北京进深 徐迪 10月9日，北京发布了2026年第十二轮供地清单。

北京今年的宅地供应呈现出“多轮次、小批量”的趋势，不是一次性集中释放，而是持续补仓，突出“按需供地”的政策意图。

第十二轮供地也是只有3宗，分别位于丰台、石景山和平谷区，规划地上建面合计14.35万㎡。

这其中，丰台槐新NY-030（北区）地块是本轮体量最大、区位最核心的一宗。

项目占地3.25公顷，规划建面约6.05万㎡，容积率1.86。

地块位于南苑街道，处于四环至五环之间，紧邻地铁4号线与19号线换乘站新宫站。

周边万达广场、大悦春风里、南苑森林湿地公园等配套已相对成熟。

地块所在的槐新片区近年城市更新推进较快，南边就是建发金茂·观宸，客群画像和城市界面相对清晰。

观宸是建发房产与中国金茂联手打造的北京首个“风雅宋韵”系列产品。

开发主体北京兆兴房地产开发有限公司成立于2024年12月，注册资本45.145亿元。

建发房产和中国金茂分别持股64%和36%。

金茂华北公司副总张显刚担任项目公司董事长；建发房产北京总经理华晓巍任项目公司总经理。

项目的营销负责人为孙朝杰，带领团队创造了观宸一期的逆市热销，颇受华晓巍器重。

观宸分为两期开发，一期在西侧，二期在东侧，中间有地下通道连接。

一期030-01地块成交于2024年11月29日，总价24.35亿元，楼面价约4万元/㎡，销售指导价8.3万/㎡。

地上建筑面积6.08万㎡，容积率2.0，规划11栋6-18F洋房+小高层，共490套房源，面积段111-165㎡。

2025年3月23日首开，以近36亿元的网签总额拿下当年丰台单盘销冠。

目前累计网签436套，去化近九成，成交均价约7.9万元/㎡，成交金额总计42.92亿元。

二期030-02地块成交于2025年6月24日，总价20.8亿元，折合楼面价4.02万元/㎡。

地上建筑面积约5.21万㎡，容积率同样是2.0，规划12栋6-17F洋房和小高层，共395套房源，主力建面约113-155㎡。

2025年9月份取证，预售均价8.5万/㎡，略高于一期。

目前累计网签224套，去化率57%，成交均价约7.5万元/㎡，成交金额总计20.97亿元。

二期拟售均价高于一期，但当前的成交均价比一期低了4000元左右。

从销售情况来看，观宸一期的成交价和去化速度均可圈可点，证明槐新板块对四环改善客群仍有较强承接力。

二期取证价上调后，成交均价小幅回落，说明价格上探后客户对总价和单价更敏感。

北地块与观宸单期体量相当，但地形东西长而南北短，面宽资源较好。

容积率1.86，略低于观宸，有望延续板块改善属性，打造大户型产品，与观宸一、二期形成统一客群。

不过，北地块与观宸一二期之间隔着丽槐街，能否直接纳入“观宸三期”，取决于项目公司是否统一操盘、园林会所是否联通，以及规划审批口径。

更稳妥的判断是，大概率会成为观宸北侧的“三期级”改善产品，但未必与现有两期完全一体化。

在现房销售新政下，这块地的关键变量是地价和资金成本。

若挂牌楼面价控制在4万/㎡以内，且付款条件友好，建发金茂仍有较强动力继续深耕；

若地价抬升、回款周期拉长，则可能引入其他资金实力更强的央企或地方国企联合开发。

对丰台而言，这块地也符合今年“小体量、熟配套、易算账”的供地思路，属于新宫板块改善需求最容易被验证的补仓地块。