文/北京进深 林振兴

京城地产圈有个怪现象：有的盘，越换帅越拉胯；有的盘，越换帅越能打。

北京隅·海岄，显然属于后者。

短短半年，三度换帅。从金铁钊的稳健开局，到李向明的闪电离场，再到如今“铁娘子”何琳的临危接棒，海岄的人事变动比剧情片还精彩。

但神奇的是，折腾没崩盘，反而卖爆了。

刚过去的5月，海岄单月网签47套，成交金额约4.82亿元，一把拿下海淀8万+项目月度网签销冠。

何琳深谙“趁热打铁”的推盘战术。6月6日，海岄最后一栋9#楼终于取证了，共计16套129㎡户型，拟售均价9.3万/㎡。

即便隔壁竞品攻势凶猛，即便市场喊冷，海岄依旧硬气：累计网签184套，稳稳站在8.55万元/㎡的高位，成交逼近20亿大关。

这就是何琳的魔力。

这位曾在华润置地、中建八局操盘过大盘的女将，似乎天生就是来“救火”的。

她接过的不仅是金隅深耕海淀30年的集大成之作，更是一份必须打赢的军令状。

继去年6月拿下海岄所在地块之后，金隅地产在北京土拍市场已沉寂整整一年。这也意味着海岄不再只是一款旗舰产品，而是金隅地产今年的绝对业绩担当。

这个项目的业绩压力，肉眼可见。金隅地产集团营销中心负责人张晓龙和北京管理中心营销总监张鹏，都盯得很紧。

三换主帅终破局。何琳，就是张晓龙和张鹏眼中“最对的人”，也是海岄最大的那个变数。

01

在男性为主导的京城地产江湖中，何琳很显眼。她凭实打实的操盘能力，在北京高端楼市站稳了脚跟。

回望她的征途，华润北京是她封神的关键一站。

在那家老牌央企，她接连操盘两大标杆项目：昌平华润·未来城市和丰台北京天誉。

特别是北京天誉，它是华润置地从世茂手中接盘过来的。作为营销掌舵人，何琳力挽狂澜，硬生生让这个项目起死回生，上演了一场惊艳的逆风翻盘。

正是这份在丰台打下的赫赫战功，成了她日后跳槽中建八局的“投名状”，也成为她职业进阶的敲门砖。

2024年左右，何琳转战中建八局，执掌丰台中建云境的营销大局。

这可不是一般的项目——作为中建八局在京的“实体名片”，云境光拿地就砸了75.9亿。而且，中建八局华北分局总部基地就在旁边，未来几千号员工在此办公，这块招牌绝不容有失。

截止5月底，云境网签346套，均价80,071元/㎡，去化率41%；成交额约35.5亿元，地价覆盖率超46%。

在北京最“卷”的丰台，能有这番战绩，何琳功不可没。

这几份亮眼履历与硬核实力，被金隅地产营销核心团队中的张晓龙和张鹏看在眼里，随即向何琳递出橄榄枝。

何琳接过的，是李向明的接力棒。

李向明，曾担任金隅地产青岛公司营销总监，他的跳槽跨界经历也不少。

第一跨：从宝马汽车圈，一头扎进新城控股，换了赛道照样跑；

第二跨：从民营房企新城，转身投入国企金隅地产，体制切换无缝衔接。

这几轮跨界洗礼，让李向明练就了一身全能武艺：从市场客户研究、策划推广，到品牌传播、营销管理，甚至投资开发，他全都玩得转。

他也先后担任过市场部经理、策划总监、项目经理、营销总监等岗位。

去年底，一纸调令，李向明从青岛北上京城，意气风发地接过了海岄项目的营销帅印，准备在这个海淀豪宅局里大干一场。

然而，谁也没料到，仅仅数月，剧情就变了。还没来得及在海淀这片红海里留下太多印记，李向明便挥一挥衣袖，作别海淀。

海岄第一位营销总——金铁钊，他也是位不折不扣的京圈营销“老炮”。

10年前，他就是北科建运营管理中心住宅营销部策划经理，具有丰富的一线项目的营销操盘经验，并参与北科建领秀品牌的理论建设和操作落地。

2021年，金铁钊升任为北科建天津公司副总经理。后因行业调整，良禽择木而栖，跳槽至金隅地产。

熟悉北京楼市的人都知道：高端盘临阵换帅，是大忌，更是险棋，极少房企敢轻易尝试。但在行业深度调整的当下，金隅显然不想按常理出牌。

无论是营销老炮金铁钊的铺垫，还是跨界狂人李向明的闪电离场，似乎都在预示：海岄，注定不简单。直到何琳的到来，这场接力赛才又有了新的看头。

面对海淀楼市的强敌环伺，这位在中建云境证明过自己的地产铁娘子，能否再次杀出一条血路？

02

从丰台到海淀，何琳需要面对一个“陌生”的市场。这不仅是一次销售任务，更是一场输不起的保卫战。

何琳空降项目后，直接盘活整盘去化节奏，先把起步户型和顶配户型啃下来了，表现相当亮眼。

北京隅·海岄总建面约9.35万㎡，容积率2.1，规划13栋6-11F洋房，总计458户。

产品就三个面积段：108/129/145㎡，刀法很准，全是冲着纯改善来的。

海岄起步建面108㎡户型，分布于边角的1#、4#、11#楼，和12#楼东侧一个单元。

共90套，卖得很火爆，目前网签67套，同时4套被预定了。

更硬气的是价格：从3月约8.3万/㎡，一路涨到了现在超8.4万/㎡。越卖越贵，这才是真红盘。

该户型是三室两卫，南向三面宽。进门右手是玄关，包括800库，很实用；左手则是次卫，明卫。

赠送方面，南向一整面9.6米宽飘窗，北向次卧也有飘窗。

但隔壁，海宸元境107㎡的北侧设备平台更大，赠送更多，得房率高于海岄。

在细节上，海岄108㎡户型的家政和收纳，各自独立；隔壁海宸107㎡户型是独立家政间，带一个窗户。

海岄129㎡户型，共208套，目前网签41套。

何琳为了救场，不得不以价换量，小幅下调了主力户型价格，成交均价从4月的86,345元/㎡降至5月的84,480元/㎡。

虽然降得不多，但姿态摆出来了。

129㎡户型是四叶草四室，借鉴了丰台的北京隅西颂的设计思路，直接copy了转角餐边柜，连通到公卫洗漱盆。

北侧中间是厨房，面宽2.5m，比海宸元境123㎡户型的厨房面宽（2.65m）还窄。

此外，海岄129㎡户型的客厅面宽仅4m，在海淀、朝阳类似面积段的房子，面宽都比这个大。

没想到，最贵的反而卖最好。

顶配145㎡户型，仅中央两栋5#、10#楼，共160套，目前网签76套，成交均价稳在8.68万元/㎡。

有钱人果然眼光一致：既要地段，又要舒适度，对价格的敏感度反而最低。

总结一下，海岄现在的局面很清晰——改善门槛盘（108㎡）和终极改善盘（145㎡）杀疯了，唯独中间层（129㎡）还得继续磨。

何琳把两边照顾得不错，中间这个“夹心饼干”，才是决定她能不能彻底打赢这场翻身仗的关键。

只要这块补齐，海岄这一仗，基本就稳了。