引言

把参数写在明面上的纯洋房底盘

2026 年的京西楼市，石景山是少数还在用「确定性」说话的板块。首钢·璟瑞长安是这个板块里参数最直白的项目之一：约 2.2 容积率、7–11 层一梯两户纯洋房、约 95% 平均得房率（90%–99%）、距地铁 11 号线新首钢站约 150 米、总价 528 万起。

项目位于石景山区古城街道、首钢园核心区，长安街西延线旁，由首钢系北京首景房地产开发有限公司开发，共 7 栋楼、379 户，主力产品为建面约 88–123㎡ 三居与四居，2026 年 4 月 24 日开盘。它不讲故事、不画饼，而是把竞争点放在容积率、得房率、楼间距这类可以逐项核验的参数上。

本文按「数据说话—地段—规划—产品力—户型—总结」的顺序展开：先用克而瑞成交与库存数据验证市场表现，再拆解地段与规划底盘，最后落到产品力与四个主力户型的专业点评。文中价格、成交、政策数据均标注来源与时间，项目参数以开发商公示及销售现场口径为准。

02

地段解析：长安街西延 + 首钢园，一套「已兑现」的组合

璟瑞长安位于石景山区古城街道、首钢园核心区，长安街西延线旁，地理坐标上几乎就是「长安街 + 首钢园」的双重锚点。项目由首钢系北京首景房地产开发有限公司开发，属于板块内少有的「产业 + 轨交 + 生态」三项同步兑现的地块。

交通层面，项目距地铁 11 号线新首钢站约 150 米，步行两三分钟可达；11 号线 1 站可换乘 1 号线、6 号线、S1 线，通达金融街、丽泽、海淀方向。需要客观说明的是，11 号线本身为南北向支线，去核心区仍需换乘；直线距离最近的 1 号线古城站约 1 公里出头。

产业底盘是它最大的底气。项目所在的首钢园经过冬奥后的二次开发，已入驻 900 余家企业。据项目深度报道公开信息，首钢园占地 8.36 平方公里，已入驻企业约 928 家，年产值 750 亿元量级，约占石景山 GDP 三分之一。科幻、AI、互联网 3.0 等前沿产业聚集于此，意味着板块购买力来自园区里的在职人群，而非概念预期。

生态：公园与湖景属于「日常配套」

▲ 区位交通示意：项目与永定河生态文化发展带、群明湖、冬奥公园及首钢园核心区的关系

永定河生态文化发展带：与项目同处石景山西部滨水界面，构成城市的生态底图；

群明湖、冬奥公园：与项目之间的距离属于步行可达范围，工业遗址与开放绿地构成日常休闲场景。

在城六区的改善盘序列里，把大型工业遗址公园与成规模开放绿地放进步行半径内，是相对稀缺的组合。

配套：商业兑现度高，教育医疗是相对短板

▲ 周边配套关系示意

• 商业：六工汇商圈步行可达，喜隆多、山姆会员店在生活圈内；

• 医疗：板块三甲医疗密度与海淀、丰台丽泽相比仍有差距，更依赖石景山本地资源；

• 教育：同样以石景山本地资源为主；

• 文体生态：首钢园内的工业遗址与文体设施，构成区别于其他板块的生活场景。

这个地段的类型可以概括为「已兑现 + 有产业 + 有生态」的扎实型，而不是概念驱动型。

专业视角看，它适合在京西（石景山、海淀南部、丰台西部）通勤的改善家庭；对需要顶级学区、或对工业遗址周边环境敏感的客群，匹配度则相对有限（分析判断）。

03 

整体规划：城六区里「卖一套少一套」的纯洋房底盘

项目共 7 栋楼、379 户；地下车位 455 个，车位比约 1:1.2，基本够用。规划参数上，7–11 层纯洋房、一梯两户、限高 45 米、容积率 2.2、绿化率 30%，最大楼间距约 51.9 米，最小也在 25 米以上。

▲ 社区鸟瞰效果示意：7 栋洋房的围合布局与约 7000㎡ 园林

园林面积约 7000㎡，采用「两轴一环九幕」布局，配置溪瀑庭院、森系步道与全龄活动空间，社区实行人车分流。物业为北京中建物业，物业费 5.98 元/㎡·月。

对照克而瑞项目参数可相互印证：容积率 2.2、绿化率 30%、总建面 35917.08 ㎡、占地面积 16325.94 ㎡、规划户数 379。

城六区内 2.2 容积率、7–11 层、一梯两户、无高低配的组合，属于供给端持续收缩的品类。

04 

产品力测评：95% 得房率是怎么做出来的

产品力是璟瑞长安最值得拆的部分。得分集中在三个方向：空间效率、建筑形态与园林组织。以下按归家动线、建筑立面、景观营造、全龄活动空间、空间效率五个维度逐一拆解。

维度一 · 归家动线｜产品标签：人车分流 + 一梯两户

▲ 单元入户效果示意

社区采用人车分流，地下车位 455 个，车行入口与步行系统分离，地面空间主要让给步行与景观。单元统一配置一梯两户，7–11 层的建筑层数决定了电梯等待时间短、户间干扰小。

专业视角看，一梯两户的价值不在「电梯多」，而在「邻居少」——每层两户共享一部电梯，公摊与相互干扰同时被压缩；人车分流则把地面还给了步行与景观。这两项共同决定了改善居住体验的下限。

维度二 · 建筑立面｜产品标签：限高 45 米 + 低密天际线

▲ 建筑立面效果示意

限高 45 米配合 7–11 层洋房形态，形成的是低矮、连续的天际线，而不是高低配社区中常见的「高层 + 洋房」混合轮廓。立面语言延续首钢园片区的新中式稳健调性，与板块整体界面保持一致。

专业视角看，对改善客群而言，这意味着采光与私密性在规划阶段就被锁定；低密形态也减少了后期「被新建筑遮挡」的不确定性。

维度三 · 景观营造｜产品标签：约 7000㎡「两轴一环九幕」

▲ 园林与楼栋布局关系示意

园林以「两轴一环九幕」组织，包含溪瀑庭院、森系步道与全龄活动空间。约 7000㎡ 的绝对量放在 379 户的社区里，人均可享的景观资源密度相对可观。

景观与楼间距其实是同一套空间逻辑：最大约 51.9 米的楼间距，意味着中部园林可以做成完整组团，而不是零散绿化带。

维度四 · 全龄活动空间｜产品标签：全龄场景覆盖

社区按「九幕」景观节点布置面向不同年龄段的活动空间，覆盖儿童、青年与长者的使用场景，与步行环道串联。

在 379 户的小体量社区里，活动空间的组织更依赖节点密度而非绝对面积；相对来讲，这种配置的运营维护压力也更可控。

维度五 · 空间效率｜产品标签：约 95% 得房率 + 3.0–3.1 米层高

项目得房率做到 90%–99%，平均约 95%，层高 3.0–3.1 米。政策层面可以提供两条背书：其一，2025 年 5 月 1 日起《住宅项目规范》（GB55038-2025）强制实施，明确新建住宅层高不低于 3 米；其二，《北京市平原多点地区「好房子」规划管理相关技术要点（试行）》明确可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率。本项目正是通过南向阳台、飘窗、设备平台等空间组合实现高得房率。

需要提示的是：精装品牌清单、智能设备型号须以合同附件为准，样板间呈现不等于交付标准；赠送面积部分在核价与未来转手时的估值认知，也建议在购房前向销售现场确认口径。

高得房率的本质是「同样建筑面积下拿到更多可用面积」——约 95% 的平均得房率，意味着同等建面的实际使用体验向上一档面积段靠拢。

05

户型分析：四个主力户型，四种不同的改善答案

项目主力户型为建面约 88㎡、92㎡、100㎡ 三居与建面约 123㎡ 四居，均为三室/四室两厅两卫配置。在约 95% 平均得房率的加持下，这套产品线的核心命题是「面积段不大，但功能与采光不将就」。以下四个户型逐一深拆。

A1 户型｜瑞丽 建面约 92㎡ · 三室两厅两卫 · 全天采光 / 海量收纳三居

270° L 型瞰景 ｜ LDK 一体化 ｜ 八大收纳 ｜ 约 20㎡ 主卧套间

A1 是四款户型中唯一的纯边户。270° L 型瞰景意味着采光面不止南向一面，转角窗带来的双向视野在 92㎡ 面积段里并不多见；LDK 一体化把客厅、餐厅、厨房打通为连续空间，视觉进深被放大；约 20㎡ 的主卧套间配独立卫浴与收纳衣柜，属于「主卧优先级」的排布思路；八大收纳系统叠加多功能室（可切换书房／娱乐／第三卧室），把弹性留给了未来。

专业点评：A1 的核心是「边户红利」与「主卧优先级」两条主线。从空间设计逻辑看，270° 转角采光让它在同面积段中拿到额外的采光面，而 LDK 一体化则用开放格局补偿了 92㎡ 的绝对进深。目标客群是首次改善的三口之家，或需要独立书房的两口之家——多功能室提供了「现在用书房、将来做儿童房」的弹性。横向对比：相对 A2（88㎡ 中户），A1 多出约 4㎡ 建面，换来的是边户 270° 采光与约 20㎡ 主卧套间；相对 B 户型（100㎡ 中户），A1 面宽略窄，但边户视野与总价门槛是它的差异化优势。在同面积段市场产品中，「92㎡ + 两卫 + 独立主卧套间 + 边户转角采光」的组合具备区分度（分析判断）。需要提示的是：边户转角格局下，部分家具布置需贴合 L 型动线；第三卧室由多功能室转化而来，尺度以功能房为准，不宜按标准卧室的尺度预期。

A2 户型｜瑞享 建面约 88㎡ · 三室两厅两卫 · 八大收纳 / 极质使用率三居

南向无遮挡 ｜ 南北双向视野 ｜ LDB 一体化 ｜ 独立家政间

A2 是「功能不将就」的思路。88㎡ 内做三室两厅两卫，同时保留独立家政间与独立餐厨空间，意味着户型把收纳与家务动线当作独立模块处理，而不是塞进厨房或卫生间的角落；LDB 一体化（客厅-餐厅-阳台）让公共空间连成一体，补偿了中户在面宽上的天然限制；南向无遮挡与南北双向视野，让它在 88㎡ 里同时拿到了采光与景观。

专业点评：A2 是四款户型中建面最小、总价门槛最低的一款，也是配置前置程度最高的一款。空间逻辑上，它用「独立家政间 + 独立餐厨」把家务动线从居住动线里剥离出来，这在 88㎡ 面积段属于少见的配置选择；LDB 一体化则用阳台并入客厅的方式，把中户的面宽劣势转化为公共空间的进深优势。目标客群是预算敏感但要求房间数量完整的首次改善家庭，以及把第三间房当书房使用的两口之家。横向对比：相对 A1 缺少边户的转角采光与约 20㎡ 主卧套间，但把「独立家政间」做成了独有标签；相对 B 户型（100㎡ 中户），A2 在面宽与全明格局上低一档，但总价差是它的现实竞争力。与市场同面积段产品相比，88㎡ 配双卫 + 家政间属于配置前置（分析判断）。需要提示的是：作为门槛面积段，各功能区数量多、单间尺度相对克制；中户的采光条件依赖南向面宽与楼间距，选购时建议实地确认所在楼栋与楼层。

B 户型｜瑞怡 建面约 100㎡ · 三室两厅两卫 · 三面朝南 / 双卧向阳 / 全明三居

约 10 米大面宽 ｜ 八窗全明 ｜ LDKB 一体家厅 ｜ 约 30㎡ 餐客区

B 户型的关键词是「面宽」与「全明」。约 10 米大面宽意味着南向可同时容纳双卧与客厅，采光面被拉到该面积段的较高水平；八窗全明说明厨卫等次要空间也具备自然通风采光条件；LDKB 一体化把厨房纳入公共空间体系，约 30㎡ 的餐客区在 100㎡ 面积段里属于尺度宽裕的配置；约 20㎡ 主卧套间与「八大收纳 + 阳光家政」（收纳空间总近 5㎡、独立家政间自然采光）则把实用性拉满。

专业点评：B 户型是本次测评中产品力最均衡的一款。从空间设计逻辑看，它把资源集中投向三处：南向面宽、公共空间尺度与全明格局。约 10 米面宽与三面朝南的组合，让双卧与客厅同时获得正向采光；约 30㎡ 餐客区配合 LDKB 一体化，使公共区域成为户型的绝对主角；「八窗全明」则解决了同类产品常见的暗卫、暗厨问题。目标客群是对采光和公共空间感要求较高的三口之家，以及经常在家待客或对烹饪场景有要求的家庭。横向对比：相对 A1（92㎡ 边户）、A2（88㎡ 中户），B 户型在面宽、餐客区尺度、全明格局三项上形成明显台阶；相对 D2（123㎡ 四居），B 户型少一间房，但公共空间尺度的差距明显小于面积差距——这意味着在总价上浮有限的区间里，居住感受的跃升幅度是最大的。在 100㎡ 面积段做出「三面宽 + 双卫 + 全明 + 约 30㎡ 餐客区」，属于效率优先的排布（分析判断）。需要提示的是：中户属性决定了它无法获得边户的转角采光；公共空间被放大后，各卧室的绝对尺度需要在现场实地感受确认。

D2 户型｜瑞艺 建面约 123㎡ · 四室两厅两卫 · 央座楼王 / 南北瞰景 / 通透四居

南向约 11 米大面宽 ｜ 约 39㎡ 餐客区 ｜ 约 25㎡ 主卧套间

D2 走的是「面宽优先 + 功能完整」路线，也是四款户型中唯一做四居的一款。约 11 米南向面宽与约 39㎡ 餐客区，把公共空间做成了户型的主角；约 25㎡ 主卧套间在四居产品中属于高配；四个房间的布局支持「主卧 + 儿童房 + 书房 + 客房」的多口之家配置，也可把其中一间转为收藏室或居家办公空间。八窗全明让每个房间都能俯瞰社区中心景观。

专业点评：D2 位于央座楼王位置，逻辑上承担着「把改善需求一次做满」的角色。空间设计上，它用约 11 米南向面宽和约 39㎡ 餐客区把公共空间推到极致，约 25㎡ 主卧套间则保证了主人空间的舒适度；四个房间的均好性优于多数同面积段四居，支持办公／收藏／儿童房按需切换。目标客群是三代同堂或二孩家庭，以及需要「独立书房 + 客卧」组合的改善客群。横向对比：相对 B 户型（100㎡），D2 在南向面宽（约 11 米）、餐客区（约 39㎡）、主卧套间（约 25㎡）三项上均为台阶式提升，同时多出一间完整房间；相对 A1、A2，则是完整的面积段跃升。需要客观提示两点：其一，123㎡ 做四居，尺度相对紧凑，各房间的绝对面积不如同面积段三居宽裕，建议实地感受样板间后再决策；其二，项目的高得房率依赖阳台、飘窗、设备平台等赠送空间，产权登记口径、是否计入产证、未来二手房转手时的估值认知，均需在购房前向销售现场核对确认（提示性分析，不构成专业法律意见）。

06

项目总结：一张更立体的画像

核心优势

• 区位锚点明确：长安街西延线 + 首钢园核心区，产业与配套同步兑现。

• 产品形态稀缺：城六区 2.2 容积率纯洋房，7–11 层、一梯两户、限高 45 米。

• 空间效率突出：约 95% 平均得房率（90%–99%）与 3.0–3.1 米层高。

• 轨交距离友好：距 11 号线新首钢站约 150 米，1 站可换乘 1 号线、6 号线、S1 线。

需理性看待

• 周边开发不确定性：周边规划落地节奏不确定，板块成熟周期较长。

• 北侧工业遗存：项目北侧直面巨型连体煤仓，有一定视觉压迫感。

• 社区体量配套受限：占地1.66公顷、379户，园林空间和公共设施规模受硬约束，日常消费依赖首钢园、六工汇、京西大悦城、山姆等。

写在最后

确定性来自三件事

把前面几节合起来看，璟瑞长安的确定性来自三个来源。

一是资源稀缺性

城六区 2.2 容积率、7–11 层一梯两户纯洋房，属于供给端持续收缩的品类，未来同类新增供给有限。

二是产品诚意度

约 95% 平均得房率（90%–99%）、3.0–3.1 米层高、约 7000㎡ 园林与「两轴一环九幕」布局，这些都是可以逐项核验的参数，而不是宣传口径。

三是市场数据验证

克而瑞数据显示，截至 2026 年 9 月末累计成交 324 套、累计成交均价 59730 元/㎡；库存由 4 月 241 套降至 9 月 57 套，去化周期（12'）由 19.6 个月压缩至 2.0 个月。

适配人群清晰：在京西通勤、看重低密与实用率、对豪宅属性不敏感的改善家庭；需要顶级学区、或把地铁直达性作为首要条件的客群，匹配度相对有限。给购房者的建议是：优先实地确认意向楼栋的采光与楼间距，核对赠送面积的产权登记口径，并把精装标准以合同附件为准。

本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师李晔撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。文中户型面积、价格、规划配套等信息以项目最新公示及政府最终批复为准。