1.6容积率+抬板洋房，济高云锦府的产品力到底什么水平？

乐居财经 2852阅读 2026-10-17 10:56

一、产品概述：三张底牌

济高云锦府位于济南高新区章锦片区，经十路与港西路交汇处南行约600米，四至为东港西路、南港源三路、西港兴三路、北港源二路。总建筑面积88209.78㎡，容积率1.6，绿化率35%，规划567户，车位配比1:1.75，产权70年，预计2028年12月交付；开发商为济高控股旗下济南东晟城市更新发展有限公司，物业为济南高新绿城物业管理有限公司，物业费2.36元/㎡/月。核心亮点三个词:低密、抬板、高得房率。

二、规划与建筑：低密是硬通货

项目规划16栋住宅，以10-11层洋房为主、少量17层小高层，采用抬板式布局，社区整体抬高4-6米，最大楼间距约77m，人车分流。横向看，章锦片区竞品新房容积率普遍在2.0以上，1.6的密度在片区内属于稀缺档位--同样的楼间距，更少的邻居。

建筑端，现代简约、公建化立面，配大面积玻璃幕墙与三玻两腔Low-E玻璃；建筑、景观、室内设计分别由上海天华、致澜景观、李益中设计担纲；同时是全国首批"监理+保险"试点及IDI工程质量潜在缺陷保险试点项目。

三、景观·公区

景观：约4.3万㎡"情绪绿洲·叠境花园"园林，构筑南北双园、宅间十园，强调步行路径的层层递进。

公区：约2300㎡艺术会所，内设健身、瑜伽、亲子活动与庭院会客空间；楼栋架空层打造多主题全龄场景，配景观回廊、下沉庭院。

四、户型：南向四面宽与119%得房率

主力户型建面约130㎡三居、143㎡三居、179㎡四居、195㎡四居、249㎡楼王四居，层高约3.1m，一梯两户。亮点是南向四面宽、LDK一体化、南向宽景阳台、270°拐角落地窗、独立家政与储物空间、主卧套间；得房率约119%，赠送来自南向阳台、北向设备平台、花池、L型飘窗。短板也要直说:130㎡户型北向次卧面积偏小，更适合做儿童房或书房。

五、总结建议

片区最低容积率，产品底子扎实，适合高新、汉峪、唐冶的改善自住家庭。需注意四点:片区配套仍在建设；2028年12月期房交付；部分楼栋临主干道受噪音影响；最小建面130㎡，置业门槛偏高。

本测评基于截至撰写日的公开信息与专业分析，信息更新可能影响测评结论，测评结果仅为产品力分析参考，不构成购房决策的唯一依据，建议结合个人需求综合判断。

特别提醒

本文由【克而瑞（济南）研究中心】分析师林鹤薇撰写，【克而瑞（济南）研究中心】深耕济南房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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1.6容积率+抬板洋房，济高云锦府的产品力到底什么水平？

一、产品概述：三张底牌

二、规划与建筑：低密是硬通货

三、景观·公区

四、户型：南向四面宽与119%得房率

五、总结建议

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