编者按：发现2026年度中国地产经理人，乐居财经《进深》人物系列，关注地产操盘手的成长轨迹、价值理念、操盘故事等。本期人物：华润北京润园操盘手邬双喜。

文/北京进深 林振兴

九月，邬双喜收获了两件大喜事。

一件是，北京润园凭借68.29亿元，坐稳1-8月北京楼市销冠；

另一件是，华润置地捍卫了领地，以83亿又斩获顺义温榆河地块。

北京润园2.0，来了。华润北京总经理陈海鸥心里最合适的操盘人选，一定还是邬双喜。

回头再看北京润园的逆袭，早已不是简单的“运气翻盘”。

原本一块“熬周期的兜底地块”，硬生生被邬双喜，打造成华润置地今年在北京最赚钱、最有口碑的惊喜神盘。

在大盘冷、改善稳、顶豪卷的北京楼市。别人在抢客户，他在做价值；别人在拼流速，他在拼质感；别人在赌渠道，他在赌人心。

这也是顶级操盘手和普通营销人的最大差距：普通营销靠市场吃饭，顶级操盘手自己造行情。

邬双喜，这位从江西走出来的地产操盘手，身上有股子狠劲——不是对别人狠，是对自己狠。

他喜欢啃硬骨头，更喜欢把每一把烂牌，都打出了王炸的效果。在世茂，他学会了怎么在疫情里卖房；在泰禾，学会了帮暴雷房企重塑信任；在华润，他把这一切融会贯通。

邬双喜不只是一个“卖房子的人”，更是一个懂“经营人心的人”。

他把客户当“人”经营，不当“单”收割。手下评价邬双喜，就一句话，“没有邬总谈不下的客户。”

北京润园能成为销冠，拿对地是前提，产品力是基础。但真正让它从“好卖”变成“热卖”的，是邬双喜这套把人心当产品设计的操盘心法。

01

北京润园，是华润置地的一场“意外之喜”。

如果时间倒回今年2月27日，没人会把顺义温榆河地块，和销冠画上等号。

彼时土拍场上，市场情绪冷淡、房企谨慎观望，华润置地最终以60.24亿底价兜底摘地，楼面价约3.5万/㎡。

据说当时内部的心态很微妙：硬着头皮拿的，做好了打三年持久战的准备。

结果呢？无心插柳，柳成荫。

在邬双喜的操盘指挥下，自2025年12月5日开盘以来，北京润园一路狂飙，登顶北京楼市销冠，也让华润置地狠狠赚了一笔。

一组硬核战绩，足以说明一切：

项目共规划111栋住宅楼，19栋8层洋房 92栋双拼别墅，共483户。

已取证的一、二期住宅房源合计393套，目前网签360套，去化超九成，成交金额超87.7亿元。

北京润园的爆红，看似是“拿地运气”，但邬双喜的营销操盘也功不可没。

这个人有种很稀缺的品质：敢慢，也敢狠。

拿地之后，销售场地选址，摆在他面前两条路：

一条是找成熟外场改造，抢时间入市，这是行业的常规打法；另一条是建实景示范区，等建设完，再开门迎客。

邬双喜团队选择了后者。2万㎡实景示范区，硬生生等出来。

事实证明他赌对了。很多客户被北京润园打动的第一刻，不是听置业顾问讲了什么，而是站在示范区里的那一刻。

高总价客户买的不是图纸，是确定感。邬双喜太懂这一点了。

此外，邬双喜将一手“高低配”玩得相当犀利，这是北京润园最核心的营销策略。

它不是简单的产品排布，而是一套精密的价格阶梯系统。

整体成交均价7.27万/㎡，拆开看（截至9月初）：

洋房平层产品均价约6.6万/㎡，门槛低、去化快，负责把客户拉进售楼处；

复式成交均价约7.3万/㎡，产品有亮点，溢价适中，承上启下；

院墅成交均价接近8.9万/㎡，利润担当，撑起整个项目的毛利率天花板。

“高低配”说起来轻巧，但要在同一个项目里同时运营从6万到9万的多个价格段，需要极强的销售管控力。

每个台阶对应一类客群、一种心理预期、一套说辞体系。这不是拍脑袋定的，是客研、产品、定价、话术一条链拧出来的。

邬双喜不仅做到了，还做到了“空墅去化快、平层走量稳”的精准节奏。

02

邬双喜，很会拿捏人心。

北京楼市还在“以价换量”的泥潭里打滚时，他干了一件让同行侧目的事——涨价。

北京润园一期洋房预售均价6.9万/㎡。3月，二期9栋洋房取证，备案均价达到7.43万/㎡，较一期涨了5000 ，部分空墅房源单价甚至突破9万/㎡。

更令人惊叹的是，涨价非但没劝退客户，反而越涨越火。

邬双喜深谙，北京润园的客户群体是塔尖圈层，他们购买的不仅是房子，更是资产的安全感和圈层的认同感。

一旦降价，不仅伤害前期业主的利益，更会动摇整个项目的价值锚点。

别人靠降价留客，他靠保值增值锁客，这是普通营销人和顶级操盘手最核心的差距。

北京润园还有一个让同行眼红的数据：老客复购加转介绍占比，超过40%。

这意味着什么？意味着邬双喜把每一个成交客户都变成了项目的"编外销售"。

在豪宅市场，传统的渠道投放和广告轰炸效率极低，真正有效的营销来自圈层内部的信任传递。国际学校家长群里的一句“我买了”，比一万块的户外广告牌管用。

邬双喜深谙此道。与其花大价钱买流量，不如把产品和服务做到极致，让业主主动为你代言。

这也解释了，为什么北京润园能在营销费用不高的情况下，实现断层式领先的销售业绩。

而业主心甘情愿主动吆喝，核心源于邬双喜极致精细的圈层运营哲学。

为了守住圈层纯粹性，北京润园的看房门槛设得很硬——验资。

而且不是截个屏就行。现场拿着手机开账户查验，真金白银摆出来，符合资格的才让进。

门槛越高，进去的人越骄傲。骄傲的人，越愿意掏钱。

这不是势利，是人性。邬双喜只是把人性用到了极致。

买完房后，北京润园各类高阶活动一场接一场，包括女性企业家生活方式私宴会等；同时，它还弄了各种社群，包括高尔夫球社、古典乐社、戏剧表演社。

这不是吃吃喝喝玩玩，是精准的圈层渗透。每一场私宴，都是老业主带新朋友的契机。每一场活动，都是信任传递的节点。

人心拿捏住了，销冠就是顺带的事。

除了业主圈层，邬双喜在媒体生态这盘棋上也下得很活。

很多开发商做媒体关系，只盯头部大号，觉得曝光量够就行。邬双喜不一样，他要的是全覆盖、多维度、立体式的声量矩阵。

他搞的是"大统战”，包括全国性媒体、B端行业媒体、C端流量媒体、渠道中介媒体，全部拉进了同一个战壕。

每一类媒体承担不同功能，但指向同一个结果：让北京润园无处不在。

03

作为江西人，邬双喜对闽系房企情有独钟。

回望他的征途，世茂是封神的关键一站。世茂西山龙胤和世茂IN三里，两大标杆项目，接连炸场。

也正是在这里，他完成了自己操盘体系的淬炼，练就了一套专治豪宅逆境翻盘的绝杀打法。

2020年初，疫情黑天鹅砸下来。业主不愿意出门，不愿意去案场。

世茂在北京的项目，一夜之间被按了暂停键。上级下达的营销指标，看起来遥不可及。

但，邬双喜没有坐以待毙。

作为西山龙胤项目的营销负责人，他带着营销全员，春节都没过踏实，就已经在为硬仗做筹备了。

结合疫情期间的金融利好信息，他制定详细的营销计划，切中高净值人群对资产保值增值的痛点，在疫情之中抢占先机。

营销部在疫情结束后第一时间启动工作，黏性传递全民营销激励，在疫情期间增加有效来访渠道。

结果呢？团队在2020年2月的艰难形势下，5天销售3套1.2亿，打响项目第一炮。

线下来访不足，怎么办？多数人的反应是等。等疫情过去，等市场回暖，等客户自己上门。

邬双喜的反应是——转攻线上，玩起了直播，项目成交喜报第一时间释放给市场及媒体。

疫情有所好转后，他立刻重启龙胤汇线下活动。一期一会，每一场都往极致了做。

举办了非遗龙鳞装、点翠、走进故宫、两周年于魁智李胜素京剧答谢专场、高尔夫、胤家宴、黑天鹅诞辰礼等系列活动。

这不是简单的活动，而是在持续打造项目圈层IP及老业主满意度。效果直接体现在数据上：老业主推荐及再购由原来的10%提升至30%。

这和北京润园的营销逻辑，完全一脉相承。

早在世茂时期，邬双喜就验证了一个真理：顶豪最贵的流量，永远是业主的信任；最好的营销，永远是圈层自循环。

一整套逆势组合拳打下来，世茂西山龙胤交出了碾压全行业的成绩单：全年回款业绩达成52.62亿元，达成率186%。

04

2020年10月，邬双喜临危受命，兼任工体项目——世茂IN三里销售经理。说是“兼任”，其实是“救火”。

这个摊子有多难？无示范区、无样板间、相关规划尚未明确。

说白了，就是个"三无项目"。别人躲都来不及，他接了。

邬双喜带领团队，结合现有问题快速调整，通过与项目总及各部门同事充分探讨研究，没有条件就创造条件，迅速完成销售团队的搭建和人员扩充。

在邬双喜的努力下，最终完成了工体项目的营销目标：累计签约7.1亿，回款0.94亿。

但邬双喜没有停在世茂的功劳簿上。

2021年，他跳槽到了另一家闽系房企，担任泰禾集团营销副总经理，负责中国院子、北京丽春湖院子、北京西府大院、北京公馆营销管理工作。全是顶豪，全是硬骨头。

从世茂到泰禾，他一直在闽系房企的体系里辗转。江西人的韧，闽系房企的拼，在他身上越拧越紧。

很多地产人跳槽之后，人走茶凉。但邬双喜不是，他带队泰禾管培生，参观了世茂西山龙胤两个项目，从头到尾讲一遍。

这不是炫耀，是传承。他把自己验证过的体系，掰开揉碎给年轻人看。

如若说，世茂、泰禾阶段，是邬双喜打磨战术、验证体系、沉淀心法的成长期；

那么，华润阶段，是他体系成熟、融会贯通、降维打击的收获期。

所谓销冠传奇，从来不是项目红利，而是顶级操盘手，十年磨一剑的硬实力。