文/乐居财经 曾树佳

吴秉琪空降华侨城的半年多时间里，该公司的策略，是“盘活存量、做优增量”；同时“刀刃向内”，重塑企业文化。

近期，仍能看到华侨城处置资产的举措。

比如，其挂牌太原侨鼎置业67%股权及相关债权，转让底价6亿元；而合肥两地块被收储，获得了23.21亿元补偿。

对内，自年初发布《华侨城十戒》之后，华侨城持续采取反腐举措。有消息称，从3月份至今，华侨城已有三名高管被调查。

忙碌的掌舵者

在公开场合，常常能看到吴秉琪对外走访交流，对内开会定调的忙碌身影。

去年9月，吴秉琪开始进入华侨城集团的核心管理层，担任总经理。两个月后，他又担任董事长，成为华侨城的“一把手”。

自履新以来，他走访中旅集团、中国中铁、华润集团、中建集团等，深入深圳欢乐谷等一线项目，赶赴贵州定点帮扶县调研指导，行程密集。

他还接待了中建一局、中建三局、中冶等公司管理层的拜访，谋求与各方主体深化战略合作、拓展合作领域。

此外，在吴秉琪的掌舵下，华侨城颇有“刀刃向内”的决心。

今年1月底，《华侨城十戒》正式发布，里面提及了10条管理人员的禁止行为：

利用职权谋取私利；不如实报告重要事项或重特大事故；私自持有、处置公司资产；泄露公司核心机密；做假账；违规从事营利活动；编造、传播谣言或诬告陷害；违规投资并购；对组织阳奉阴违；违规开展虚假贸易。

这被视为华侨城进行深刻自我变革、重塑企业价值观与行为准则的标志。

《华侨城十戒》的核心条款，借鉴的是《华润十戒》。华润集团早在90年代，便推出《华润十戒》，并历经多年迭代优化，成为其企业文化符号。

而吴秉琪拥有深厚华润履历，曾在华润物业、华润营造、华润置地等平台任职。他空降华侨城后，引入这套治理逻辑，意在给流动性承压的华侨城，进行一场全面的革新。

而自从画出这样一道红线之后，华侨城的反腐动作，变得较为密集。

从3月份至今，华侨城有三名高管被调查。

三人分处华东区域项目公司、深圳地产平台与集团总部监督部门，地域跨度从扬州到深圳再到广州，职务涵盖一线操盘手、条线总监与集团审计负责人。

资产盘活

眼下的华侨城，一直在强调围绕“盘活存量、做优增量”的主线，推进存量资产盘活。

它试图按市场化原则推进资产盘活退出，进一步实现资产结构的平衡优化。

截至2025年末，该公司累计完成了60余个存量项目的专业化整合工作，形成了文旅、商业、酒店、物业服务等专业化管理体系。

各板块基本实现了“一业一企、一企一业”运作，提升运营效率。

它之所以要发力厘清开发、商业和文旅的业务边界，是因为此前的“造城”模式，在眼下的调控环境里，已经不太适应了。

2015年前后，段先念成为华侨城掌舵者，提出了“文化 旅游 城镇化”和“旅游 互联网 金融”的跨越式发展战略，开启了全国范围内的规模扩张。

在此模式驱动下，华侨城大量在与地方政府合作的全域旅游项目中获取土地，这使得公司布局迅速下沉。

彼时，它签下的项目，许多都是宏大叙事。

比如，2016年，华侨城集团“千亿入滇”，与云南省政府，签订超过千亿的全面战略合作协议；2017年“西安狂飙”，宣布将投资2380亿元，打造大西安文化旅游新高地……

通过“战区制”在全国布局，其项目一度从个位数城市，迅速扩张至超过30个，三四线城市土储占比接近60%。

在段先念的执掌下，华侨城取得了较大的突破，营收突破千亿。但当进入地产周期后，其在三四线城市沉淀的资产，弊端开始显现，计提的资产减值，影响了华侨城的利润。

2025年，上市平台华侨城A（000069）实现营业收入313.81亿元，同比下降42.32%；归母净利润为-144.96亿元，同比亏损幅度扩大了67.35%。

亏损的主要来源之一，仍是资产减值。

去年，其资产减值损失高达99.77亿元，占利润总额亏损比例的57.85%，主要是应收款项和存货跌价准备。

不过，华侨城的调整，已收到了成效。

2025年，华侨城内部的收入结构，发生了转变。其房地产业务收入的占比，由上年的49.47%降至31.39%；而旅游综合收入的占比，则大幅提升至68.1%，首次成为营收绝对主力。

期内，该公司的经营活动产生的现金流量净额，达到125.01亿元，同比2024年增加133.13%，且连续三年为正。