文/北京进深 林振兴

时隔232天，海淀土拍战场终于再起硝烟。

四季青地块，85.55亿起拍，一登场就是今年北京地王的分量，注定是场大戏。

共有6家房企前来应战，包括招商蛇口、华润置地 越秀地产、保利发展、中海北京、中国金茂。

激活方本是海开，可一看这阵仗，果断隐身。

毕竟，海开现在当务之急是上地的瑜海澐颂，这个项目光拿地就花了84.56亿元。

土拍开场后，举牌节奏并不算燃，各家都在用余光扫对手的微表情，揣测彼此的底线。

华润 越秀率先出手，董毅依旧身穿那件战绩彪悍的橘色战袍，华润陈海鸥坐他身侧举牌。

这两家是老搭档，在海淀合作了和樾望云，去年狂卖92.27亿元，销冠光环还在。橘色战袍一出，气场先压三分。

中海北京随即跟上，竞相提价，每一手举牌都是900万。两家硬刚了一个多小时，场上只剩举牌落槌的沉闷声响。

中海地产最近在北京很凶猛，包圆朝阳地王——酒仙桥和广渠门地块，一口气砸了130亿，连眼都不眨。

圈里传闻，中海新城女掌门张欣退休后，从天津调来一位猛将接替她，同时合并中海北京。这拿地阵势，颇像给新领导的“见面礼”。

16点43分，金茂突然杀入，硬刚华润 越秀，举牌速度瞬间加快。甚至一边接授权电话，一边举牌。

错失广渠门地块后，四季青成了金茂的执念。新地块向西约2.5公里，金茂曾打造颐和金茂府，目前挂牌价14万/㎡。

早在去年底，金茂掌门人陶天海曾在小范围放话，计划2026年在京打造全新升级版本金茂府产品。

这场闪电战只打了7分钟，金茂以97.61亿元竞得海淀四季青西冉0034、0049、0040地块，溢价率14.1%。

这是今年以来北京成交总价最高的涉宅地块，成交楼面价6.84万/㎡，其中，住宅部分达到8.81万/㎡。

土拍结束那一刻，金茂团队一男一女紧紧拥抱，再拥抱，女高管更是掩面、如释重负。

终于。金茂在北京，等来"金茂府"三个字，没在广渠门，在四季青。

它上一个在北京的金茂府产品，还要追溯到2022年底的永定金茂府。

01

四季青地块的意义，不言而喻。

回看2025年，海淀是北京土拍的扛把子，全年成交7宗，成交金额高达448.37亿元，占到全市土拍总金额的三成以上，稳坐头把交椅。

从朱房双子、树村、半壁店、半山双子再到年末的上地地块，全部溢价成交。

但今年，海淀吝啬了起来，开启“惜地模式”。

直到四季青地块的登场，才再次让海淀土拍市场热闹了起来。

先来一睹新地王的真面目，它由三个地块组成。

其中，两块住宅，是低密洋房底子：

0034地块，居住用地，用地规模48003.33平方米，建筑规模76805.328平方米，容积率为1.6，限高25米；

0049地块，居住用地，用地规模21223.80平方米，建筑规模33958.08平方米，容积率为1.6，限高25米。

从指标来看，它将打造8层洋房豪宅。

户型面积段小不了，预测135/150/168/205㎡，纯改善场子，没刚需什么事。

"好房子"配置基本锁死：风雨连廊、架空层、通高跃层等设置，全放行。

至于阳台尺度会不会有进一步松绑，这不好说。毕竟，海淀卡得还是很死。

但以上都不是最炸的。

官方文件里藏了一句关键话：同一房企拿下两宗宅地、且同步开展规划建设的，可统筹一体化开发。

具体放了两个口子：

其一，在整体容积率、总建面不变的前提下，容积率可自行调节。

这意味着楼栋排布、空间节奏，全都可以按最优解来重新打磨，操盘空间极大。

其二，两宗住宅地块可设置地下连通通道，实现地下空间互联互通。

真正做到“地上分区、地下相连”，社区整体感和居住便利性直接上台阶。

说白了，以前是两块地各盖各的，现在是一个大盘一张图。

这两条神操作，还得感谢保利熙瑞在前面蹚出来的经验。前人栽树，后人乘凉，这次新地王，显然是有备而来。

02

别光看金茂地王多猛，它的"包袱”也不小。

说完了住宅，再来看看那块商服：

0040地块，商服用地，用地规模15925.11平方米，建筑规模31850.22平方米，容积率为2.0，限高24米。

配建清单长到让人倒吸一口凉气：

竞得人需建设地上建筑面积300平方米社区卫生健康监督所，1000平方米社区养老服务驿站，500平方米社区助残服务中心，2100平方米社区综合文化室，2000平方米室内体育设施，500平方米社区管理服务用房，400平方米邮政所两处，1700平方米邮政支局。

上述除邮政设施由邮政部门以建安成本价接收外，剩余设施由竞得人建设后无偿移交相关部门。

若按商业100%自持、建安成本全部摊入住宅计算，两宗宅地的起拍楼面地价，直接被抬到约7.87万/㎡。

这还没完。该项目需在商服用地（HD00-1408-0040）内新建一座有线电视基站（四季青基站），基站建筑面积不小于400平方米，与建筑合建。

此外，街坊路2条，宽度11米。它会占用住宅容积率，使两块宅地的实际容积率，提升至约1.75。

除了商服“包袱”，新地王还有一个天然bug。

距西郊机场跑道仅600米，噪音是明牌，更致命的是高度管控。

保证自东向西、由低到高的空间秩序，形成平滑舒缓的城市天际线。

不得不感叹，地王光环背后，是看得见的成本和看不见的限制，这口饭，真不是谁都能咽得下。

03

回望2026年北京土地市场，城六区核心位置豪宅地块集中释出，高地价已经成为市场常态化现象。

业内预计，金茂海淀新项目，售价12万元/㎡只是底线。

金茂摘得北京新地王后，海淀豪宅迎“泼天流量”，保利率先在朋友圈发海报恭贺。

去年5月底，保利发展和北京建工地产联合体，以45.45亿元总价摘得熙瑞所在地块，折合楼面价约7.84万元/㎡。

保利熙瑞规划14栋住宅楼，分为东西两区，总计323套，面积段136/166/201/208㎡平层；少量顶复，建面约271/207㎡。

6月27日开盘，目前熙瑞网签51套，成交均价11.34万元/㎡。

在北京城市规划管控之下，城六区能够出让的低密居住用地持续收紧。

相较于四季青，海淀香山别墅区受三山五园整体风貌保护规划约束，宅地供应更是矜贵，历年可出让住宅用地屈指可数。

目前，香山别墅区仍有香山樾在售，容积率仅1.05，全部规划为纯四层墅境大平层，建筑总高仅约12米，最大楼间距约45米，最高窗墙比达61%。

低密、舒阔、亲地，在城六区低密用地几近绝版的当下，这样的数据本身就是一种稀缺。

如果你不想等金茂海淀期房，香山樾现房也是一个不错的选择，它的园林成熟度、建筑品质、圈层纯粹性全部所见即所得。