插旗深圳旧改，朱亚伟心虚了
进深
505710
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2026-09-04 18:51
文/深圳进深 严明会
深圳光明序安澜府，案名披露不足一个月后。
总平图也如期到来。
这个项目，位于光明区玉塘街道长圳路与侨凤路交会处东北侧。
开发主体，为深圳市玉塘长圳股份合作公司、深圳市玖翔城市开发有限公司。
总平图看来，亮点其实不少，包括有下沉庭院、风雨连廊。
但进深网更想说的是，总平图试图在隐藏项目的一个缺点。开发商有点心虚。
那就是光明序安澜府较高的容积率。
在总平图的主要技术经济指标表里，项目只列明规定容积率是5.58。
并没有展示实际容积率是多少。
而在别的项目总平图，这两项数据，其实都会在一起列明。
比如前不久，宸嘉发展在深圳的首项目嘉佰华庭。
总平图就分别列明了容积率/规定容积率是6.45/5.7。
光明序安澜府试图隐藏，是因为，实际容积率比规定容积率实际上更高。
而这个项目，规定容积率其实就已经不低。
进深网仔细看了一遍项目的总平图。
其建设用地面积1.23万㎡，总建筑面积10.87万㎡。
其中计容积率建筑面积7.71万㎡。
所以项目的实际容积率要到6.26。比5.58的规定容积率要高出不少。
其余的一些指标。
总平图显示，光明序安澜府住宅建筑面积6.59万㎡。总户数709户。
面积段上，66.15%的户型套内建筑面积小于90㎡。
也就是说，项目主要面向刚需、刚改。
光明序安澜府共由四栋高层、超高层住宅组成。
分别为1栋1、2、3、4单元，户型配置上为一层六户、一层七户设计。
说实话，这样的这样的户数配置，其实还是挺高的。特别面对眼下遍地的新国标产品。
不过麻雀虽小五脏俱全，项目在不大的小区内打造了下沉庭院。
每栋楼前后之间还规划有风雨连廊连接。
而且小区做了大量的架空，用于绿化、休闲以及停车场。
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开发商的谨慎，其实也可以理解。毕竟这是一只过江龙，来自山西的小民企。
项目开发主体之一——深圳市玖翔城市开发有限公司，董事长为沈洲、经理为张宝平。
该公司成立于2025年10月，注册资本1亿元。最初由山西星辰旭日工程建设有限公司全资持股。
2025年12月，大业信托有限责任公司入驻持股深圳玖翔55%，剩余的45%仍由山西星辰旭日持有。
山西星辰旭日，为山西恒工建筑劳务有限公司全资子公司，后者成立于2007年，主营建筑劳务分包。
山西星辰旭日总经理及山西恒工建筑实控人、经理均为朱亚伟。
光明序安澜府，来自于长圳社区连片产业地块土地整备利益统筹项目一期留用土地13-16-03地块。
今年2月，位于光明玉塘街道的长圳社区土地整备利益统筹项目及长圳社区连片产业地块土地整备利益统筹项目，被深圳玖翔拿下。
两个项目经评估的总投资金额合计68.04亿元。
据了解，长圳社区土地整备利益统筹项目，2019年列入深圳城市更新和土地整备计划；
长圳社区连片产业地块土地整备利益统筹项目，则于2022年列入深圳城市更新和土地整备计划》。
北侧是光明勤诚达正大城，西临茅洲河生态景观带，与天泽玉河府隔河相望。
周边来看，项目距离地铁稍微有点远，直线距离6号线长圳站约2公里。
价格参考，旁边的勤诚达正大城，二手挂牌均价3.6-4.3万/㎡。
附近新房有天泽玉和府、星辉兰玉庭、深物业御棠上府，均价在2.7-3.3万/㎡。
来源：进深
作者：505710
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