保利豪宅补仓，机会来了
进深
严明会
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2026-09-01 18:24
文/广州进深 严明会
继海珠琶洲中二区地块、石榴岗地块接连失利后，保利又迎来豪宅地块补仓机会。
8月31日，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块正式挂牌。
起拍总价301687万元，起拍楼面价43776.7元/㎡。
地块占地面积31325㎡，计容建面68915㎡，容积率2.2，限高80米，将于9月30日竞价出让。
01
琶洲南401地块，算是个老面孔了。
它曾在去年的广州供地蓝皮书中亮相过，当时的用地性质还是商务兼容商业用地，容积率高达6.0。
而就在今年7月，这宗地摇身一边成了涉宅地。
整个地块也变得更加规整，不像之前那样“尖头猴腮”了。
不仅如此，地块中间还多了一道中央绿轴，贯穿社区南北，赋予未来豪宅项目极大的想象空间。
根据出让要求，该地块不接受个人参与竞买，不接受联合竞买。
所以像前几天，越秀和保利联手，跟华润争夺海珠石榴岗地块的场景是看不到了。
但显然，与华润花80.56亿元的代价拿下石榴岗地块相比，此次上架的琶洲南401地块门槛更低，体量中等。
即使房企独自拿地操盘，压力也没那么大。
另外，地块没有复杂的配建任务，仅需配建一所6班幼儿园及约1850㎡公建配套。
对于大家关心的“现房销售”，此次出让文件中并未提及。
02
从位置看，琶洲南401地块就在保利去年入市的豪宅盘——保利天奕旁边。
二者仅一路之隔。
保利天奕项目所在地块，是2024年10月底保利以59亿元的价格拿下的海珠区琶洲南三宗宅地。
这三宗地块，总建面约13.8万㎡，容积率均为2.5，成交楼面价在4.3万元/㎡左右（未扣除配建）。
由于紧邻在一起，三地块也被外界形象地称为“琶洲南三兄弟”。
全盘共规划20栋住宅，约900多套房源。
采用全南板楼、南北对流设计，层高16-32层且北高南低，房屋层高均超3米，部分达3.3米。
2025年五一前夕，保利天奕开盘。
开盘半年，便以58.2亿元的成交金额、489套的网签套数和71791㎡的成交面积，拿下了2025年度海珠区“三料冠军”。
截至目前，保利天奕一二三期累计网签超700套，成交金额83.11亿元。
成交均价8.11万元/㎡，套均价1185.58万元。
03
按全盘货量来算，保利天奕整体去化率已超7成，片区也基本开荒完毕。
也正因如此，琶洲南401地块刚调成宅地的时候，保利拿地的呼声非常大。
并且，地块调规的时间点也十分微妙。
当时，海珠琶洲中二区地块刚完成出让：保利、越秀、中海、招商、绿城、建发、中铁置业7家房企同台角逐。
多轮厮杀后，演变为保利与越秀的终极对决。
历经88轮拉锯，保利最终惜败，琶洲中二区地块被越秀收入囊中。
但仅仅一周后，保利天奕旁的琶洲南401地块就挂出调规公示。刚痛失靓地的保利，就这样迎来了近在咫尺的补储良机。
如果保利拿下，新项目对比保利天奕，整体产品规格只会高不会低。
当然，也有可能直接做成保利天奕四期。
而若是其他房企竞得，故事又将生变。
好在，保利天奕货量即将见底，不存在贴身厮杀的压力，新玩家进场不是内卷，而是为板块注入新的产品力量。
不管哪种走向，对于片区发展都是利好。
来源：进深
作者：严明会
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