文/北京进深 徐迪

5月20日，拿地两个月后，住总顺义河东项目总平图公示。

很炸裂，没有标出阳台等赠送空间。

按照“核心区位审批趋严”的潜规则，顺义新盘的赠送率不可能低。

也就是说，赠送空间不是没有，恰恰相反，可能是多得没敢画出来。

从整齐的建筑轮廓来的来看，首先能到一个信息：

南北都是通面宽的赠送平台。

什么形式，可以结合立面效果图来猜猜。

1、南侧：

开敞阳台，还有顺义新盘的招牌物种——可封闭的防火挑檐；

2、侧边：

端户有飘窗，与阳台结合，形成转角面。

3、北面：

预计也是设备平台+防火挑檐的全赠送组合。

加上它全洋房的底子，得房率不敢说全到100%，低于在98%的户型也不会很多。

户型以小面积段为主，叠加临铁的优势，目标以刚需及地缘首改客群为主。

户均建面约94㎡，主力88/108㎡。

少量80㎡以下的小三居，位于西北角的2#楼。

其余大部户型都能做到10米左右的三面宽。

中间带架空层的3#、4#楼，面宽能达到11米 。

项目总建面约6.07万㎡，其中地上计容建面约4.08万㎡，容积率1.3。

规划11栋6-10F坡顶小洋房，约432户。

打造了一条南北贯通的中央景轴，住宅楼布局整体呈点状对称排列。

正门在小区北侧，圆形出入口广场，结合配套楼做了气派的装饰大门。

通过风雨连廊向内连接另一栋配套楼，两侧为住宅楼架空层。

公共服务设施都集中在中心区域，服务半径合理。

再往里是下沉庭院，做了双层水系景观。

向南是景观大道，一直延伸到小区南侧的口袋公园里。

小区设有530个机动车停车位，配比约为1:1.23。

其中有43个车位在地上。

一般来说，为保证人车分流，这部分地上停车位会被取消，并且取消后小区车位配比也能达到1:1.13的水平。

比较稀奇的是，鸟瞰图上，这部分地上车位居然都被画了出来。

之前也有不少新盘规划了地面停车位，但都只在总平面图上显示，有展示效果的小区鸟瞰图上，基本是看不到的。

  拿地回溯

顺义河东站3101-0037地块以5.71亿元底价成交，折合楼面价约1.4万元/㎡。

拿地主体即项目公司，北京住总京顺房地产开发有限公司，成立于2017年7月3日，注册资本4亿元。

法定代表人、董事长、总经理由巴德胜一人担任。

该公司由北京祥业房地产有限公司100%持股，隶属于北京城建旗下的住总集团。

项目周边有京汉生活广场、北京儿童医院顺义妇儿医院、潮白河森林公园、减河公园等生活配套设施。

距离地铁15号线俸伯站直线约400米，交通便捷。

西侧就是住总青年ONE，一梯两户的纯洋房社区，小区容积率1.5，主推建面约72/89㎡三居和105㎡四居，2024年9月底开盘，共11栋洋房444套房源，目前均已售罄，成交均价3.26万元/㎡。

住总青年ONE的拿地楼面价是1.62万/㎡，此次新拍的0037地块便宜了2000 ，成本优势明显。

在北京城建发出的大红色拿地喜报中，浓墨重彩的几个大字值得细思：不止于ONE。

不排除是住总青年ONE二期或升级版作品。

比较怪异的是，作为一个成熟的楼盘品牌，这张海报上并没有出现“住总”二字，不知道是为了避免对住总青年ONE二期的猜测，还是避免大家关注住总品牌。

拿地主体是住总京顺，海报上体现的却是“北京城建祥业公司”，而祥业公司实际上是住总集团的全资子公司。

所以是既不用拿地主体，也不是品牌主体，偏偏挑了个完全看不出与住总有关的祥业公司。