文/北京进深 林振兴

海淀新地，藏不住了。

10月19日，海淀区宝山村整体改造项目二期用地深化调整方案公示。

其中，3宗洋房新地——1412-0008、0011和0013地块，让所有人眼前一亮。

这一年，海淀买房人等得太煎熬。看着别的区土地一宗接着一宗成交，而万亿海淀今年为止才卖了一宗西冉地块，97.61亿元。

回望2025年，海淀土拍是何等疯狂，全年成交7宗，总金额冲到448.37亿元，稳稳扛起北京土拍大旗。

眼下，宝山新地，终于排队入场，让不少海淀购房者看见了新选项。

但南侧北京隅·海岄的营销负责人何琳，却开始紧张了起来。

同样是2.1容积率+36米限高，地块条件和体量都差不多，未来大概率仍将以7-11层小高层/洋房为主。

一旦这批地块顺利入市，产品直接对标海岄，宝山板块的内卷，只会再上一个台阶。

追兵将至，大战前置。何琳已经按下加速键，抢时间、去库存，全力冲刺卖房节奏。

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何琳的这一场硬仗，背后藏着一份难得的幸运：她遇见了自己的伯乐——张鹏。

作为金隅地产北京管理中心营销总监，张鹏本就是擅长排兵布阵、杀伐果决的营销主帅。

短短半年，他三度换帅。

先是，金铁钊的稳健开局；接着，火线调遣金隅地产青岛公司营销总监李向明，北上京城救火；最后，挖来曾在华润置地、中建八局操盘过大盘的女将何琳。

在男性为主导的京城地产江湖中，何琳很显眼。她2004年入行，从一线营销一路熬成操盘手。

华润北京是她封神的关键一站，她接连操盘两大标杆项目：华润·未来城市和北京天誉。

特别是北京天誉，它是华润置地从世茂手中接盘过来的。作为营销掌舵人，何琳力挽狂澜，硬生生让这个项目起死回生，上演了一场惊艳的逆风翻盘。

2024年左右，何琳转战中建八局，执掌丰台中建云境的营销大局。这可不是一般的项目——作为中建八局在京的“实体名片”，云境光拿地就砸了75.9亿。

这几份亮眼履历与硬核实力，被张鹏看在眼里，随即向何琳递出橄榄枝。

在京城地产圈，海岄的人事更迭，比剧情片还精彩。

换别人，这么折腾早就散架了。但张鹏偏不信邪。

他用人不疑，疑人不用，频频换将居然没把项目搞崩，反而越换越猛，越卖越爆。

截至目前，海岄累计网签330套，成交均价稳定在8.51万/㎡，成交额约36亿元，整体去化率约72%，地价覆盖率超107%。

隔壁的海宸元境网签310套，成交均价8.34万元/㎡，成交额约30亿元，去化率约75%，地价覆盖率约108.6%。

在此之前，海岄的网签数据一直落在海宸元境身后，长期处于追赶位置。

而张鹏换将、何琳接棒之后，战局悄然改写：海岄一举在成交套数、销售总额两个核心指标上，完成对竞品的反超。

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张鹏有着过人的驭人之术，他将海岄第二任操盘手李向明，从台前转幕后，担任金隅地产社群运营品牌负责人。

表面看是“明升暗降”，实则是张鹏的一记高招，不仅平抚了内部的“人事纷争”，还安抚了老员工的情绪。

李向明转岗社群运营，说明张鹏意识到，高端改善盘的竞争，已从“卖房子”转向“卖生活方式+圈层认同”。

社群，就是下一个溢价武器。

现在的海岄，在张鹏的排兵布阵下，形成了一个完美的闭环：

·先锋官何琳：这位从华润、中建八局挖来的女将，就是一把尖刀。

她在前线负责“短平快”，盯着竞品，死磕转化率。她的任务只有一个：冲刺业绩，填满现金流。

·军师李向明：他则退居二线，干起了“慢活”。

不再盯着每天的数字波动，而是琢磨怎么把这群买了8万+/㎡房子的业主拢在一起，怎么打造学养社区，怎么运营高端圈层。

一个负责把房子“卖出去”，一个负责把价值“留下来”。何琳打江山，李向明守江山。

一前一后、一攻一守，两人分工明确、优势互补，直接盘活海岄整盘去化节奏。