北京进深 徐迪 10月28日，大兴西红门0102-6037地块进入用地预申请。

但是在国电投电子商务平台上，早在10多天前，京东就对该地块发出了设计总包招标公告。

项目内容包含大兴的2个居住地块（6037及6040），一期开发6037地块，负责施工图设计，为设计总承包方。

要求具有建筑设计甲级资质，近八年具有不少于3个北京地区内8万平米以上商品房住宅的施工图设计经验，且至少两个已建成项目。

  京东的地产版图

刘强东带领下的京东，确实已深度介入房地产和不动产领域，但从以往项目来看，并非传统意义上“盖房卖房”的纯开发商模式。

京东最核心的地产板块是围绕主业的实体不动产投资，为了支撑庞大的电商业务和保障供应链效率，京东通过旗下“京东产发”在全球大量持有物流园、产业园和商业综合体。 截至2026年中，其管理的不动产资产价值已超1200亿元。2026年以来，京东在北京亦庄、杭州、广州等地密集拿地，用于总部扩容、建设京东MALL以及区域中心，且大部分地块要求长期自持，并非用于开发出售。

此外是赋能员工与吸引人才的员工住房， 2023年，京东在北京亦庄投资超60亿元建设了近4000套员工公寓，也就是“京东青年城”项目，向员工提供无息购房贷款、低租金公寓等福利。

本次西红门项目的招标，如果信息没错，那将是一个非常特殊信号，这意味着京东不仅在自建福利房，也有意涉足市场化住宅项目的开发。作为招标人，一次性打包两个相邻地块，成片开发的意图很明显。

  西红门小王炸

西红门板块位于大兴区最北，是距离市中心最近的区域，城市界面整体较新，无老旧小区，地铁和商业的快速发展使该板块近年来陆续成交了多幅住宅地块。

最新供应的6037地块，土地面积2.44公顷，地上建面约5.62万㎡，容积率2.3，限高45米（局部60米）。

交易起始价15.45亿元，折合楼面价2.75万元/㎡。

周边在售项目包括：

御璟星城元启，去年调规后重新开始网签，成交均价5.1万元/㎡；

兴创万象茗筑，今年5月底取证，目前去化不足两成，成交均价4.9万元/㎡；

中建壹品未来元著，今年8月底取证，去化超三成，成交均价5.4万元/㎡；

此外，北侧西红门橡树湾三期文园、中建玖玥府，都是尾盘出清期，成交均价约6万/㎡。

6037地块在几个新盘中间位置，纯居住用地，地上无大规模配建，地下也只有小体量的社区级公服设施，没有太多隐形开发成本。

与此同时，它的楼面价只有2.75万元/㎡，本身就属于板块低位：

东边未来元著所在的6038地块，去年的成交楼面价是3万元/㎡；

西边两个项目，万象茗筑所在的6030地块，2024年9月出让，楼面价3.62万元/㎡；

元启所在的6035地块，在2024年底成交时，楼面价更是达到了4.15万元/㎡。

这么一来，6037地块后续的产品定价和利润空间留出了更多弹性。

当然，现现房时代下还有另一本账要算。现房销售意味着从拿地到回款周期拉长，资金沉淀成本显著增加。

以当前融资环境测算，2-3年的开发周期将额外推高财务成本约10%-15%，这部分支出也会侵蚀一部分利润空间。

  城市设计定调，不做抬板社区

大兴供地在城市设计方面一向会给出比较详细的引导。

6037地块也不例外，按照供地条件附图中建议：

1、主体建筑南北方向布局，内部形成集中绿化空间，通过建筑错动变化形成有韵律的天际线，丰富空间肌理；

2、地块北侧、西侧主体建筑退让道路距离不小于5米，南侧、东侧退让不小于1米；

3、60米为本地块最高限制高度，已考虑相关的建筑高度局部弹性管控要求；

4、……（详见图则）

值得一提的是，在抬板盛行的北京楼市，西红门6037地块并未提及相关内容。

北京近日刚发布了抬板设计试行意见，明确七层及以上住宅可开展抬板，板下空间不计入地上建筑规模，并鼓励在地形高差、滨水沿线、轨道微中心三类用地上优先使用。

抬板本质上是在给社区增加立体公共空间、人车分流、会所、下沉庭院等改善性配置。

由此推测，6037地块大概率不会按“抬板社区”这类改善产品去打造，产品力更多会落在常规住宅逻辑上：控制总价、提高得房率、中小户型，走快速去化路线。