引言

十年留白之后，西四环的一次低密供给

北京改善需求正在向核心区低密产品集中。一个可见的变化是，海淀土地供应重心由北向西转移，田村、四季青成为西部高端低密住宅的集中承载区；而田村板块近十年未有新增宅地出让，这段“留白”让一次新供给显得格外清晰。

2025年5月20日，保利发展与北京建工以45.45亿元摘得海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地块，成交楼面价78,418元/㎡、溢价率11.95%，建设用地4.06公顷、地上建面约5.8万㎡、容积率1.43。这组数字，构成了保利熙瑞全部产品逻辑的起点。

放到海淀全区看，2026年1-9月普通住宅成交1,388套、成交均价103,497元/㎡。本项目11.36万元/㎡的成交均价，处在海淀价格梯队的高位区间——这不是一个靠低价换流速的项目，而是一个靠指标与产品站位定价的项目。

在四环内，1.43不是一个数字，而是一种筛选机制。

本文从四个视角展开：地段（四环＋双地铁辐射＋成熟配套）、规划（东西双地块低密统筹）、产品（石材陶板立面＋双层园林＋4,600㎡双会所）、市场（推盘成交与海淀排行）。

01

数据说话·销售去化：三季度海淀区成交金额TOP1

项目分批次多次取证，合计推出323套房源，截止9月底共去化98套。开盘3个月去化率达30%。

1—9月累计供应323套、58,697㎡，成交98套、15,964㎡、180,611.666万元，成交均价113,137元/㎡，供求比4.5。

价格没有出现以价换量式下探。成交均价从7月114,020元/㎡，到8月112,134元/㎡、9月112,852元/㎡，三个月振幅有限，9月较8月小幅回升。对于总价门槛千万级以上的改善产品，价格稳定性本身就是一种市场信号。

海淀横向对比

从这组原值可以看到，保利熙瑞以不到百套的成交量撑起18亿元级成交金额，单套价值量明显高于同区高周转项目；同时四季青板块内部，香山樾118,068元/㎡、印香山116,780元/㎡的成交均价高于本案，本案处在板块价格梯队前列而非顶端。

单从今年三季度数据来看，保利熙瑞项目在成交金额、成交套数、成交面积三个核心销售指标上均位于海淀区商品住宅数据TOP1，显示出项目在区域的强竞争力。

02

地段解析：四环700米，3公里内仅1个在售

交通路网：四环700米，地铁1公里

项目位于海淀区田村路街道半壁店，处在四至五环之间，西四环定慧北桥西侧约700米。轨道交通方面，地铁6号线田村站、五路居站距离约1—1.2公里。必须客观指出：这个距离意味着步行通勤的便利性一般，日常轨道出行需要接驳。

快速路网呈现“三横三纵”结构：阜石路、玲珑路（田村路）、长安街西延线构成三横，西四环北路、旱河路、永定路北延构成三纵。对自驾家庭而言，西四环与阜石路的通达性可以对冲轨道距离的短板。

产业与政务资源：西承金融街，北接中关村

海淀的科教与政务资源高度聚集，项目西侧承接金融街、北侧承接中关村与万柳板块的居住外溢。

生态资源：公园环伺与西山视野

田村山公园、永引渠滨水绿廊、西山景观视野构成项目的生态底色。克而瑞周边配套数据显示，3公里范围内有五福玲珑公园（约2,241米）、曙光防灾教育公园（约2,355米）、四季曙光公园（约2,835米）、车道沟公园（约2,920米）。

周边配套：商业、医疗、教育三线齐备

商业方面，京粮广场、物美超市步行可达，约3公里可达五棵松万达、世纪金源，约6公里覆盖金融街与中关村商圈；医疗方面，解放军总医院（301）、航天中心医院、304医院构成三甲医疗支撑；教育方面，有人大附小亮甲西校区、行知实验学校等资源，具体划片以当年教育主管部门公示为准。

专业点评：稀缺性来自“3公里仅1个在售”

3公里范围周边住宅数据显示，周边79个住宅项目全部售罄，在售项目仅保利熙瑞1个，3公里内在售供应几乎为零。这是本篇章最有力的论据——不是项目说自己稀缺，而是周边供应结构本身给出了答案。

03

整体规划：1.43容积率是怎么被做出来的

项目建设用地4.06公顷、总建面约10.15万㎡、地上计容约5.8万㎡、容积率1.43，规划14栋3—5层纯板洋房，分东西两区（西区8栋、东区6栋），行列式排布、正南正北，全盘323套住宅、户均约170㎡。

真正值得拆解的，是这套指标背后的“规划红利转化链”。拿地前，地块指标做了三项优化：东西地块容积率统筹核算（东地块1.6→1.44、西地块1.3→1.42）、实现东西地块地下连通、取消东地块7米宽街坊路释放约700㎡用地；拿地后，建筑最高点由15米突破至17.15米，以15.89米建筑高度实现5层。这一连串调整，是项目能够同时做到“1.43容积率＋5层洋房＋东西双会所连通”的前提条件。

低密的真正含义，不是楼更矮，而是每一户对公共资源的占用更从容。

▲ 保利熙瑞总平面图：西区8栋、东区6栋，行列式排布、正南正北

04

产品力测评：把“低密”翻译成可感知的日常

归家动线：从府院大门到地下车马厅

设计手法上，项目以瑞系府院礼制主大门为起点，经中央景观主轴抵达单元入户；全社区人车分流，地下为精装礼宾车库，车位配比1:1.2；东西两区通过750㎡地下通道连接，通道东西长30米、南北宽25米，以圆形中央车马厅作为转换节点。

专业视角看，这条动线的价值不在“仪式感”三个字，而在天气适应性。北京冬季严寒、春季多风沙，地下车马厅＋双会所连通的组合，把“下车到入户”“跨区到会所”两段暴露在户外的路径收进室内，直接提升了会所的使用频率——一个需要穿过露天庭院才能到达的会所，和一个从车库直达的会所，实际使用率不在一个量级。

▲ 单元公共区域实景

建筑立面：石材陶板与光幕体系

立面采用定制石材＋陶板组合，配大面积LOW-E中空落地玻璃，三段式东方雅致光幕体系，基座干挂。

专业视角看，低层数、大面宽的建筑最怕“矮胖感”。项目用横向石材分段压住体量，用陶板的暖色建立识别度，再用大面积玻璃把室内层高（3.0—3.3米）与外立面连成一体，视觉上把5层拉长。同时需要客观提及：受机场限高约束，建筑高度由15米调整至17.15米才实现5层，形态本身是在约束条件下争取的结果。

▲ 石材＋陶板三段式立面

景观营造：双层园林与150㎡窗井光厅

项目景观体系为五进式东方府园，鸿庐国仕馆·博物森境园林，玉带水轴贯穿社区，中央景观主轴串联中央景观庭院、景观廊亭、林下艺术庭院；楼栋之间设下沉庭院、景观廊架与顶部镂空景观亭。地上地下双层园林通过约150㎡窗井把自然光引入地下会所，形成“地下四季光厅”。

专业视角看，窗井采光是北京地下空间里稀缺的手法。多数社区的地下空间依赖人工照明，窗井把真实天光引到地下层，等于给地下会所补了一个“自然采光面”，这在高密度社区几乎无法实现，只有低容积率、楼间距充裕的地块才具备条件。

▲ 五进式府园景观效果图

▲ 中央景观主轴与庭院效果图

公区与会所：4600㎡对应323户

东西双会所合计约4,600㎡，全盘323户，户均会所面积高达14㎡，这个配比在北京豪宅圈是断层第一。西区为江南园林会所，东区为下沉溪谷休闲会所；“一庐三馆”（博物馆、植物馆、文史馆）叠加恒温泳池、私宴厅／私宴私厨、水疗室、瑜伽室、健身空间、禅意茶室等16类功能空间。物业为保利物业，物业费9.95元/㎡·月，签约金钥匙国际管家联盟。

专业视角看，4,600㎡会所对应323户的低户均比，是内城高密度项目难以复制的配置逻辑——不是会所做的多豪华，而是“每户能分到多少公共空间”这个分母足够小。同时也应理性提示：会所的长期兑现度取决于运营投入与物业费水平，9.95元/㎡·月的物业费标准，是这套体系能否持续运转的经济基础。

▲ 会所空间

▲ 会所功能空间

05

户型分析：从136㎡起跳的纯改善清单

全盘323套，户型从建面约136㎡直接起跳

建面约136—140㎡ 四居

产品标签：三面宽／双套房／LDK大方厅

作为全盘面积最小的一档，这一户型承担的是“把总价门槛压到可及区间”的角色。双套房配置让主卧与长辈房各自独立，LDK一体化把客餐厨打通成一条完整的公共活动带。

专业点评：136㎡做四居双套房，尺度上是“紧配置”——每个空间的绝对面积不大，但功能一个不少，属于典型的效率型改善。它与其他户型最大的差异在于取舍方向：把面积让给房间数量而非单间阔绰度，因此更适合三代同住、房间数刚需压倒舒适度的家庭；对追求主卧套间尺度的买家，应往165㎡及以上看。东西区同面积段的价差约0.16万—0.5万元/㎡，东区门槛更低，是预算敏感型客户的主要落点。

建面约165㎡ 四居三卫

产品标签：四叶草格局／三卫／LDK大方厅

110套的供给量，占全盘三分之一以上，是项目的绝对主力。四叶草格局把四个卧室分置四角，公共区域居中，三卫配置让每个卧室组团都能就近使用卫生间，避免了多代同住早高峰的动线冲突。

专业点评：165㎡四居三卫是北京改善市场的“标准答案”面积段，产品逻辑成熟、转手受众最广。熙瑞在这个面积段上做的是“格子优化”：四叶草格局牺牲了一点走廊效率，换来家庭成员之间的互不打扰，这与项目“三代同住、长期自住”的客群定位高度吻合。相较于136㎡，它多出的近30㎡主要落在公共厅与第三个卫生间，属于典型的“舒适度补偿”；相较于199㎡以上大平层，它又保留在总价可承受区间内。东区50套、西区60套，东西区单价接近，选房重点应放在楼位与朝向，而非价差。

建面约199／202／208㎡ 平层四居

产品标签：大面宽／双套房／独立家政间

▲ C1户型 建面约208㎡

▲ C2户型 建面约200㎡

三个面积段集中在西区3、4号楼，同一楼栋内做面积梯度，是低密洋房的常规做法。大面宽是这个面积段的核心竞争力，独立家政间则回应了改善家庭对“家务动线不外露”的需求。

专业点评：200㎡级平层在四环内的稀缺性高于165㎡，因为它同时要求低容积率与大楼间距——这两项在城区高层社区几乎不可能同时满足。熙瑞把这一档放在西区3、4号楼，紧邻中央景观主轴，属于“景观资源优先分配”的排布逻辑。与165㎡相比，它的增量主要落在客厅面宽与家政、储藏等辅助空间，居住体验的分水岭不在房间数，而在“公共空间的从容度”。这一档也是全盘单价中枢偏上的区间（12.14万—13.92万元/㎡），买家实际上是在为楼位与面宽付费。

建面约239—240㎡ 四居

产品标签：端厅／专梯专户／独立玄关

仅20套，是全盘供给第二少的户型。端厅意味着客厅占据建筑端头，可做三面采光；专梯专户与独立玄关共同构成归家的私密序列。

专业点评：端厅是低密洋房里最能出效果、也最挑楼位的产品形态——只有处在楼栋端头、且面宽足够的单元才做得到。三面采光带来的是全天候的自然光，但也意味着外墙面积更大、保温与遮阳的设计要求更高。20套的供给量决定了它是“少数人的选项”，其价值更多体现在采光与私密性上，而非面积本身。与199—208㎡平层相比，它多出的三十余平方米基本都给了端厅与玄关序列，属于体验型增量；对于看重“归家仪式”与“客厅采光”的买家，这一档的差异化最明显。

建面约270／277㎡ 顶复

产品标签：复式／空中庭院感／双套房

全盘单价天花板，13.76万—14.7万元/㎡，对应的是复式空间与顶层资源。上下两层的功能分区，让“公共层待客、私密层居住”成为可能。

专业点评：在限高严格、只有5层的洋房社区里做顶复，本质上是把“低密”这件事用到了极致——同样的占地面积，顶复获得的天空与视野是标准层无法复制的。复式的价值不在面积，而在功能分层：一层做客餐厨与长辈房，二层做主人套房与家庭厅，动静彻底分开。这一档的单价上限14.7万元/㎡也是全盘最高，买家支付的是稀缺性溢价。需要提醒的是，复式的实际使用体验高度依赖楼梯位置与二层采光，这两点在图纸上不易判断，必须看实体样板或详细平面。

(顶复户型图官方资料暂未公示，平面信息以售楼处公示图纸为准)

通用配置上，全系四居起步、一梯两户／专梯专户、南北通透、LDK一体化大方厅、双套房＋独立衣帽间、独立玄关、独立家政间，层高3.0—3.3米，全装修交付。得房率开发商口径称含赠送约90%—94%。

专业点评：跳过110—120㎡的定位取舍

面积段从136㎡直接起跳，跳过了市面上主流的110—120㎡改善段，这是一个明确取舍。好处是圈层纯粹、全盘四居起步，社区内不会出现面积段跨度过大带来的居住体验分化；代价是把首次改善客群挡在门外，也让总价门槛直接抬升。这是策略选择，不是产品缺陷，但购房者需要清楚自己在为“纯粹性”付多少溢价。

06

项目总结：一张更立体的画像

核心优势

• 1.43容积率＋3—5层纯板洋房＋323席的稀缺供给。

• 西四环外约700米、四至五环间区位，克而瑞3公里周边住宅数据显示在售项目仅本项目1个。

• 东西双会所合计约4,600㎡并地下连通，户均约14㎡。

• 石材陶板立面＋地上地下双层园林＋约150㎡窗井光厅。

• 2026年1—9月成交均价113,595元/㎡、成交18.04亿元、海淀成交金额第6位。

• 保利发展与北京建工联合开发，保利物业，物业费9.95元/㎡·月。

需理性看待

轨道交通步行距离与城市界面。项目距地铁6号线田村站约1—1.2公里、五路居站约1公里；周边为半壁店、田村既有居住区，周边3公里周边79个住宅项目中多数为2001—2012年建成的社区。轨道通勤需接驳，片区界面更新需要时间；西四环、阜石路自驾通达性可以对冲这一短板，且属地属于四季青城市更新范围。

北侧铁路与航空限高带来的噪音约束。项目北侧临近铁路及车辆段存在噪音震动隐患，邻近西郊机场，有飞机低空噪音，但不频繁，选房需重点权衡楼层与朝向。

交付周期与去化节奏的组合压力。预计2027年12月31日交房，短期资产流动性弱于高周转项目；慢节奏源于“先做会所园林实景、再销售”的前置呈现策略，属于主动选择，323套的小体量本身也不适合用高周转标准衡量。

写在最后

三点确定性，与三条建议

三点确定性

资源稀缺性：1.43容积率＋四环外约700米＋3公里在售项目仅1个，这三项构成了难以复制的地段基底。

产品诚意度：4,600㎡双会所、实景示范区前置呈现、装修标准4,000—4,200元/㎡，投入是看得见的。

市场验证：2026年1—9月成交98套、18亿元、成交均价113,595元/㎡，在总价千万级以上的产品中，这是一份可以被核验的成绩单。

谁适合，谁不适合

适配人群：海淀科教与产业高管家庭、万柳／金融街外溢的高净值改善、追求低密私密性与长期自住的三代同住家庭。

不适配人群：追求短期周转、需要即买即住，以及预算卡在1,000万—1,400万元区间的首次改善客群。

三条可执行建议

优先关注东区165㎡主力（50套供给量最大）；北排楼栋务必现场实测噪音；以预售证一房一价（11.04万—14.7万元/㎡区间）对具体房源核价，不要用均价替代单套判断。

本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师李莹撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。文中户型面积、价格、规划配套等信息以项目最新公示及政府最终批复为准。