上海豪宅越火，凯迪钱汉新压力越大
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进深
魏薇
2026-05-21 15:14
文/上海进深 严明会
黄浦滨江，最近有点热闹。
一边，是整个黄浦世博滨江整盘规划刚刚公示，总面积约3.6平方公里，可开发规模约180万平方米，商业、文化、科创与高品质住宅集中注入，滨江天际线即将重塑，直接把市场情绪点燃。
另一边，著名的“鸽王”凯迪迪美逊，终于有了实质性动作。这个在2011年就拿地的项目，早已是现房状态。
今年1月，项目正式定名凯迪庐湾，下周就将召开媒体见面会。
这个时间点很微妙。
项目虽然位于黄浦滨江，但又比很多黄浦滨江项目更贴近徐汇滨江。
根据最新规划，项目所在的SBPX-03单元新规划了两宗住宅用地。其中，138-04地块为纯住宅用地（Rr3），用地面积21919㎡，容积率3.1，限高80米。
而这只是局部，整个世博滨江将新增7幅商品住宅用地，其中绝大部分地块都具备江景视野条件，住宅总体量超30万平方米。
按照现在上海新规产品的趋势来看，未来大概率都会做高赠送、高得房率的3.5代新规住宅。
倘若凯迪庐湾迟迟再不入市，未来就要跟一波全新迭代的滨江豪宅硬碰硬，竞争压力陡增。
项目由3栋总高16-24层的高层组成，仅197套房源，主推建面约130-392㎡产品，主力户型是200㎡的三房和四房。
开发商为上海久禄企业发展有限公司，隶属于凯迪集团，是一家上海本土房企，法人为钱汉新。
区位相当不错，位于原卢湾区龙华东路809号，打浦路和日晖东路附近。
内环边、老卢湾、世博滨江，一街之隔就是黄浦绿地缤纷城，距离4号线鲁班路站约880米，离黄浦江直线距离也就约550米。
放在今天看，这种地段依然很能打。
这些年，从绿地海珀黄浦，到融创外滩壹号院，再到后来的中海顺昌玖里、露香园、董家渡，再叠加整个西岸、前滩、北外滩一起形成的滨江豪宅浪潮，上海核心滨江的价值体系，已经被重塑过一轮。
黄浦滨江也终于从当年的规划概念，开始进入真正的兑现阶段。
而凯迪迪美逊，就像一个被时代遗忘在原地的项目。它看着周边房价一路上涨，看着一个个滨江项目从十几万迈入20万 时代，却始终没有交卷。
背后传闻众多：动迁未清、环评问题、设计方案反复修改，而后上海楼市步入长周期限购限价，对这类偏豪宅定位的项目而言，开发商显然不甘心在价格受限时仓促入市。
最近几年间，“迪美逊要开了”的消息每隔一阵就冒出来一次：
销售团队招聘、样板间开放、即将取证……但最终都不了了之，它也因此成了上海楼市有名的“捂盘王”之一。
网上那套约200㎡三房的户型图，在各大中介和豪宅群里循环流转。受制于老旧规划设计，在如今高赠送、高得房率的大户型赛道中，竞争力明显不足。
样板房照片也偶被翻出。
只是风格实在太古早，带着一种十年前上海豪宅的审美痕迹：大理石拼花、厚重的背景墙、偏欧式的线条，以及一种老钱风还没进化完成的气质。
如今凯迪庐湾如果真的准备入市，市场更关心的是：
产品会不会重做，会改到什么程度，最后会卖多少钱。
来源：进深
作者：魏薇
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