文/北京进深 徐迪

2026年8月12日，对北京楼市来说是一个不太寻常的日子。

土拍市场拍出年度地王，丰台区两大豪宅盘惊艳亮相：

华润置地操盘的万泉寺0007地块，与保利发展操盘的丰台太平桥0001地块。

两座抬板社区，主城两大高端改善盘同台炫技，恰好构成了一个观察当下北京楼市产品力进化的绝佳样本。

两个项目直线距离约3公里，都卡在二环边的核心地段。同期拿地，开发进度也齐平。

更巧的是，两家的产品设计不约而同地押注“全抬板社区”与“空中庭院（奇偶阳台）”等立体空间的打造。

在四代宅遍地开花的北京，抬板社区，称得上是一场迟到的产品革命。

所谓“抬板社区”，简单来说，就是将整个小区的地面整体抬高数米。

这个看似简单的动作，却解决了传统高密度社区的一系列顽疾：人车混行、低楼层采光差、公共空间零散。

抬升的平台之下，是阳光车库、设备用房和下沉庭院；

抬板之上，则被完全释放为纯粹的景观、步行和公共活动空间。

这一产品形态在上海、杭州等城市早已成为改善新盘的标配，但在北京，却一直因容积率和成本问题难以落地。

随着“好房子”政策的推进，架空层、抬板平台等公共空间不计容的规则优化，终于为这类产品在主城核心区的出现扫清了障碍。

华润万泉寺项目和保利太平桥项目，不仅是北京首批规模化落地的抬板住宅，更标志着主城改善产品正式告别平面时代，进入立体空间竞争的新阶段。

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这两个项目，与其说是双雄对决，不如说是两种产品哲学的碰撞。

尽管都是10万 级别的豪宅门槛上，却走出截然不同的产品路径，恰好覆盖了主城改善客群的不同需求。

华润万泉寺：顶豪的水景庭院

华润万泉寺项目，定位高端顶豪，规划11栋住宅楼，约500套房源。

项目采用西低东高的错落布局，东侧5栋为23-25层大高层，首层架空；西侧6栋为17层小高层，首二层架空。

全域抬板的设计，住宅楼栋沿抬板区域外围排布，中央围合成超大园林景观。

住宅房源首层就具备了3层楼的视野高度，向内观景，向外则可俯瞰河景与城市景观。

其最大的杀手锏，在于“社区资源均质化”。

现状不少楼盘，仅有少数楼王占有优质景观资源，多数楼栋位置和便利性等品质存在一定“折扣”。

万泉寺007地块东侧、南侧临近莲花河与滨水公园，规划上打开面向景观资源的界面；西侧、北侧面向城市景观，可远眺丽泽SOHO等城级地标；中部楼栋直接面对社区下沉庭院，观赏园林景观。

不同楼栋都能获得不同景观体验，实现了“户户是景观楼王”的均好性。

同时，通过“抬板+空中庭院”的组合拳最大程度释放视野高度及广度。

除了市场上常见的南向通面开敞阳台赠送外，

东侧高层赠送奇偶阳台，围合制式的空中庭院；西侧小高则搭配全景花池。

面积段预计为130-260㎡，主打180/260㎡终极改善大平层。

结合其靠近西二环、丽泽商务区的区位优势，以及17公顷滨水绿地的生态资源，市场预估该项目售价将突破10万元/㎡。

保利太平桥：改善的“降维打击”

保利太平桥项目，北京首座曜系，延续这条高端产品线对城市核心地段的择址观与高阶生活方式的定制逻辑。

强调公区尺度、景观仪式与户型空间的高配呈现，在二环沿线以低密、抬板、全四居的产品组合出道。

项目占地3.6公顷，总建筑面积约11.83万㎡，其中地上建筑面积约7.47万㎡。

规划9栋7-18层洋房与小高层，约450套房源。

面积段120-180㎡全四居，120/140㎡为主力，明显降低了主城核心区的改善门槛。预估售价在9万元/㎡左右，与万泉寺项目形成了明显的面积段与客群差异化。

150/180大户型只在两栋央景洋房里有，合计30多套，数量非常有限。

作为内城难得一见的全抬板社区，项目以10米台地高差叠加2.0低密指标，实现地面纯粹园林与立体归家动线。

针对地块不规则的特点，项目采用梅花桩式排布，中间2栋7/11层洋房、四周7栋17/18层小高层，最大程度拉开楼间距。

中央打造了两个连续的流线形下沉庭院，结合局部架空层规划出超万方的互动休闲空间，甚至计划将阳光泳池、私宴厅等会所功能置于地面层。

赠送尺度同样很超前：

围合式奇偶阳台，弧形转角面；

南向嵌入式阳台，进深1.8米；

北向多个设备平台，最大进深也能达到1.8米。

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两个项目直线距离约3公里，靠近二环和丽泽商务区，万泉寺近地铁菜户营站，太平桥则邻近六里桥东站。

两盘的价值坐标高度一致，一手衔接西城成熟配套与人脉圈层，一手承接丽泽商务区的金融红利。主城配套成熟，学铁商一站式配齐。

目前，西南二三环主要在售的楼盘有三个：

中海丽金府、中海丽泽叁號院和嘉棠璟樾，它们的去化率，都在20%-30%左右。

根据这几个在售楼盘的表现，盲猜一下：

太平桥01地块的房价，在9万元/平米左右；

万泉寺07地块，售价在10.5万元/平米左右。

两个项目同期出让、开发进展基本持平，这也是丰台楼市今年成为北京焦点的原因。

两座抬板社区的同期落地，意味着北京楼市的公区尺度进一步突破，背后是北京楼市产品力进化的必然趋势。

过去，主城豪宅的竞争多依赖地段稀缺性。而随着核心区位土地供应减少、改善客群对居住体验的要求提升，产品力竞赛已经成为核心城区高端改善项目的主战场。

“好房子”建设正式进入下半场角逐，改善需求端回归居住本质，倒逼建设标准持续提升。

从架空层到空中庭院，再到全域抬板，北京楼市正在用空间创新突破主城高密度开发的限制，让“住在城市核心”与“拥有花园社区”不再是二选一的命题。

这两座项目的入市，不仅会重塑丰台乃至北京主城改善市场的格局，更将推动北京住宅产品进入新一轮的迭代周期。未来主城的土地竞争，终将是产品力的竞争。