北京进深 徐迪 4月20日取证的京投森屿文华，4个月后，首批网签出炉。

目前网签24套，签约面积约2109㎡，成交均价约7.01万元/㎡。

对比备案价，首批网签客户，大约享受到了82折的优惠，森屿文华还是很有诚意的。

森屿文华所在A002-3地块，是京投发展2021年12月24日底价摘得的东坝三宗地块之一，也是三宗地块中成交价最高的一幅，总价70.7亿元，销售指导价定为8.6万元/㎡。

用地面积7.67万㎡，总建面19.3万㎡，地上建面13.7万㎡，容积率1.9。

商品住宅面积13.66万㎡，居住公服配套400㎡。

规划12栋住宅楼，北排6栋为18F小高层，南排6栋为10F/11F洋房，总计1358户。

赶上了“好房子”时代，森屿文华层高3米 ，南北双向扩容空间，相较于北熙区一、二区产品，综合得房率大幅提升。

南向通面宽阳台，部分户型北向还有设备平台赠送，得房率约90%。

首批取证房源共4栋楼546套：

北排1#、2#、3# ，为18F小高层，两梯3户；

东南角的12# 为10F洋房，一梯3户。

面积段72-136㎡，拟售均价约8.53万元/㎡。

1-3# 户型相同，边户建面约116㎡，中间户有72㎡/84㎡/98㎡三种户型； 

12# 为10F洋房产品，边户为顶配建面136㎡户型，中间户建面为77㎡和111㎡。

主力户型：建面约72㎡二居供应162套，占比30%；

98㎡三居户型也是162套，占比30%；

116㎡边户三居供应108套，占比20%。

此外，84㎡54套。77㎡/111㎡/136㎡建面各有20套。

  78㎡做两居，北面无窗

相较于当下最热门的70多平米小三居产品，北熙区的三居起步建面做到了98㎡。

72和78㎡两个面积段，都是两居产品。

并且都是一个单元3户，不是南北通透的户型。

  拿地回溯

2021年12月24日，京投发展以底价接连摘得朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三宗地块，成交总价约175.3亿元，楼板价4.25万元/㎡。

①1101-A002-3地块，成交价70.7亿元，占地7.67公顷，规划建筑面积约13.7万㎡，销售指导价定为8.6万元/㎡。

②1101-A002-1、1101-A003-1地块，成交价约56.1亿元，占地5.72公顷，规划建筑面积约13.2万㎡，销售指导价定为8.1万元/㎡。

该地块要求套内建面90㎡以下住房面积占比70%以上，另需配建2万㎡保障性租赁住房。

③1101-A002-2、1101-A003-2地块，成交价约48.5亿元。占地6.4公顷，规划建筑面积约9.4万㎡，销售指导价定为8.6万元/㎡。

这一项目将被打造成京投发展北京的第五个TOD项目：北熙区。

总建面36.4万㎡，是一个大体量超级社区，规划34栋住宅楼。

其中落地区13栋，为20-26F高层；上盖区21栋，为6-18F洋房、小高层。

共3078套房源，分为三期开发。

2022年9月29日，一区4#-10#共7栋楼取证，共688套房源，面积段80-123㎡，拟售价格在7.86万-8.17万元/㎡区间。

2023年6月22日，二区森屿7#-11#共5栋楼拿证，共546套，主力户型为80-117㎡两居，另有150套135㎡四居和少量129㎡三居户型，拟售价格在8.3万元-8.47万元/㎡区间。

2024年10月1日，一区1#-3#栋取证，共252套房源，主力面积段为152-172㎡四居，少量115-117㎡两居和155㎡三居。拟售价格在8.27万-8.4万元/㎡区间。

加上三区森屿文华，项目累计入市房源共2032套，网签总数1072套，整体去化率约53%。

项目成交均价约7.48万元/㎡，网签金额超72亿元。

一区实景图↑

二区·森屿效果图↑

三区洋房外立面效果图↑

三区小高层外立面效果图↑