文丨乐居财经 曾树佳

8月21日港股收盘后，贝壳（BEKE，02423）发布了截至6月30日的2026年第二季度财报，财报显示，2026年第二季度，贝壳总交易额（GTV）达到9,338亿元，同比增长6.3%，时隔一年首次恢复正增长。

在这个季度里，它的净收入245亿元，净利润26.24亿元，同比大增100.8%；经调整净利润31.85亿元，增长74.9%。

更值得关注的是，毛利率达28.6%；其经调整经营利润率升至14.6%，为近三年最好水平。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在业绩会上说：“二季度我看到两件事在同时发生：一是经营的底盘更稳了，二是组织真正动起来了。”在他看来，战略变革已经进入了贝壳日常经营，贝壳在实践中有三个变化：

第一，经营变细了，过去不管是核心城区、改善型市场还是远郊，贝壳基本上用同一套打法。从这个季度起，一些城市逐步改成一区一策、一盘一策。

第二，标尺变了，规模和份额仍然重要，但现在更看有多少服务者能稳定开单，人效和收入有没有涨，门店能不能健康盈利，服务质量稳不稳。

第三，管理者从会议室走到一线。这个季度，有的管理者亲自去卖一套业主委托了很久的房子，有的把几十个已经没机会的老客户一个个重新回访，有的每周固定去签约中心陪经纪人谈单。

在这个季度里，彭永东也花了很多时间去巡检，看房子、看工地，与客户、经纪人坐在一起，具体分析问题。“不下水，永远不会有水感。”他说。

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交易额增长成市场回暖风向标

2026年3月底，贝壳启动了“以消费者为中心”的战略变革，第二季度正好是变革的起点。150天后，恰好可以通过这份“强身健体”后的首份季度报给这场变革做一个全身体检。

变革的核心不在于推出多少新业务，而在于重新定义平台、服务者与消费者之间的关系。

改革的150天里，贝壳正在重新设计专业角色、协作流程和服务工具。如楼盘主理人、小区开放日、诚意卖、线上服务助手等服务机制创新，拥抱新媒体提供决策内容参考，优秀服务者Skill沉淀经验、经纪人AI助手、经纪人减负等方式。

这些举措共同指向一个目标——从“撮合交易”转向“支持决策”，而这恰恰是贝壳在存量房时代构筑新竞争壁垒的核心路径。

分业务来看，贝壳二季度的增长的引擎，仍是存量房。

二季度，该平台二手房成交单量同比增长25%，存量房GTV达6,299亿元，增长8.0%，净收入70亿元。

贝壳交易额的提升，显示出存量时代市场交易的回暖。

据贝壳CFO徐涛介绍，二季度，公司重点布局城市的二手房成交量温和修复，价格环比企稳，为平台交易单量提升提供了一定外部基础。但单均价同比仍处于调整区间，没有带来价格红利。

在这样的背景下，其存量房业务GTV仍取得增长，显著跑赢市场。

其中，贝联二手房成交单量同比增长近30%。同期，贝联网络规模没有进一步扩张，活跃门店和经纪人数量同比基本持平，但贝联门店店均二手房成交单量同比提升约26%。

这说明贝联正在从网络扩张，进一步转向运营提质。

整体来看，贝壳的存量房业务贡献利润率提升至46.1%，同比提高6.1个百分点。

此外，其新房业务同样稳步回升。

二季度，贝壳的新房GTV达2,584亿元，同比增长1.2%，环比大增77.1%，净收入89亿元，同比增长3.8%。

这是因为，贝壳加强了对优质项目和首开项目的识别与合作，更早进入项目的核心销售周期，在市场主力成交项目上的覆盖和成交表现有所提升。

另一方面，它通过更精细的客户需求识别、项目筛选和匹配，把资源更有效地配置到成交潜力更高的项目，推动交易转化效率提升。

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全线业务利润率水平均提升

二季度，贝壳各主营业务贡献利润率，均实现同比和环比提升，带动集团毛利率同比提高6.7个百分点至28.6%；同时，GAAP运营费用同比下降14.1%。

据贝壳管理层介绍，这得益于公司三个方面的改变：

首先，成本与费用基线下降了。

其次，房产交易业务经营效率有所提升。

新房业务通过加强优质项目的服务覆盖，提升客户转化效率，增强了交易规模的韧性；同时，稳健的货币化水平和渠道效率改善，共同推动了贡献利润增长。

存量房方面，它持续推进房源聚焦、店东精细化运营赋能等工作，推动贝联收入规模提升，并进一步转化为利润贡献。报告期内，贝壳不以门店数量换增长，而以单店产出提效驱动增长。进一步将经营重点转向提升现有门店效率，帮助店东识别经营问题、深化跨店合作。

第二季度，贝联人店数量同比基本稳定，而店均二手房交易单量同比增长26%，驱动贝联整体二手房交易单量同比增长30%。二季度贝壳存量房业务贡献利润率为46.1%，同比提升6.1个百分点。

再者，新业务的单位经济和业务结构，也改善了。

家装业务通过集中采购和精细化成本管理，降低材料成本。而租赁业务的贡献利润率改善，既有净额法产品占比提升带来的结构影响，也有人工、装配和租后成本优化带来的经营改善。

在加强精细化成本管理的同时，贝壳并未减少对新业务和服务能力的投入，多项运营指标继续改善。

截至2026年6月底贝壳家装业务圣都资金存管服务累计金额突破50亿元覆盖50多个城市，服务超4万户家庭存管用户占比超过93%。“先装修再付款”，贝壳联合银行实现让装修款项冻结在客户本人银行账户，在关键装修环节，如：水电验收、基装验收、竣工验收上，确保客户满意再解冻到公司账户，保障客户权益。

二季度，贝壳租赁业务业主续约率74％，同比提高4个百分点，相当于每4位合同到期的业主中，接近3位选择继续合作。存量租户续约率56％，同比增长1个百分点。随着省心租在北京、上海、成都三城均突破＂十万级＂在管总数，＂轻托管＂正成为更多业主的选择。

徐涛表示，下半年，贝壳的经营依然不会建立在对市场的押注上。

收入端，该公司会通过更好的决策服务，赢得更多客户的选择；财务端，当期更健康的成本结构，将增强公司在不同市场环境下的经营韧性。

在市场较弱时，贝壳将保护现金流和核心能力；在市场改善时，更好地释放经营杠杆。

总之，变革中的贝壳，其经营逻辑更着眼于靠提升效率和优化成本，来实现更高质量的增长。