上海现房新规落地，这些楼盘受影响
进深
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2026-09-30 18:36
文/上海进深 严明会
828新政落地后，上海楼市进入了一段过渡期。
新规则尚未明确，房企纷纷加速取证、抢跑销售节点。
8月28日（含）至9月29日，上海一共发出了49张商品房预售许可证，涉及40个楼盘项目，其中绝大部分是加推项目。
注：上海进深根据上海市房屋管理局公开信息整理
分区域来看，浦东最多，有12张预售证，涉及澐启滨江、前滩滨江道、前滩尚品、浦发上城等8个项目；杨浦其次，有10张预售证，涉及中铁云璟外滩、保利誉滨江、保利珺园、建发海宸等8个项目；青浦有7张预售证，涉及宝业虹桥国展里、绿城悦海棠、保利虹桥和颂璟园等7个项目。
看上去，预售证发得更快了。但另一边，房企真正拿到销售回款的时间在往后推。
9月28日，上海四部门正式发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，进一步明确了商品住房预售、现房销售、预售资金监管以及开发贷款等一系列规则。
这49张预售证对应的项目，踩中了一条硬规则：8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后才能发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），资金受托支付进监管账户。
这意味着，房企过去最重要的一条回款路径被拉长了。
过去，开发商拿到预售证、开盘销售，购房人完成首付款，同时办理按揭贷款，房企能够较快获得一笔规模可观的销售回款。
现在，按揭贷款要等到竣工备案后才能真正进入项目资金体系。
对于购房人而言，按揭贷款的实际发放时间后移，月供启动时间也随之后移，资金压力得到一定程度缓释。
对于房企则完全不同。从项目开售到竣工备案，中间还有较长建设周期。过去能够较早回笼的销售资金，现在需要更长时间才能释放。
钱回来得快，项目可以继续滚动；钱回来得慢，同样的项目，就需要更多自有资金和融资来撑住建设周期。
为了对冲回款后移，信贷端也做了配套。
新规明确加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。
同时，政策也支持符合条件的房企通过债券、股票、资产支持证券、不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，并明确一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。
928之后，项目的钱被管得更细了。
一个项目绑定一家主办银行，开发贷、自有资金、销售回款全部归集到该银行账户管理，监管账户也开在这里。
开发商不能再单纯依赖“拿地-预售-回款-再拿地”的快速循环，而要更早考虑项目整个开发周期里的资金安排。
接下来，房企可能会开始“抢竣备”，通过拆分更小的验收单元、单独完成竣工备案，提前释放对应资金。
资金占用时间拉长、利息成本上升，会倒逼中小房企和高杠杆房企降低拿地强度或寻找合作方。反过来，央企国企、融资成本低的企业优势会被进一步放大。
来源：进深
作者：505707
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