深圳土拍，过江龙强压地头蛇
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进深
李奕和
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2026-06-12 20:12
文/深圳进深 李奕和
9.59万/㎡！深圳土拍第二高楼面价诞生了。
就在6月12日下午，位于前海桂湾的T201-0233地块。
在经历了300轮的激烈争夺后，由建发以35.25亿元总价拿下。
折合成交楼面价95918.37元/㎡，溢价率114.29%。
这也是继上周五（6月5日），保利置业以高达10.87万/㎡楼面价，拿下南山粤海地块后。
深圳土拍楼面价第二次站上9万 。
去年7月，就在建发拿下地块的北侧，招商蛇口曾以楼面价8.42万元/㎡拿下海晏府地块，刷新深圳土拍单价“地王”。
如今，短短不到一年，该地块的纪录，在连续两周时间里被两次刷新。
深圳土拍，可以说是彻底火了。
T201-0233地块，吸引了九家房企参拍。
包括建发、中海、华润、招商、越秀、保利发展、华发、深业、绿城。
这次土拍，最可惜的，无疑还是中海、华润、招商三家深圳本土房企。
虽然出席了土拍，但还是地头蛇难敌过江龙，只能沦为陪跑。
其实，上周的那场“地王之战”，华润、中海、招商三家房企同样也是出席了的。
最终经历297轮角逐、溢价151%，被保利置业夺走了。
加上今天的前海桂湾地块，至此，深圳两宗最高楼面价地块，都是非深圳房企拿下的。
你说气人不气人。
而且进深君听说，这次T201-0233地块开拍前，招商蛇口是抱有很大希望的，而且是志在必得那种。
毕竟北边一路之隔，就是自家的海晏府项目。
殊不知，对手的攻势还是太强了。眼看着楼面价就要直奔10万 去，最后还是拼不过，由建发拿下。
当然，从另一方面来看，别的房企以更高的地价拿下旁边地块，对自身在售项目而言无疑不也是一种价值的认可和加持。
这个层面，招商蛇口应该也感到高兴才是。
本次的T201-0233地块，位于前海深港现代服务业合作区桂湾大街与枢纽三街交叉口，土地面积11856㎡，规划建筑面积36750㎡。
其中，住宅36650㎡；物业服务用房100㎡，容积率3.10。起始价16.45亿元，起始楼面价44762元/㎡。
出让要求显示，宗地建筑高度小于100米；设置一处不少于600平方米的社区儿童游戏场地；建筑首层宜设置架空公共空间或架空绿化休闲。
另外，宗地北侧规划有南北向公共立体步道，本宗地可以与公共立体步道连通，具体以批准的工程规划许可为准。
立面和屋顶也有要求，地块项目面向梦海大道的建筑外立面为主要立面。
建筑屋顶形态应结合建筑形态、体量一体化设计，营造优美的城市天际线。屋顶机电水箱等设备应设置在建筑围护结构内，并与之形成一个整体。
可以看出，项目在对城市界面的影响和打造上，有着较高的要求。所以后续，无论是价格还是品质，都值得期待。
这对拿下地块的建发而言，也是考验。
可以看见的是，今年4月19日，招商海晏府开盘，108套房源去化近九成，几乎“日光”。项目折后均价约13万/㎡。
旁边项目卖得不错，但建发需正视一个问题。在同样的位置，它的地块比招商海晏府地块还要贵了1万多一平。
而且还有一点，建发地块在海晏府南边，离双界河要更远一些，所以视野景观上或也没后者那么开阔。
市场预计，建发地块要卖到15-16万/㎡才能回本。这对建发而言无疑不是一大挑战。
特别是，建发近些年在深圳市场少有落子，更不用说在高端改善市场上。相比之下，建发需拿出更大的诚意以建立当地市场的信任。
来源：进深
作者：李奕和
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