北京进深 徐迪 近6月12日，中建智地怀柔新盘设计方案采信情况通告。

公众参与意见主要涉及各种赠送平台和消防相关问题。

此前公示的总平图非常简单，阳台、防火挑檐、设备平台、飘窗等基本看不出来。

尽管建设单位表示，本次公示内容为项目设计方案是委托具有资质的设计单位提供总平面图等设计文件，楼栋参数、日照、设备设施等均符合规范文件要求，但还是与反馈意见同步更新了一版总平图。

新总图虽然是黑白线条，但细节更加清楚。

1、赠送空间

新版总平图上，赠送面积一目了然。

南向内嵌阳台+防火挑檐，外接景观花池；

北向通面的台子，应该也是设备平台+防火挑檐组合；

部分端户有侧边飘窗。

关于阳台、防火挑檐、设备平台、飘窗等问题，建设单位及设计单位表示，本项目户型设计面积计算符合相关规范、标准规定。

其中：开敞阳台面积不大于套内10%，承诺后期不封闭使用；防火挑檐、设备平台均属于附属在建筑外围护结构上的构件，按规范要求设计，不计入建筑规模，承诺后期不封闭使用；飘窗严格执行国标尺寸，我单位承诺后期不改造使用。

2、消防问题

建设单位表示，项目回车场、消防车道、消防车登高操作场地、消防设施等设计均符合相关规范要求。

项目回车场15×15米，项目无侵占公摊的私家电梯厅、消防车登高操作场地、未占用绿地等内容情况。

3、书面承诺和合同等相关问题

建设单位承诺，在本项目开发及销售过程中，严格遵守国家及地方相关法律法规，绝不采取任何违规操作，具体包括但不限于：

不通过设计变更等方式变相偷面积、不发布虚假或引人误解的宣传信息、不诱导购房人进行违章搭建空间。

配套点位：明确约定物业管理用房、社区服务、垃圾收集等公共配套设施的具置及交付标准。

在项目销售案场内设置合规建设公示墙，将上述承诺内容、规划许可证、消防审核文件、面积测绘报告等关键信息长期公示，接受购房人及社会各界监督。

具体技术指标没有变化，总建面约6.94万㎡，其中地上建面约4.47万㎡，容积率1.4。

规划10栋6-11F洋房，共366户，层高3米+。

面积段105-220㎡，主力建面105/135户型，140㎡以上大户型占比也有将近四成。

这款远郊大平层，售价上预计也能在怀柔有所突破。

楼栋排布

10栋均为正南正北朝向，面宽资源较好，能有不错的采光和通透性。

1-7#三行排列，8-10#沿西侧红线点状布局。

四周楼栋都紧贴用地红线，最大可能留足楼间距和园林空间。

正门在小区东南侧，做了飞檐翘角的中式大门，向内连接一栋配套楼。

因为社区体量有限，并没有设置下沉庭院。

只有2#住宅楼做了首层架空层，估计是做邻里共享空间。

国贤府的园林一贯是纯中式风格，多水系和山石，所以5#南北两侧有大面积的集中绿地。

户型预测

主力建面105㎡，位于南排两栋11F洋房，共132套；

次主力建面约135㎡，位于1#、2#楼，7#西单元，9#、10#楼，合计106套；

145㎡户型共68套，位于北排4#楼和西侧的8#楼；

央景楼王栋5#，东侧单元为顶配建面220㎡，共20套；西侧两个单元建面约165㎡，共40套。

拿地回溯

怀柔新城6001地块成交于4月28日，中建智地以7.56亿元总价竞得，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。

地块位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。

西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔城市森林公园，主打低密生态。周边教育、医疗、商业等生活配套在怀柔都属于顶配。

根据实施方案规划，6001地块周边还配建有公园和广场用地，合计0.8公顷；另有公共服务配套0.38公顷，待深入研究后再批复具体规划指标。

今年2月13日，6001地块拆除工作已经正式启动。

地块往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺，规划7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡，产权得房率76%-84%区间。

去年9月底开盘，预售均价4.05万元/㎡，实际成交均价超过3.94万元/㎡，目前基本售罄。

成交金额总计8.3亿元，地价覆盖率超231%。

利润率不低，但是项目规模不大，实际利润金额绝对值也不算太高。

不过，这恰恰是当下房企在远郊市场的一种生存智慧。

与其在核心区高价拿地、陷入同质化内卷，不如在怀柔这类远郊区域，用低密产品、好房子标准去精准匹配本地改善需求。

中建怀柔项目楼面价较嘉棠澐玺略高，但有了前者的去化验证，新项目便有了底气。一旦产品力够强，就能够做到定价权、去化速度、利润空间，三者兼得。