北京进深 徐迪 6月5日，海开上地0702项目方案的反馈意见出来了，一共有：1092份！

这应该是北京近两年收到公众反馈意见最多的一个新盘了。

经主管部分整理，一共有十四大类。

包括架空层层高、楼栋间距、各类赠送平台、消防设计，以及开闭站、调蓄池、化粪池等公共设施的位置，甚至直接质疑审批标准。

几乎涉及到一张总平图上所有的设计。

看完这份采信情况通告，基本不用看图都知道海开这个新盘的设计方案了。

除此之外，还有两条非常主观，带有极大个人情绪的意见：

1、项目影响周边二手房保值，导致二手房降价，违背“稳房价”的国家政策导向。

2、要求和附近其他新建项目一致，不得单独把这个项目纳入上地学区。

对此，开发商和主管单位都表示，二手房地产价格的问题属于市场行为，学区划片以教育主管部门意见为准。

具体看下属于海淀规自分局职责范围内的几类意见。

（一）关于架空层层高、计容的有关问题

建设单位意见：本项目依据住房和城乡建设部关于推动“好房子”建设的部署、《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》、《北京市人民政府关于印发〈北京市居住公共服务设施配置指标〉和〈北京市居住公共服务设施配置指标实施意见〉的通知》(京政发[2025]25号)等政策中有关要求，架空层层高为3.05-4.25米 ，架空层面积不超过住宅总基底面积50%，同时架空层作为居民公共活动、交往空间使用不封闭，不计入地块容积率。

（二）关于楼栋布置、间距、日照的有关问题

建设单位意见：

1.关于住宅建筑间距

多栋塔式建筑的建筑间距：依据《北京地区建设工程规划设计通则》（2003年）第2.4.2条的要求：本项目18地块18-3#住宅楼及18-4#住宅楼形成群塔、18-5#住宅楼及18-6#住宅楼形成群塔、18-7#住宅楼及18-8#住宅楼形成群塔、18-9#住宅楼及18-10#住宅楼形成群塔、18-11#住宅楼及18-12#住宅楼形成群塔、18-13#住宅楼及18-14#住宅楼形成群塔、18-15#住宅楼及18-16#住宅楼形成群塔；本项目24地块24-3#住宅楼及24-4#住宅楼形成群塔、24-5#住宅楼及24-6#住宅楼形成群塔、24-7#住宅楼及24-8#住宅楼形成群塔、24-9#住宅楼及24-10#住宅楼形成群塔、24-12#住宅楼及24-13#住宅楼形成群塔，建筑间距满足多栋塔式居住建筑的间距系数要求。

板式建筑的建筑间距：依据《海淀区建设工程居住建筑间距审批工作的实施细则（试行）》及《北京地区建设工程规划设计通则》（2003年）第2.4.2条的要求：板式建筑间距系数为1.6。本项目18地块18-1#住宅楼、18-2#住宅楼、18-17#住宅楼，24地块24-1#住宅楼、24-2#住宅楼、24-11#住宅楼为板式建筑，建筑间距满足板式居住建筑的间距系数要求。

2.关于23、24地块与北侧学校的建筑间距：本项目与北侧HD00-0702-19中小学合校用地教学楼的建筑间距及日照满足《北京地区建设工程规划设计通则》（2003年）及相关国家、地方法规、规范、标准、规定等的要求。

3.关于日照：本项目已于总平面图设计说明中承诺：“设计方案符合国家及地方相关日照标准，日照计算包含屋顶架构、挑檐、立面线脚。按照方案建设后，本项目对周边现状、规划、待建建筑国家规范规定的日照标准未产生不利影响”。

（三）关于建筑退线的有关问题

建设单位意见：本项目退让建设用地边界线距离依据《北京地区建设工程规划设计通则》（2003年）、《住宅项目规范》GB 55038-2025文件相关要求已调整设计方案，均满足规范要求。

我局意见：公众反馈意见已采纳，在总平面图中予以落实。

（四）关于飘窗、一步台、设备平台的有关问题

建设单位意见：

1.关于一步阳台：根据《北京市房屋面积测算技术规程》DB11T661-2009：“有顶盖的不封闭阳台，当阳台宽度或阳台进深小于等于0.60m时，该阳台不计算建筑面积”。本项目一步阳台的进深宽度为0.50m，面积计算满足上述规范要求。我单位承诺严格按审批图纸施工建设。

2.关于飘窗：根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013：“窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗或窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗，不计入建筑面积”。本项目飘窗满足上述规范要求。我单位承诺严格按审批图纸施工建设。

3.关于设备平台：根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013：“与建筑物内不相连通的建筑部件，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷，不计入建筑面积”。本项目设备平台满足上述规范要求。我单位承诺严格按审批图纸施工建设。

（五）关于消防的有关问题

建设单位意见：

1.关于一侧防火墙：依据《建筑设计防火规范》GB 50016-2014 （2018年版）第5.2.2条：“注2：两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15m及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限；注3：相邻两座高度相同的一、二级耐火等级建筑中相邻任一侧外墙为防火墙，屋顶的耐火极限不低于1.00h时，其防火间距不限”。本项目防火间距均满足此要求，设置防火墙的墙面均不开窗。

2.关于消防车道：本项目设置的消防车道均为单向车道，消防车出入口及消防车道设置符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）、《建筑防火通用规范》GB55037-2022要求。24、23地块为同一权属单位，建成后将统一管理，确保消防救援可达性。

3.关于消防回车场：依据《建筑防火通用规范》GB55037-2022、《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）第7.1.9条，“尽头式消防车道应设置回车道或回车场，回车场的面积不应小于12m×12m；对于高层建筑，不宜小于15m×15m”。24地块7、8号楼前回车场尺寸调整为13m×15m，符合规范要求。

4.关于消防荷载：依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）第7.1.9条，消防车道的路面、救援操作场地、消防车道和救援操作场地下面的管道和暗沟等，应能承受重型消防车的压力。本项目消防车道、救援操作场地下方的化粪池已考虑消防车荷载进行结构计算及设计，满足规范要求。

5.关于平面图高度的标注：本项目公示总平面图中标注的“H”为规划建筑高度，“h”为消防高度。本项目住宅楼消防建筑高度及防火设置均符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）、《北京地区建设工程规划设计通则》（2003年）的相关要求。

我局意见：关于一侧防火墙、消防车道、消防荷载、平面图高度的标注问题，建设单位意见属实，予以采信。关于消防回车场的问题，公众反馈意见已采纳，在总平面图中予以落实。

（六）关于23、24地块地下联通的问题

建设单位意见：23、24地块土地所有权人均为同一主体，地下联通的设计方案不存在侵占公共空间的问题。本项目地下空间的规划设计满足土地出让条件、规划用途等相关要求。同时本项目地下空间将在23、24地块红线位置处设置门禁等隔离措施，后期我单位将做好安全管理工作。

（七）关于HD00-0702-23地块内10千伏开闭站的问题

建设单位意见：本项目开闭站设置于地下，符合《北京市人民政府关于印发〈北京市居住公共服务设施配置指标〉和〈北京市居住公共服务设施配置指标实施意见〉的通知》(京政发[2025]25号)和《新建居住项目供电设施地下设置防涝风险评估、审查的指导意见》（京规自发[2025]336号）的相关要求。

（八）按照开放社区政策要求，该项目不得设置围墙，应保持住宅商业完全开放

建设单位意见：围墙作为居住小区的重要组成部分，不仅承担着安全防护、用地边界界定与物业秩序管理的核心功能，更在保护居民隐私、塑造空间归属感与提升心理安全感方面发挥着关键作用。我单位结合项目定位和实际使用需求，18、24地块设置了围墙，围墙及基础均位于建设用地红线范围内，满足国家地方法规、规范、标准、规定等有关要求。我单位将严格按照规划许可内容进行建设。

（九）服务于小区的雨水调蓄池、化粪池不应安排在办公用地内

建设单位意见：本项目各地块的雨水调蓄池和化粪池均独立设置，不存在共用情况。

（十）关于安全措施的有关问题

建设单位意见：关于本项目采取的安全措施将于“多规合一”会商阶段由相关部门进一步审核。

（十一）关于审批标准的问题

建设单位意见：本项目规划设计满足《民用建筑通用规范》GB55031-2022、《住宅项目规范》GB55038-2025、《北京地区建设工程规划设计通则》（2003年）、《住宅设计规范》DB11/1740-2020、《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》等国家地方法规、规范、标准、规定等有关要求。

我局意见：依据《北京市城乡规划条例》，我局始终坚持依规受理，依法审批。

（十二）23地块多功能用地绿地率仅15%，不满足北京市对混合功能用地不低于20%的绿地率要求

建设单位意见：方案符合挂牌文件中相关要求。

我局意见：关于本项目绿地率符合上位规划及挂牌文件要求；关于绿地计算问题以园林部门意见为准。

附：更新后的建设工程设计方案总平面图

海淀上地0702街区地块于去年12月23日完成出让，由海开控股以84.56亿元总价竞得，溢价率0.4%。

其中住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。

作为海淀本土国企，海开在当地开发过多个楼盘，包括去年与功德寺双子同期较量的颐海澐颂，以及同在上地板块的顶豪盘圆明天颂等。

上地新盘开发主体北京上宸房地产开发有限责任公司，成立于2026年1月12日。

注册资本5000万元，由海开控股独资，项目公司法定代表人、董事、经理由叶星一人担任。

叶星同时也是颐海澐颂的项目总，设计此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理。

  面积段高度对标功德寺双子

0702-18、24两地块为居住用地，东北角一块，西南角一块。

容积率均为2.2，地上计容面积约9.31万㎡。

规划30栋4-10层洋房：东区18地块17栋，西区24地块13栋。

户型预计99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力为116㎡、139㎡四居。

这个面积段，难怪功德寺双子的业主炸锅了。

和樾望雲：98/108/139/178㎡；和樾玉鳴139/178/216/267㎡。

除了和樾玉鳴有2栋200㎡+的大平层，其余户型面积段高度重合。

而海开0702项目，据悉将拿出TOP级“颂系”规格打造。

超级界面、大体量架空层、豪标会所……再加上景观花池赠送，得房率起码高出同区域项目5个百分点。

客观来看，在北京，这些规划配置，甚至是跟不上其他区楼盘产品力的。但在海淀，起码对功德寺双盘而言，无疑是降维打击。

海淀的房子，尤其是上地这种带学区溢价的地段，金融属性还是非常明显的，甚至在很大程度上主导了购房者的决策逻辑。

功德寺双子10万+的单价遭疯抢，本质上是在为一种稀缺性和确定性支付溢价。

然而，海开新盘同样的面积段，更先进的产品力，意味着功德寺双盘的资产护城河正在被迅速填平。

花大价钱买的新品还没穿上身，过时了。对于将房产视为核心资产配置的家庭而言，这是真金白银的账面缩水。

与此同时，另一个支撑房子溢价的因素——学区属性，也面临着预期的落空。

“上地学区”作为功德寺双子的核心卖点，现实却是充满不确定性的多校划片与学位紧张，业主们联名要求明确划入上地学区的诉求，在教育资源日益均等化和人口结构变化的大背景下，注定是一场艰难的博弈。

此外，项目自身产品力的落后，也在“好房子”盛行的市场中被无限放大。

当周边竞品以更优的产品设计和更清晰的价值主张入市时，老项目“未收房即贬值”的落差感，成为点燃功德寺业主情绪的导火索。

  赠送面积对比

项目官宣户型图尚未出街，以下分析仅供参考。

99㎡起步建面就能做到三面宽，同区域这个面积段都是两面宽。

139㎡四居则是对标功德寺双子主力户型，产品上更是进一步的升级迭代。

项目在总平图上如实展示出了“一步阳台”，没有隐瞒、没有玩双标，结果却引来争议。

海淀带一步阳台的新盘不少，只不过都没在总图上画出来，反而顺利过关。

  楼王层高3.3米

除了脚下面积的扩容，海开新盘还向上开拓了空间。

海开新盘绝大多数户型层高是3米，但北区的两栋179平米楼王栋，层高达到了3.3米。

而功德寺的楼王们，层高只做到3米，由于在新规前开建，个别楼栋甚至只有2.9米。

指标条件其实差不多，实际容积率均在2.2左右，限高都是30米。

海开能把楼王做高，是牺牲了一定的建筑高度，并没有违规。

一切在于前期做设计时的取舍。

  地段区位

海开上地项目地段很核心，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。

此外，上地西路还规划有地铁快线R5线。

东地块范围内规划有公交中心站。出让文件提到，考虑到入市商品房住宅项目销售时序等因素，应适度提前实施建设，保障入驻前实施完成，避免产生舆情。

周边有BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等，生活配套成熟。

配套的产业地块，要求符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。