象屿地产，快了一步
进深
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2026-09-30 18:34
文/上海进深 严明会
十批次土拍中，象屿以底价拿下宝山吴淞地块，拿地当天就公示了规划。
按照新规，8月28日后新出让宅地的商品住房项目，申请预售时单体建筑原则上需要完成主体结构封顶；对于8月28日前已经发布出让公告、8月28日后才拿地的项目，2027年底前上市，仍可按原有预售条件申请预售，但预售资金监管执行新的政策规定。
近期，象屿在上海的布局节奏明显加快。
其与建发联合于9月21日摘得的静安大宁地块，拿地一周后也公示了规划图。
象屿这两次拿下的地，恰好都踩中了政策窗口期。
宝山吴淞地块出让面积约3万平方米，容积率仅1.5，规划建筑面积约4.5万平方米，建筑限高36米，成交总价约12.14亿元，成交楼板价2.7万元/㎡，是淞宝板块时隔14年再推纯商品住宅用地。
低容积率、低限高、纯住宅，几个指标叠加在一起，产品方向已经较为明确。
此次火速公示规划图背后，象屿早就做起了准备。9月中旬，象屿旗下的上海象唯房地产开发有限公司就对宝山区炮台湾公园社区C7-a-25地块的新建住宅项目进行相关招标。
地块形状呈现东西窄、南北长的形态，象屿顺势布局。南北两侧均紧邻公共绿地，背靠炮台湾公园生态资源。
按照规划，项目拟建设10栋11层住宅、3栋6层住宅，共约344户可售住宅，其中小高层约296套、叠墅约48套。
1、全域抬板
在土地出让条件中，规划建议项目室外地面标高约9米，同时要求出土量控制在约5.3万立方米以内。
小区内部室外标高约9.3米，外部道路标高约3.6米，整体抬高约5.7米。
项目将是板块内首个新规3.5代住宅，通过整体抬板形成更加完整的人车分流体系，地面空间更多留给步行、园林和公共活动。
对于一个容积率仅1.5的社区来说，抬板进一步放大了低密社区的空间感。
2、全人车分流
两个机动车入出口、主要人行出入口位于西侧宝东路，进入后就是下沉庭院。
下沉庭院周边的小高层，首层局部或全部架空，未来或会有不少主题架空层泛会所。
叠墅区域有单独的人行出入口，同样位于西侧宝东路上。
3、小高层全部类一梯一户
小高层户型，全部采用类一梯一户设计，电梯门双开，并配置独立电梯厅。
同时，多阳台、大面积可优化飘窗等设计，也给户型增加了更多可利用空间。
洋房产品主力面积段预计在120-140㎡，叠墅面积段预计在160-200㎡。
以8号、9号楼为例，两栋楼南向面宽达到约61米，4户并列，单户南向面宽约15米，这两栋楼预计也是楼王所在位置。
大面宽意味着更多南向采光面，也给客餐厅、卧室以及阳台等空间提供了更好的横向展开条件。
地块紧邻吴淞炮台湾国家湿地公园，同时位于大吴淞规划范围内，距离吴淞口国际邮轮港也较近。
从城市规划层面看，大吴淞正处于持续推进的城市更新与功能重塑阶段，相关规划正在围绕生态空间、公共服务和区域功能进一步完善。
项目东侧紧邻的 C7-a-26 地块为商业混合用地（C2C3C8），用地面积约 29024 ㎡，容积率 1.1，限高 30 米。未来的商业配套将与住宅形成良好联动，便利业主日常生活。
对于淞宝这样的成熟居住板块来说，项目的客群也相对清晰。
低密纯宅、洋房叠墅、抬板社区和3.5代住宅的产品组合，主要面向本地改善客群。
来源：进深
作者：505707
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