文/吴建斌 (来源：微信公众号地产大爆炸 )

近日，中央多部委密集发布房地产政策调整文件，史称“828新政”。这一重磅举措犹如在平静的湖面投下巨石，引发了市场的广泛热议与无数解读。

在众声喧哗中，究竟谁能穿透迷雾，看清行业底牌？

作为曾执掌碧桂园、阳光城等头部房企财务命脉的“地产圈最强CFO”，吴建斌先生无疑是行业公认的“老法师”。

他曾亲历中国房地产的狂飙突进，也早在多年前就敏锐吹哨，预警高杠杆、高周转模式下的潜在危机。

面对这场深刻的行业变革，他有着比常人更透彻的洞察与更切肤的体悟。

今天，炸天团特邀吴建斌先生，从政策、融资、房企生存与购房者抉择等多个维度，深度剖析“828新政”。

这不仅是一次对政策的解读，更是一场为行业拨云见日、指点迷津的思想交锋。

以下为吴建斌先生的独家观点：

01

这是一次革命性的决定

过去三十多年，由于国家引进了房子销售预售制，中国房地产市场从无到有，从有到盛极一时，不仅拉动了中国经济快速发展，配合了中国城镇化加快的进程，还造富了一批中产阶级，解决数千万就业人员，整个社会欣欣向荣，迎来了消费产业的大升级，国家从一个资本需求国变成了资本富裕国。所以，应该充分肯定房地产企业、购房人、银行、投资人等对国家在这个时期的重要贡献。

“828”新政已经启动，宣告预售制的历史使命已完成，可画上句号。从此，房地产市场将转为现房销售。早在2017年、2018年，我就对预售制提出过我的观点：一旦预售制结束，意味着中国经济运行结构、房地产运营模式将发生重大变化。现在我认为，新政就是一场革命性的举措。

02

对盛极一时房地产市场正式纠偏

高峰的时候，涌入房地产市场的企业，我记得有六七万家，有大有小，几乎谁都能做房地产生意，但都是规模经营、高杠杆推动、高周转造富。几乎全社会逐渐疯狂进入这个市场。每天人们谈得最多的房地产、在哪里买房子。

这次新政，就是对这种失控现象的重要纠偏。有矫枉过正的感觉。当然，也正式回应了老百姓的诉求。但给社会造成的损失，如资产缩水，烂尾、买房人资金打水漂等，没有个说法，还需要进一步出台政策，加以正视和解决。

03

房地产投融逻辑发生巨变

新政已经全面启动，对国企、央企、全国性的中小房企、地方性房企的资金给予了巨大压力，百分之七八十的房企有可能就此离开了这个行业。特别是一些房企老板输得灰头土脸，说不定还要负上法律责任。

因此，所有房企，需要快速调整房地产投资、融资、销售、财务管理和经营的底层逻辑。我相信所有房企，未来三五年新增土地投资的意欲会严重下降，有心无力；对建设中的项目重新需要梳理，能快速进入销售市场的项目可能加速；房企的投资团队、销售团队、大运营团队等的人员数量会锐减。社会上有可能会出现第二批次房企人员离职潮，离职人员需要重新找工作、转换角色，进入别的行业。

因此，今后房企的投资逻辑将发生深刻变化。原有的玩法不灵了，新的玩法需要从制度、人才、流程、观念等方面进行重塑，然后得到市场检验后才能固化。

04

房企融资的方法发生变化

预售制度下，预售带来的资金占项目总投资和利润差不多达七成以上，这块资金现在没有了，几乎归零，所以，房企不能提前两三年获得这部分资金，这个缺口需要用新融资途径来解决。

房企只要还有融资空间，比如综合负债率低于50%，或净负债率低于100%，第一，要想办法扩大项目开发贷融资的比例；第二，上市公司可尝试股权融资；第三，可以尝试发行企业债券；第四，有条件积极推动资产证券化的安排；第五，把在手的土地或在建项目适当出售，确保个别有潜质的项目顺利完成，进入销售市场。但我相信一般性房企第二、第三、第四点是做不到的。

房企如果没有融资空间，比如净负债率超过100%，有的已经达到300%，只有接受清盘一条路可选。在现金为王的环境下，没有别的选择。

05

对房地产市场价格企稳有一定帮助

因为现房供应量上不来，三五年骤然减少，每年三、五万亿刚性需求的市场还在，当买不到需要的房子，就会出现争抢现象。

但因为未来几年，整体市场购买力看不到明显改善的可能性，有相当一部分人在买房还是租房方面持续纠结，所以，新房价格很难整体大幅上升。

对于总价低，比如一线城市500万左右，二线城市200万左右的二手房、次新房需求量会增加，我觉得成交会活跃；新政对消化库存帮助会比较明显。但对于总价比较高的房子，仍然有价无市，因为很多人拿不出这么多钱，即使可以拿到40年按揭，可现在年轻人的生活观念有所变化——也不愿把自己变成房奴，所以，总价高的房子仍然比较难出手。

06

可做40年按揭，对普通家庭是一件好事

说可做40年按揭，只是一种选择。其实，以中国人的消费观，很多人不会做长达40年的按揭。很多人会根据自己的实际情况，继续做10年、15年、20年、30年不等。30年已经很长了。很多人一旦有多余的资金回来，都会第一时间想到归还按揭款。无债一身轻，是中国人骨子里的追求。

其实，国家最应该配套的是按揭利率继续大幅下降的政策。

只要能盘活房地产市场，对每一个方面都是有利无弊，利大于弊。所以，降息政策值得加快研究，让普通家庭真正拿到实惠。

07

对买房人来说是一个机会

中国人自古就非常看重拥有属于自己的房子。自古以来都是这样。到了福建、广东，看看那些当年的华侨，把挣的钱寄回国内修建住宅，就是一个很好例证。

所以，新政推出后，其实已经不需要太多纠结了，可以出手买房子。当拥有了自己的房子，生活质量将大幅提升。

有研究认为，现在房子的价格已经跌到2015、2016年的水平。新政会刺激一批人快速入市。

如果现在不出手，三五年后，等整个房地产市场优化完成，再加上老百姓的购买力也提升了，房价可能出现上升，那时再买房，就有可能花钱更多。当然了，如果你的钱有更好的去处，比如投入股市、债市、大宗产品，就应该把40年按揭政策用足。

08

上市公司的股票投资价值

整体而言，未来三五年内，房企的投资规模、经营规模、销售规模、人员规模会一直大幅下调，至于利润总额，头部房企有可能提升。

过去几年，房企都做了必要的亏损拨备，当房价企稳，利润有机会企稳。很多企业，有可能回拨利润，使利润总额得以提升。

如果把上市房企分为两类，百分之七八十的上市房企，因为资金周转继续承压，度日如年，生存再次遇到挑战，其投资价值值得小心。

仅供参考，不做任何投资建议。