报告期：2026年上半年（2026H1） ｜ 城市：深圳 ｜ 立场：不动产运营方与资产方

出租率长期高位（94%-95%）、坪效温和下行、年内新开同比回落、运营商+民企主导的稳健调整格局。

一句话研判

2026H1深圳表现为“高出租率韧性 + 坪效温和下探”——出租率长期锚定94%-95%高位，坪效仅同比温和下行4.2%至3.17元。供应端集中式存量同比仍增9.7%，但年内新开同比回落17.6%，扩张降速，进入“存量做厚、增量收缩”阶段。企业格局以运营商（44%）+民企（27%）主导，市场化程度高。

一、数读市场：核心数据速览

■ 深圳集中式公寓存量与增量趋势（2021H1-2026H1）

■ 集中式公寓坪效租金与出租率走势（2025-01 — 2026-06）

研判：坪效租金26-06为3.17元，较2025-12峰值(3.50元)半年降-9.43%；出租率长期锚定94%-95%高位。属需求相对稳健下的理性调价，而非深度让利。NOI防御性突出，但坪效温和下行仍对估值形成温和侵蚀。

二、宏观监测：政策与制度环境

2.1 住房发展年度计划：保障房“筹降供升”

2026年建设筹集保障性住房3万套（间）、供应分配4万套（间），供应首次超过筹建，标志深圳保障房制度从{LQ}重规模筹建{RQ}转向{LQ}存量盘活+精准供应{RQ}。多主体多渠道筹集，引导存量商办改建保租房、推进收购转保。

来源：深圳市住建局《深圳市2026年住房发展年度计划》（2026-05-15）

■ 启示：利好规模化、机构化运营主体；关注“非居改保”“收购转保租房”合作机会。

2.2 青年人才与新市民住房支持

应届毕业生来深最长15天免费住宿；青年人才过渡性住房租金约市场参考租金60%，最长租住36个月；安居补贴每月1000元、不超过24个月。

来源：深圳市住建局/人社局《深圳市青年人才住房支持实施办法》（2026-01）

■ 启示：有助对冲毕业季需求波动、导流稳定租源；60%定向低价供应对市场化白领产品形成分流压力。

2.3 城中村规模化品质化改造（统租）

改造后租金以“不涨”为原则。安居微棠/安居乐寓已收储超1085栋城中村建筑、超5万套（间）房源，其中约4.2万套（间）改造后投入运营，为泊寓、龙湖冠寓等提供大规模存量纳保通道。

来源：新华社《瞭望》2025年第15期、南方都市报等

■ 启示：存量盘活核心渠道，“租金不涨”下以运营效率与规模摊薄成本取胜。

2.4 保租房REITs/类REITs：打通“投融管退”

安居集团租赁住房类REITs二期2025-07-22设立，发行规模38.76亿元，底层4个保租房项目共8942套、整体出租率98%；红土创新深圳安居REIT底层出租率96.29%并推进扩募。

来源：深交所公告、红土创新深圳安居REIT公开披露

■ 启示：“首发+扩募”已跑通闭环，高出租率支撑资产证券化。

三、市场分析

3.1 集中式公寓：存量温和扩张，“高出租率+坪效温和下行”贯穿全期

■ 深圳集中式公寓存量与增量趋势（2021H1-2026H1）

■ 集中式公寓坪效租金与出租率走势（2025-01 — 2026-06）

研判：坪效租金26-06为3.17元，较2025-12峰值(3.50元)半年降-9.43%；出租率长期锚定94%-95%高位。属需求相对稳健下的理性调价，而非深度让利。NOI防御性突出，但坪效温和下行仍对估值形成温和侵蚀。

3.1.3 区域分化：三梯队分层，核心区价值最高

3.1.4 产品线分化：服务式公寓2026H1大跌

研判：服务式公寓2026H1从11.76元大跌至9.26元，半年跌幅-21.3%，为三类中最深；规模半年内5,986→8,954套持续扩张，量增价跌显著。性价比公寓(30万+套)为绝对主力、温和承压。

3.2 个人房源：成交端同比、环比双回升，需求韧性突出

研判：2026Q2成交量22,455套，环比+25.7%、同比+10.5%；成交价2.42元(环比+0.8%)；供求比回落至2.43，供求趋于平衡。印证深圳租赁需求端韧性，是集中式高出租率的需求基础。

3.3 企业格局：运营商+民企主导，市场化程度高

研判：运营商(44%)+民企(27%)合计71%主导。泊寓、龙湖冠寓、魔方等民企/市场化品牌领先，与城中村统租改造以运营商为实施主体的制度环境契合。市场化运营商掌握定价与运营主动权，“轻资产运营+品牌输出”为主流打法。

3.4 新增项目汇总：上半年新增供应盘点

新增项目15个 ｜ 新增房源10,266间 ｜ 保租房8个/5,034间(占约49.0%) ｜ 市场化7个/5,232间(占约51.0%)

■ 结构特征：保租房与市场化基本平分秋色；宝安以7,252间(约70.6%)绝对领跑，腾讯企鹅岛、安翼嘉寓两大盘贡献主要增量；新建8个(79.1%)走规模、改建7个(20.9%)盘活存量；性价比公寓绝对主导(13个项目、9,450间，占92.0%)；寓见安居(4个)、城市家(3个)以批量小体量走密度。

四、案例深研：“安翼嘉寓”T3站前公寓——国企+市场化运营商协作的保租房标杆

4.1 项目概况

“安翼嘉寓”是深圳机场集团推出的首个保障性租赁住房项目，2026年4月正式亮相。项目包含T3站前公寓与深圳机场教育基地公寓两部分，总建筑面积超10万平方米，共提供超2,300套精装房源，涵盖开间、一房一厅等5种户型，聚焦“大前海”片区人才安居需求，以高品质、智慧化定位打造青年安居社区。T3站前公寓为本期新增供应第二大项目（仅次于腾讯企鹅岛员工公寓4,000间），占全市上半年新增房源的22.4%、保租房新增房源的45.7%。

来源：南方日报、读特新闻（2026-04-10/12）

4.2 区位与交通

项目位于深圳宝安国际机场T3航站楼区域，步行约500米到T3航站楼，公交M592接驳地铁11号线，多种交通方式通达大湾区核心节点。临空经济区产业集聚效应显著，适配航空及临空产业人才通勤需求。

4.3 产品与配套

5种户型覆盖30-38㎡起，精装交付拎包入住；配套6,000㎡公共空间涵盖商业零售、餐饮服务、共享办公、康体健身等功能；智能化管理平台实现线上签约、缴费、报修；开间参考月租1,399-1,599元（低于宝安区平均坪效），以高性价比锚定青年人才客群。

4.4 项目对标

4.5 运营模式与案例启示

运营模式：“国企出资产（深圳机场集团）+ 专业公司运营（航空城公司）+ 市场化品牌赋能（自如）”三层协作架构，实现了国有资产的高效盘活与专业化运营分工。

■ 资产盘活：大型国企将机场配套物业转化为保租房，实现闲置资产的高效利用与社会价值统一。

■ 职住平衡：精准匹配临空产业人才通勤需求，降低通勤成本，提升人才留存率。

■ 运营启示：“国企资产+市场化运营”轻资产合作模式具有较高可复制性，为同类国企存量物业转型提供范本。

■ 产品启示：2,300套大盘以30-38㎡开间为主力、配比中小户型，兼顾去化率与租金坪效，是规模化保租房的合理产品策略。

五、研判与建议

5.1 核心研判

01 存量温和扩张、增量大幅降速：存量同比+9.7%但年内新开-17.6%，进入“存量做厚、增量收缩”阶段。

 02 需求侧韧性强劲：出租率94%-95%高位、个人房源成交同比+10.5%、环比+25.7%，构成集中式高出租率的需求基础。

 03 核心区租值坚挺、外围承压：南山/福田坪效4.59-5.48元领先，远郊依赖低价走量，区域分化加剧。

 04 企业格局市场化主导：运营商(44%)+民企(27%)合计71%主导，掌握定价与运营主动权。

5.2 运营方战略建议

■ 区域布局：优先南山、福田核心区及宝安大前海片区；审慎对待远郊同质化竞争区域。

■ 产品策略：审慎扩张服务式公寓，聚焦性价比公寓刚需市场；关注“国企资产+市场化运营”轻资产合作模式（如安翼嘉寓模式）。

■ 资产证券化：纳保获取政策红利，积极对接REITs/类REITs通道；高出租率是资产证券化的核心前提。

■ 坪效管理：当前坪效温和下行格局下，以出租率维系现金流稳定性优先，通过增值服务（社区商业、企业定制）拓展非租金收入。

5.3 风险与监测要点

■ 坪效下行：跟踪坪效下行斜率及对NOI、估值的边际影响。

■ 服务式公寓：供应持续增加+价格持续下跌，警惕该赛道的结构性过剩。

■ 政策变量：保租房纳保扩募节奏、城中村统租改造进度对市场供给结构的影响。

■ 区域分化：远郊高出租率依赖低价策略，租金天花板明显，需关注去化持续性。

数据来源说明：本报告核心量化指标优先采用甲方《2026深圳租赁市场半年报数据底表》。政策与制度环境引自深圳市住建局公开文件及新华社《瞭望》、南方都市报、界面新闻等公开报道。凡数据底表与外部来源均未披露的具体数值，一律标注“待核实/公开数据未披露”，未作虚构。