其盈利水平呈现出了浮动的状态。

2022年至2024年，中铁置业分别实现净利润-17.49亿元、1.136亿元、-14.52亿元。

之所以在某些时间段发生亏损，主要是大环境造成的。

受房地产宏观政策调整，房地产市场形势整体下滑影响，中铁置业出于谨慎性原则考虑，对存货资产，计提了较大金额的存货跌价损失。

房地产行业的薄利已成现实。

据中铁置业一份中期票据的募集说明书里披露，2022-2024年及2025年1-9月，其房地产业务毛利率分别为13.94%、12.77%、13.84%和6.98%。

不过，中铁置业的造血能力，仍然在线。

2022年至2025年，这四年间，它经营活动产生的现金流量净额，分别为25.75亿元、68.48亿元、29.14亿元、9.57亿元，均保持着正值。

中铁置业维持着现金流，跟它较为重视资产盘活有关。

据乐居财经了解，中铁置业成立主要领导挂帅的资产盘活工作组，分管领导片区负责，坚持“以存量换增量”的经营理念，持续开展资产盘活工作。

一方面，持续加强销售去化和资金回流速度，实行“一项一策”，缩短经营性净现金流回正周期和项目清盘时间，实现自我可持续循环发展。

另一方面，持续推行和拓展自持业态的资产证券化融资模式，盘活大额沉淀资金，为可持续发展提供 资金来源。

集约化思路

沿着时间线，它经营活动产生的现金流净额，有着一定的波动幅度。这是公司项目的持续开发投入，所造成的。

据统计，中铁置业2025年共拿了6宗地块，权益地价约为92亿元。拿地的城市集中在北京、上海、西安、深圳等一二线城市。

在北京海淀，它联手招商蛇口、华润置地以91.52亿元竞得海淀区朱房0029地块。中铁置业拥有项目的30%权益，权益地价达到27.46亿元。

在上海杨浦区，获得定海社区I15-01、I4-01地块。

在西安曲江新区，竞得了电竞产业园QJ-8-9-37地块、QJ-8-2-17地块。

在深圳市福田区，则拿下了34-04（B405-0308）地块，这是一宗“全现房销售”地块，项目已定名为“臻云雅苑”。

中铁置业给自己的定位，是成为城市综合开发运营商。

此前，其“十四五”战略目标是“确保进入房地产行业60强，力争进入房地产行业50强”。

该公司奉行的是集约化的发展策略。

其中包括布局集约化，即围绕京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、成渝双城经济圈等发展规划，加大在高能级城市投资力度，改善投资质量。

业态集约化，则是持续发力“地产 基建”“地产 产业”等业务领域，重点打造具有品牌影响力的高品质住宅、TOD、会展地产、产业园区、康养地产等项目，塑造中国中铁特色地产名片。

而资源集约化，意味着它将优势资源集中使用在市场占有率高、盈利能力强、投入产出效率高的区域，引领中铁置业经营效益提升。