北京进深 徐迪 9月24日、9月28日、9月30日，北京、上海、广州先后发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施细则。

作为“8·28”销售制度改革的首批落地城市，三地在坚持“封顶预售、优先现房、资金严管”的统一框架下，结合本地市场实际走出了三条差异化路径。

北京：严在标准、松在时间。条款写死，给两年土地款缓冲，主打“稳”。

上海：严在前端现金、松在融资通道。缴清土地款才发首批预售证，用定金3%+四条融资通道对冲。

广州：需求端最松、定语最宽。全面取消限购、公积金最高360万、定金上限5%，主打“活”。

观察期：2026年四季度至2027年底，首批封顶房、现房盘入市，检验三城方案成色。

  需求端

买房门槛与钱包支持

限购资格：北京实施“三城松紧不一”，非京籍社保/个税由2年降为1年（全市统一），五环内限1套，多子女家庭再加1套，五环外不限套数；父母赠与成年子女住房不再核验资格。

上海本轮未调整限购，此前已多轮优化，火力集中在信贷、补贴与供给端。

广州全市已全面取消限购（2024.9.30起），不限套数、不审购房资格，非户籍无需社保年限等待，取消限售，转让住房不再审核满5年。

商贷首付：北京首套15%、二套20%（全市统一），利率约3.05%（LPR-45BP）。

上海首套15%（全市统一），二套外环内25%、外环外15%。

广州首套、二套最低首付均为15%，首套商贷利率参考约3.0%。

公积金支持：北京夫妻双缴存首套最高240万，叠加最高340万，装修提取最高25万，公积金贷款“带押过户”。

上海首付提取扩至现房，“既提又贷”，提取频次放宽至每年1次，可付契税、车位。

广州额度全国高位，个人最高100万、双人200万/符合条件者最高360万，缴存门槛降至连续6个月；放宽“商转公”，可转组合贷。

购房补贴：北京以额度上浮替代现金（多子女/绿色建筑各+40万），本轮不含购房现金直补。

上海“以旧换新”最高8万，贷款1%（≤5万）+卖外环内旧房再补3万，总额度2亿元，用完即止。

广州“卖旧买新”补贴贷款总额1%，单套最高3万，总额度2亿元；另有“购房家装家居消费券”。

特色政策：北京公积金额度上浮叠加，多子女/绿色建筑双重加码，城六区户籍到区外购房首套再上浮20万。

上海公积金可付契税、车位、车库费用，“以旧换新”补贴可叠加，最高8万。

广州“网签后即可入学”预售阶段确定学位，支持港澳居民来穗置业，公积金跨境人民币结算。

  供给端

“8·28销售新规”三地落地

预售门槛：北京、上海、广州均明确8·28后新公告出让项目须主体结构封顶才能卖。

北京额外要求加盖五方签章《验收记录》；上海锚定出让公告时点；广州预售资金设重点监管额度，须覆盖全部剩余工程建设费用。

新老划断：北京8·28前已规划证未办预售证按原政策，8·28前已拿地未证+备案后2027年底前按原条件，历史遗留项目区政府评估后按在途。

上海前两类与京一致，沪特有8·28前已公告、之后拿地→2027年底前按原预售条件，资金监管按新规，接住第九批次3宗地（129.11亿）。

广州8·28前已取规划证未办预售证→按原政策，确有合并：8·28前已拿地未证+8·28前已公告之后拿地→并报市住建备案后2027年底前按原条件，历史遗留项目同京沪。

现售定金：北京定金≤总房价款1%，600万住宅上限6万。

上海定金≤总房价款3%，600万住宅上限18万。

广州定金不得高于总价5%（全国最宽），600万住宅上限30万，均须取得施工许可证后签约，写明售价、交付与违约责任。

资金监管·按揭·融资：北京预售资金全额全过程监管，联合验收后解除，按揭竣工备案后发放，受托支付至监管账户，土地款可2年免息分期（首付≥50%）。

上海综合竣工验收后解除监管（更靠后），按揭竣工备案后放款，含公积金贷款，土地款1年+弹性1年，缴清才发首批预售证，开债券/股票/ABS/REITs四融资通道。

广州预售资金重点监管额度须覆盖剩余工程费，主办银行制、分批发放开发贷、受托支付，加大“好房子”项目开发贷支持。