北京进深 徐迪 拿地半个月后，金隅通州土桥6037地块设计方案出来了。

公示开始日期是9月13日，这是一个星期日。

北京规自委加了个班，专门给金隅地产这个新盘的总平图挂网，可见项目进度还是挺赶的。

项目占地1.61公顷，规划总建面约5.58万㎡，其中地上计容建面约3.23万㎡，容积率2.0。

拟建9栋住宅楼，5-11F全洋房，合计约380套房源，户均建面约85㎡。

1、楼栋排布

9栋住宅楼和6栋配套建筑，整体呈现出“北高南低、西高东低”的阶梯式排布。

北排隔音屏障，阻挡轨道噪音与震动：

地块北侧紧邻群芳二街以及地铁八通线地面轨道，将最高的11层住宅（1#、2#、4#楼）集中排布在地块的北侧和西侧，利用较高的建筑立面作为屏障，尽量减少北侧轨道噪音对小区带来的影响。

南向矮板带退台，最大化采光与景观：

南排楼层低至5层，北向退台设计，为小区中部预留出更多采光面。

地块南、北两侧都有规划公园绿地，既能有效阻隔外部道路噪音与扬尘，又为项目构筑了一道天然景观缓冲带，弱化了周边高层住区带来的视觉压迫。

从平面图可以看到，小区西侧是80米高的砖厂新家园住宅楼，南侧是54米高的高丽园小区，这两个项目都是安置房。

而金隅6037地块最高建筑只有33米出头，东南角的9#楼只有15米多。

与周边高层住区之间近40米乃至60余米的巨大落差，视觉落差明显，整个项目呈现出“盆地式”空间形态。

2、配套与动线规划

双人行出入口，正门设置在场地西侧，结合风雨连廊做了开阔的景观大门。

小区体量不大，仅设置一处车库出入口，在正门以南，有延伸的景墙饰面。

地块中心规划了室外活动场地与下沉庭院，下沉庭院周边3个楼栋首层做了局部架空，通过风雨连廊贯通多个邻里共享公共空间，营造泛会所空间。

3、户型预测

面积段预计在70-110㎡区间。

起步70㎡中间户/76㎡边户，位于北排4栋楼，合计230套左右，户型占比约六成，是项目的主力户型；

85㎡户型集中于南排8#、9#楼，和7#楼西单元，合计86套；

105㎡/110㎡户型位于小区中央楼栋，合计67套。

4、赠送手段

赠送手段简单实用，南向通面内嵌式阳台+北向通面设备平台。

这里面比较容易做文章的是设备平台，它的进深达到了1.5米。

大小户型平权，都是一样的进深规格，区别主要在于面宽。

北边4栋楼端户房源有侧边飘窗，尺度不大，却让70多平的小三居拥有更多的采光面和实用面积。

预计76户型能做出三居两卫产品。

5、拿地回溯

项目建设单位为北京隅通置业有限公司，也是金隅花溪云锦的开发主体。

成立于2024年10月12日，注册资本4亿元，由金隅集团（601992.SH）旗下北京金隅嘉业100%持股。

法定代表人、总经理为王明昌。

8月27日，金隅地产以8.7亿元总价竞得通州土桥6037地块，折合楼面价2.7万元/㎡。

虽然只有包括金隅在内的3家房企参与这场土拍，却拍出了高达27.2%的溢价率，激烈程度可见一斑。

金隅地产要补仓守土桥，招商蛇口要护盘联动湖映天青，外加卓宸盛川——这家民企上个月底在顺义府前街举牌到最后，最终仍是铩羽而归，这次转战通州，必然也是带了充足预算的。

在通州楼市，金隅和招商都是交过多份答卷的老玩家了。

金隅正在尾盘阶段的花溪云锦，也在土桥板块，距离新地块不到4公里。

招商的新盘更是从梨园盖到九棵树再到八里桥，通州老城几乎每一轮供地都有它名字。

6037地块到底有什么魅力，让金隅和招商这两位最懂通州客群和去化逻辑的资深选手，愿意一手接一手地往上加价？

地块前身是同仁堂片区棚改回迁用地，2024年批的是安置房，当时核定的地上建筑面积约3.87万㎡。

后续规划调整，成为纯商品房用地，并于今年5月初发布的第四轮供地清单中亮相，7月24日正式挂牌。

土桥6037地块，四个“确定性”戳中房企痛点：

1、紧临地铁：

宗地位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，紧邻地铁1号线土桥站，直线约300–500米，B口出来走几分钟。

40分钟直达国贸CBD，通勤确定性拉满。

2、老城熟地：

湾里·王府井WellTown约1.1公里，步行可达；

梨园主题公园、东直门医院通州院区（三甲）、临河里小学/育才通州分校都在1–3公里内，不用赌规划。 

3、地价有安全垫：

即便拍到2.7万/㎡，也比招商九棵树6016（约3.15万/㎡）、花语璟云（约3.58万/㎡）低一大截，未来走4.8–5.2万/㎡刚改价就有利润空间；

4. 板块缺货：

土桥到梨园一带，京玥兰园、璀璨公元已清盘；花溪云锦进尾盘；云璟揽阅去化六成多。

正是刚改新盘断档期。

按照6037的体量，300套左右的小盘，闭眼跑顺销。

土桥这一子，对金隅来说，不是“补个仓”那么简单。

东序讲朝阳港故事、海岄讲海淀学养故事，6037这道新题，不知道金隅会给出什么样的台本。

最后再看下通州老城的新盘现状。

1公里内的三大新盘：能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，都是2023年入市。

京玥兰园和璀璨公元分别供应近600套房源，面积段90-140㎡区间，刚改为主，目前基本都已清盘。

成交均价，京玥兰园5.4万元/㎡；璀璨公元略高一些，在5.6万+。

颐瑞府定位纯改善，主力为136-178㎡四居，少量220㎡左右复式，172套房源网签75套，去化不到一半，成交均价5.93万元/㎡。

往西不到两公里，还有梨园双子：招商云璟揽阅和中铁建花语璟云。

这两个都是去年开盘的项目，前者367多套已售罄，均价5.5万；花语璟云202套去化近六成，均价5.2万。

三公里外的九棵树板块新盘扎堆。金隅的姐妹盘花溪云锦供应366套、中海玖树满和578套，都已是尾盘阶段，成交均价在5.2万左右。

玖树满和北边的招商湖映天青刚完成报规，规划8栋11F住宅楼，共346户，面积段70-119㎡。

如果再加上八里桥板块的朝棠揽阅近千套房源，通州这两年仅老城区就卖掉了3000多套新房。