文/深圳进深 严明会

备案名获批近两个月后。

观璟悦府，也即深圳光明马田街道根竹园土地整备利益统筹项目。

规划许可跟总平图，也披露了。

这个项目，位于光明区马田街道根竹园社区通兴路与马田路交叉口西北侧。

建设用地面积1.98万㎡，总建筑面积18.1万㎡；

容积率5.09，计容积率建筑面积13.16万㎡。

其中，住宅10.26万㎡，商业6000㎡，幼儿园7400㎡。

另外还有物业服务用房234㎡，托育服务中心750㎡及业主委员会办公用房20㎡。

住宅户数1076户，机动车停车位1304个。

车位来看，是足够的。

01

根竹园土地整备利益统筹项目，早在2022年纳入深圳市年度整备计划，2023年完成规划公告。

项目实施范围总用地面积约30.68万㎡，其中留用地面积8.31万㎡。

观璟悦府，是该统筹项目的首宗开发地块07-08地块。

项目的开发商为华盛智地，不过进深君观察到，该公司已退出持股。

去年9月，该项目由华盛智地（全称：深圳市华盛智地集团有限公司），旗下的深圳市鸿海华投资发展有限公司（简称：深圳鸿海华）中标拿下。

华盛智地是深圳一家小开发商，成立于2005年，主营业务有地产开发、商业运营、酒店管理、物业管理等。董事长、总经理为肖联文。

往上穿透，华盛智地大股东为华盛控股（全称：深圳市华盛控股（集团）有限公司），实际控制人为何元凤。

今年3月6日，深圳海华实业退出了对深圳沃丰海华的持股。前者是华盛智地旗下公司，后者是深圳鸿海华间接持股方。

由此，华盛控股的身影，消失在观璟悦府的背后。

目前，项目公司的控制方，指向了长沙见智科技有限公司（简称“长沙见智”），实际控人为周斌。

华盛智地隐退或跟其最近面临的风险有关。

进深君查阅企查查发现，就在今年3、4月份，华盛智地新增了多项风险。

3月5日，华盛智地新增两项被执行人，涉案总金额69991万元；3月19日，华盛智地所持深圳海华实业2000万股权数额被冻结。

另外在4月3日，华盛控股所持的华盛智地6500万股权数额也被冻结。

02

整个观璟悦府，住宅主要是五栋超高层建筑。

1栋、49层，一层四户设计；

也是小区的楼王，位于最东侧，就在小区正门的边上。

2栋一单元、2栋二单元，分别为46层、45层，位于小区的中间；

均为一层六户设计，是小区户数设计最多的两栋楼。

2栋三单元、2栋四单元，分别为47层、46层；

为一层五户设计，位置上出去小区西侧。

小区西南角，则是18班的幼儿园（3栋），4层高。

总平图看下，中规中矩，没有特别眼前一亮的设计。

比较重要的点有以下几个：

1）小区楼栋做了不少的架空和抬高，用于社区配套。

1栋一层架空，大部分用作托育服务中心；2栋一单元、三单元，三层为社区体育活动场地；

2栋二单元，三层为社区儿童游戏场地；2栋三单元、四单元之间，还在二层打造有笼式足球场；

2栋四单元，物业服务用房、业主委员会办公用房、社区体育活动场地等都位于三层。

2）小区做了大面积有圆弧形转角的防护挑檐；

在功能和美观度上对小区有一定程度提升。

3）楼栋与楼栋之间，还打造了不少的风雨连廊连接；

下雨天串门，再也不怕淋雨了。

作为土地整备利益统筹项目，观璟悦府的不足也肉眼可见：

1）容积率5.09，偏高，且小区最高一层六户设计，户型配比较高；

2）住宅都是超高层建筑，而且楼间距较小；

小区五栋建筑，前后之间楼间距，最短的仅20米左右。

3）户型布局上，没有做到全南向；

比如，2栋一单元、二单元，有两条腿的户型，阳台都是朝北。

目前，观璟悦府的户型图还未披露，不过从总平图看主要应为刚需、刚改产品。

此前效果图已经流出，五栋住宅外立面现代简约，有大面积的玻璃。

周边配套，项目距离6号线合水口地铁站C口约900米，通过6号线1站到达公明广场；

自带6000㎡商业，步行约920米可以到达嘉域荟，自驾约2.6公里还有光明大仟里购物中心等。