联发迷你地块，只做大户型
进深
魏薇
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2026-09-03 15:36
文/上海进深 魏薇
拿地20多天后，上海首个人才安居商品房方案公示。
时间拨回8月4日，上海第七批次土拍。孙桥社区14-01地块吸引中建八局、联发、象屿&清能&天安联合体三方同台竞价，最终联发以总价8.16亿元竞得，成交楼面价约44191元/㎡，溢价率26.92%。
这是联发今年在上海土地市场首次落子。
地块很迷你，出让面积仅8390㎡，容积率2.2，计容建面约1.85万㎡，却因其特殊的“人才安居商品房”属性备受关注。
在这块地上，联发拿出了高低配方案，起步就是大户型，也符合地块本身定位。
赠送拉满
项目采用了“南低北高”的布局：南侧3栋4层低密住宅，北侧1栋17层、1栋18层高层住宅。
按照目前方案粗略估算，整个社区大约140套房源，其中高层约116套、叠墅约24套。
高层产品主要覆盖建面约125㎡、150㎡、170㎡左右产品，南侧叠墅建面大约145-170㎡。
大户型带来的更高货值，也为这场溢价率近27%的地块提供了利润缓冲。
两栋高层，均采用两梯两户、无连廊设计。多阳台、南向花池、设备平台、独立电梯厅、大面积飘窗等配置基本都安排上了，能送的都送。
叠墅的赠送更为可观，或会有露台、花园等。
图示仅为猜测，以项目户型图为准
社区整体也做了抬高处理。小区内部标高约7.5米，而周边道路标高约4.4米，整体抬升接近3米，地下车库仍位于地下。
同时，社区内还打造了标高1.6米的下沉庭院，与抬高部分形成约5.9米的景观纵深，弥补了迷你地块内部景观空间有限的遗憾。
按照目前规划，项目大概率不会配置传统意义上的大型会所，而是利用首层架空层、下沉庭院等空间承担部分公共功能。
好在项目东侧紧邻劳动河西侧绿地，南侧又有科农路沿线绿地，社区自身做不了太大的景观，外部环境弥补部分缺憾。
项目的建设方为上海联泓房地产开发有限公司，由联发集团100%持有，法定代表人孙涛。他是联发集团副总经理，也是联发沪杭事业部总经理。
板块断供八年
这是上海首次供应此类地块，管理条文明确规定：须优先保障张江科学城核心区域人才的住房需求；若住房供应政策未出台，则作为备用地控制。
具体来说，购房人需要满足距离法定退休年龄5年以上、在沪社保满2年等条件；项目开盘后3个月内，如果仍有剩余房源，才可以转向公开市场销售。
纯改善的大户型定位，踩准了地块预设的客群画像，张江科学城核心区的高收入技术骨干，对居住要求更高，小户型反而难以满足这类人群。
从板块基本面看，孙桥已经多年没有新增商品住宅用地。
上一次涉宅用地出让还要追溯到2018年，由中建八局联合张江投资竞得的A6-8地块，即后来入市的中建朗阅府，开盘均价约6.9万元/㎡。此后板块宅地市场一直处于断供状态。
地块紧邻张江科学城核心区，直线距离在建21号线申江路站约1.2公里，5公里半径内聚集了张江集电港、药谷、机器人谷等产业重镇，高收入科技人才密集，购买力坚实。
2023年入市的张江新盘中建御华园，147套房源认购率高达420%，入围积分87分。
你觉得这个新盘的高层会卖到多少？叠墅大概会来到10万 了。
来源：进深
作者：魏薇
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