一、项目基本情况

项目鸟瞰效果图

海信安澜位于崂山区午山板块王家村片区，2栋16层、74户、建面142㎡起的纯四房项目。截至2026年9月30日，累计供应73套、成交25套、成交面积4941㎡、成交均价73500元/㎡、套均1453万元、供求比2.89（数据来源：克而瑞数据库，下同）。

表1 项目基本情况

二、成交：节奏与户型

月度节奏：2026年7月供应73套、成交8套、均价67906元/㎡；8月成交2套、72634元/㎡；9月成交15套、76290元/㎡。三个月仍处放量初期。

成交按户型拆分：193㎡供应12套、成交7套；222㎡供应15套、成交7套；157㎡供应15套、成交4套；245㎡供应15套、成交4套；142㎡供应11套、成交3套；183㎡供应3套、成交0套；另有底复、顶复各1套，均未成交。合计供应73套、成交25套，整体去化率34%。

结构上，成交集中在193㎡与222㎡两个中间面积户型，两者合计14套、占全部成交的56%；193㎡成交率58%为各户型最高，222㎡为47%。142㎡、157㎡、245㎡分别成交3套、4套、4套，成交率均在27%左右，去化节奏相近。183㎡仅有3套供应、尚未成交；底复与顶复各1套也未成交。整体看，已成交需求落在总价相对可控的中间面积四房，最大与最小两端户型仍待验证。

库存：9月末48套、9352.22㎡，其中130—150㎡ 7套、150—200㎡ 21套、200㎡以上20套；去化周期6个月口径11.4月、12个月口径22.7月。

三、竞品与市场压力

表2 竞品对比

表注：供应、成交、均价、套均、供求比为各项目自首次供应起累计至2026年9月30日的区间值，库存与去化周期为时点值，两者不必勾稽；数据提取于2026年10月，以数据库记录为准。

总量上，君一雲启171套、颐和悦府181套高于海信安澜73套。价格带73500元/㎡高于君一雲启58186元/㎡、金鼎盈海44988元/㎡，低于颐和悦府87479元/㎡，接近天一仁和吾疆70361元/㎡；套均1453万元与君一雲启1353万元、吾疆1551万元处于同一竞争区间。去化上，君一雲启累计成交92套、6个月口径3.8月，快于海信安澜25套、11.4月。板块层面，2026年1—9月午山板块供应482套、成交188套、均价64938元/㎡、供求比2.64，9月末库存398套、12个月口径23.8月（数据来源同上）。

相对优势同样具体：海信安澜库存48套低于君一雲启65套、颐和悦府162套、吾疆73套，高于金鼎盈海41套；颐和悦府供求比30.83、库存162套、163.2月，金鼎盈海3.61、15.6月，去化压力更重；套均1453万元低于颐和悦府2439万元，总价门槛相对温和。

表3 竞品分面积段供应与成交（套，供应/成交）

表注：数据来源：克而瑞数据库，各项目自首次供应起累计至2026年9月30日，物业类型为普通住宅及别墅；单元格为“供应套数/成交套数”，“—”表示该面积段无供应及成交记录；160—180㎡五项目均无供应与成交，故不单列。各项目区间长度不同（天一仁和吾疆自2023年12月起），横向比较以此为前提。

供应结构的分化比总量更直接。海信安澜73套落在140—160㎡（26套）、180—200㎡（15套）、220—240㎡（17套）、240—260㎡（15套）四段；君一雲启171套压在180—200㎡（75套）与220—240㎡（76套），另有300㎡以上20套；金鼎盈海57套分布在180—200㎡（15套）、200—220㎡（28套）、220—240㎡（14套）；颐和悦府181套、吾疆176套几乎全在200㎡以上，其中220-240m²为主力面积段。

成交同样压在220—240㎡：五项目该段合计供应264套、成交150套，占全部成交331套的45%，是唯一形成规模成交的大面积段。段内分化清晰，吾疆供求比1.06、君一雲启1.49、海信安澜2.12，金鼎盈海14套零成交，颐和悦府63套仅成交2套。180—200㎡次之，海信安澜15套、成交5套，君一雲启75套、24套，金鼎盈海15套零成交，吾疆1套全部成交。140—160㎡则是海信安澜的独家市场，且项目避开了260m²以上的市场竞争。

对本项目的含义有三点。

• 其一，成交重心与市场主力段重合，海信安澜220—240㎡供求比2.12低于自身整体2.89，说明该段定价与产品仍有竞争力。

• 其二，真正同段对位的是君一雲启与吾疆；颐和悦府181套全在200㎡以上、累计成交6套，与本项目客群重叠有限，其库存压力不等于本项目的去化压力。

• 其三，160—180㎡五项目全段空白，260㎡以上除吾疆外成交零散，只做中间四房的选择降低了错配风险，也意味着放弃高单价段的溢价。

四、产品力：五个观察

园林：安道景观设计，含下沉庭院、环形景观廊架、集中绿地与户外活动场地，依托东高西低地形做立体层次，绿地率35%。短板是地块6470㎡、仅两栋楼，无大型中央园区，成树规格与覆土厚度需现场核验。

会所：2200㎡，按74户计户均近30㎡（宣传口径），含会客、茶室、棋牌、健身、高尔夫等八个功能空间。

户型：245㎡客餐厅挑空6.6米；222㎡与245㎡设270°全景舱并带空中花园露台；183/193㎡客厅面宽约7米，193㎡南向面宽约17.7米；142/157㎡设跑道式电梯私厅。得房率超100%、不计容约14%为宣传与自媒体解读，须以合同公摊条款核实。

项目6.6米挑空客餐厅效果图

归家动线：西侧设半抬板底盘，车马院高逾5米、前场宽约20米，2层社区大堂、邻里坊、下沉庭院、风雨连廊构成动线；人车分流，车行与人行主出入口均在西侧规划六路，车位配比约1:1.9。

建筑与精装：gad设计，公建化立面，竖向石材片墙、暖红色石材配超白玻与同色铝板，窗墙比超80%，楼栋错动争取海景视野。

项目建筑效果图

五、结论

三个判断：

①成交集中在193㎡与222㎡两个户型，各成交7套、合计占25套成交的56%，整体成交率34%；183㎡及底复、顶复各1套尚未去化；

②竞争压力中高，竞品总量更大、君一雲启去化更快，220—240㎡是五项目共同主力段、同段竞争最集中，板块库存抬升，项目9月末库存48套、6个月口径去化周期11.4月；

③产品尺度是主要支撑，短板是小地块与2028年11月1日交付形成的超两年期房等待。

数据来自克而瑞数据库及公开规划信息，不构成投资建议，价格与政策以现场公示及主管部门口径为准，学区等不确定事项以官方口径为准。

本文由【克而瑞（青岛）研究中心】分析师韩铭撰写，【克而瑞（青岛）研究中心】深耕青岛房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。