文/乐居财经 徐酒眠

物业收并购市场，逻辑从“规模并购”转向“资源互补”。

7月2日，泓盈城市服务（02529.HK）宣布完成对湖南力唯中天科技发展有限公司（简称"力唯中天科技"）100%股权的收购。

从4月17日签约到7月2日交割，历时不到三个月。

这笔4954.35万元的交易，放在物业行业的历史长河里不算大。但在2026年的市场环境下，它足以引起关注。

它几乎浓缩了当下国资物企并购的所有特征——关联交易、资金闭环、业绩对赌、战略转型。

标的盈利薄如纸

成立于2004年，力唯中天科技主要从事智能系统工程设计、施工、运营，智能城市建设与运营，以及智能系统集成与软件研发。

截至收购前，力唯中天科技由长沙城市发展集团（简称“城发集团”）持有51%股权；余下持有49%股权五名个人股东持有：

刘俊清（12.8%）、杨贯中（12.4%）、杨宏（12.4%）、杨玉娟（8.2%），以及唐伟平（3.2%）。

一个值得关注的细节是，城发集团的持股同样来自收购。2017年，其以2190万元收购了力唯中天科技51%股权。

从资质来看，力唯中天科技拥有建筑智能化设计甲级、电子与智能化工程壹级、机电工程施工贰级、城市及道路照明工程贰级等多个专业资质。

项目经验覆盖办公及商业智能化工程、智慧城市与数字平台、公共基础设施及交通工程等多个领域。

但从经营业绩来看，情况并不乐观。

公告披露，力唯中天科技2024年经审计收入约7789.7万元，税前利润仅14.3万元，税后亏损43.6万元；2025年未经审计收入约8017.6万元，税前利润约114.3万元，税后利润仅59.3万元。

以2025年数据计算，净利率约为0.74%。4954万元的收购对价，对应的是约83倍的市盈率。

但从估值来看，这笔交易不算贵。

独立评估师采用资产基础法评估，截至2025年6月30日的评估基准日，力唯中天科技全部股权的评估价值为4954.35万元，较账面资产净值约4910万元仅溢价约1%。

事实上，评估师也采用了收益法，但明确拒绝将其作为最终估值结论，理由包括“目标公司未来盈利能力存在诸多不确定性”“业务来源主要来自政府机构且可能受政策变动影响”等。

换句话说，泓盈城市服务要买的不是力唯中天科技当下的盈利能力，而是未来的增长潜力和战略价值。

的确，收购从来不是只看当下。那么，另一个关键问题来了：未来能赚多少？

三重业绩对赌

根据公告，卖方做出了三重业绩承诺：

第一是净利润对赌。

在收购完成后连续三个业绩保证年度内，力唯中天科技经审计累计净利润不低于2400万元。

具体年度明细为：第一年655万元、第二年800万元、第三年945万元。

第二是外部市场拓展承诺。

个人股东承诺，在业绩保证期内，目标公司市场导向项目产生的累计销售收入不低于1.5亿元。

第三是应收债权回收保障机制。

转让方承诺回收力唯中天科技截至2025年6月30日的应收债权净额，包括应收账款及合约资产，金额约为1.24亿元。

收购款里有15%是专门跟这笔旧账的回收情况挂钩的，也就是第五笔付款。

泓盈城市服务支付这笔钱的门槛是，实际收回来的钱必须先超过“1.24亿减去收购总价15%”的那个差额。超过这个门槛之后，超出的部分才开始支付，但累计支付总额最多不超过收购总价的15%。

如果实际收回的钱比1.24亿还多，泓盈城市服务会给转让方一笔额外奖励，奖励金额是超额部分的60%，但这个奖励也有封顶上限。

三重保障覆盖了利润、收入增长和资产质量三个维度。

但补偿金额均有上限：净利润补偿不超过对价15%，外部拓展补偿不超过个人股东对价的15%，应收款回收对价本身就以15%封顶。

换句话说，即便力唯中天科技未来三年净利润为零，卖方最多赔偿约743万元。而泓盈城市服务已经支付了70%的对价，约3468万元。

这是一份“下有保底、上有封顶”的对赌。对买方来说风险被限制了，但对卖方的激励也有限。

收购款的回流闭环

这笔交易最值得玩味的设计，是嵌套在其中的“后续股份购买安排”。

五名个人股东在收到首期现金对价后，须将其税后对价的50%用于向城发集团购买泓盈的非上市股份。

7月2日完成当日，股份转让协议正式签署。

个人股东的税后现金总对价为2194.47万元，其中50%，即约1097.23万元用于购买城发集团持有的泓盈非上市股份。

最终，个人股东合计购入410.22万股，占泓盈已发行股份总数的2.56%。城发集团的持股比例从75%降至72.44%。

个人股东购得的股份还须质押回城发集团作为担保，禁售期36个月。

这意味着什么？

泓盈城市服务支付的4954万元现金，在封闭的三角结构中完成了精准回流：从泓盈流向个人股东，再从个人股东流向城发集团。

城发集团既是力唯中天科技的控股股东（51%），也是泓盈城市服务的控股股东（75%）。

从这个角度看，这是一笔典型的“国资体系内部资产盘活”。控股股东利用上市公司IPO闲置资金，完成了对子公司资产的变现。

值得注意的是，完成这笔收购，泓盈城市服务变更了IPO所得款用途，将原定用于“人才培训及保留”的1260万港元划拨至战略收购项下。

但换个角度看，这也是一种利益绑定机制。

力唯中天科技的原始股东及核心管理层，将出售所得的一半换成了泓盈城市服务的股票，并被锁定36个月。

他们的利益与泓盈城市服务的股价表现、与力唯中天科技的业绩深度绑定。

泓盈在买什么？

抛开交易结构，泓盈城市服务为什么要买力唯中天科技？

先看其自身的业绩。

2025年，泓盈城市服务实现营业收入6.75亿元，同比下降1.29%；归母净利润7437.6万元，同比增长3.5%。毛利率从25.2%提升至25.7%，净利润率从10.5%升至11.0%。

截至报告期末，泓盈城市服务在管建筑面积约1670万平方米，同比增长36.9%；现金及现金等价物为3.53亿元，无任何未偿还借款。

业务结构上，物业管理服务收益从2.91亿元增至3.26亿元，增幅12.1%；商业运营服务收益从6130万元增至6750万元，增幅10.2%。

然而，城市服务收益从3.31亿元降至2.8亿元，降幅15.2%。城市服务板块受地方政府债务清偿导致的市场收缩影响，收益明显下滑。

泓盈城市服务迫切需要找到新的增长点。力唯中天科技的价值，恰恰在于补齐“智能化”这块拼图。

在物业管理行业向技术驱动、资格导向型服务转型的浪潮中，科技实力已成为衡量企业长期竞争力的核心指标。

力唯中天科技在智能城市领域拥有成熟的解决方案组合，涵盖智能交通、智能产业园区及智能教育等核心城市领域。

收购完成后，泓盈的城市服务产业链将得到完善，智能化服务能力将得到增强。

更重要的是资质。力唯中天科技拥有的电子与智能化工程专业承包壹级、建筑智能化系统设计专项甲级等资质，正是泓盈城市服务承接更大规模、更高价值项目所必需的"通行证"。

泓盈城市服务在公告中的表述很直接：此次收购将“完善本集团的城市服务产业链，增强其智能化服务能力，并加速其战略转型与升级”。

这是一次战略卡位，而非简单的规模扩张。