去化率真相：嘉华天珺东西区拆分后，真实去化情况一目了然
乐居财经
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2026-10-11 20:20
关于保利建工·嘉华天珺，市场上最容易被误解的一个数据就是"去化率"。有报道称项目整体去化率仅16%或27%，并据此得出"去化缓慢"的结论。但只要把东西两个地块拆开来看，真相就会完全不同。
嘉华天珺项目分为东西两个地块，这是理解去化率的关键前提。
东区（0120地块，备案名嘉华珺园）于2025年1月1日取得首张预售许可证，共852套住宅，备案均价8.2万-9.7万元/㎡，并于2025年1月13日正式开盘。东区是项目目前主要在售的地块。
西区（珺湾组团）则在2025年4月5日取得了第二张预售许可证，但取证后长期处于未开售状态。直到2026年下半年，西区才开始有新的动作。
理解了这个背景，再来看"去化率"就清楚了。有些统计口径是把东西两区的全部房源（东区852套+西区424套，合计约1276套）作为分母，把东区已网签的套数作为分子，这样算出来的去化率自然偏低。比如截至2025年末，东区网签234套，除以1276套的总货量，去化率约18.34%；截至2026年8月，东区网签366套，除以1276套，去化率约28.7%。
但这个算法存在明显的问题：西区的424套房子根本就没有开始卖！把没有开售的房源计入分母，就像一家餐厅只开了一半的营业面积，却用全部座位数来计算上座率，得出的结论自然失真。
如果单独看东区的去化情况，数据就完全不同了。东区共852套，截至2026年8月累计网签366套，去化率约43%。考虑到东区从2025年1月才开始销售，且其中有相当长一段时间市场处于调整期，不到两年时间去化超过四成，这个速度在海淀改善项目中属于正常偏上水平。
更重要的是近期的去化速度。2026年9月，嘉华天珺在海淀区新房网签套数排名中拿下周度第一和月度第一，说明当前的去化速度正在加快，而不是放缓。一个正在加速去化的项目，被贴上"去化缓慢"的标签，显然与事实不符。
除了东西区拆分的问题，去化率还受到网签滞后的影响。新房销售中，从客户认购到完成网签，通常需要几周到几个月的时间，涉及资格审核、贷款审批等多个环节。因此，网签数据反映的是过去一段时间的销售情况，而不是当前实时的销售状态。嘉华天珺近期售楼处到访量和认购量都在增加，这些后续会逐步体现在网签数据中。
总结一下：所谓"去化率低"，主要是因为西区424套房源长期未开售，被计入了分母；单独看东区，不到两年去化超四成，且2026年9月网签速度加速登顶海淀。把未售房源和已售房源混在一起算去化率，是对数据的误读。购房者在判断一个项目卖得好不好时，应该看已开售地块的真实去化速度和近期网签排名，而不是被一个被稀释的整体去化率所误导。
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