高票当选，正商物业却后悔了
乐居财经
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2026-11-03 18:52
文/乐居财经 严明会
2026年10月26日，郑州高新区彩虹社区组织的一场业主公投出了结果：
河南正商物业管理有限公司（简称“正商物业”）在利海绿洲花园壹号院物业服务企业选聘中位列首位，得票率71%。
业主翘盼新物业进场。然而，三天后，10月29日，正商物业加盖红章的函件传来。
抬头写给彩虹社区居民委员会，措辞客气、格式规范，而核心意思只有一句话：正商物业自愿放弃绿洲花园壹号院物业项目的中标资格。
一家在郑州本土排得上号的百强物业，在一个3500户的大盘里高票胜出，在公告还没捂热的时候就转身离场。
一个老大盘
先看这个小区本身。
绿洲花园
壹号院，另一个名字是托斯卡纳小区，位于郑州高新区五龙口电厂路，共25栋楼，有洋房、小高层和挑高复式，房屋总数超过3400户，建筑面积接近28.5万平方米，是郑州西区一个不折不扣的大盘。
开发商是利海集团，这个名字自带沉重的注脚。这家1992年成立、以房地产为主业的广州老牌企业，2025年底破产清算流程已基本走完。
它在2014年底爆出资金链断裂，在郑州多个项目停摆。
托斯卡纳一期、二期，也就是本次选聘物业的25栋楼，在2009至2010年前后交付，受到的影响不多。
不过三期项目（26栋到30号栋）曾烂尾多年，房产证办理从2014年起搁置，部分楼栋的业主在基础设施不达标的情况下入住多年，后续收尾工程一度需要靠“业主集资、政府补贴”来推进。
从公开信息来看，选聘物业的绿洲花园壹号院开发商历史遗留应该问题较轻，但物业缴费数据并不乐观。
据行业自媒体披露，绿洲花园壹号院物业费1.3元/㎡，理论全年应收物业费约为444.46万元，而实际收缴率仅有19.12%。
换句话说，物业公司一年忙到头，能收回来的钱不到应收的两成。
对于一个建成近二十年的老小区，维护成本只会逐年走高，
19%的收缴率意味着连基础的运营循环都难以维系。
正商物业弃标
正商物业并非无名之辈。
它是正商集团旗下的全资子公司，成立于
2002年，拥有物业服务一级资质，连续多年位列中国物业服务百强企业，2025年的榜单上排到TOP26，同时拿下了“郑州市物业服务企业综合实力TOP1”。
官网信息显示，正商物业累计接管面积超过2200万平方米，服务项目120余个，员工规模数千人，在郑州本土物业市场属于头部梯队。
正商物业有规模、有品牌、有本土根基，但它也深知一个收缴率不到20%、历史包袱沉重、业主信任基础薄弱的小区，意味着什么。
正商物业在函件里给出的理由是“内部多维度综合研判、审慎评估，结合企业现阶段经营规划、项目资源配置等实际情况”。
这是标准的公司公文句式。翻译成商业语言，其实很直白：不划算，风险不可控，及时止损。
物业行业的底层逻辑是现金流。物业费收缴率决定了项目能否自负盈亏，收缴率过低，物业公司要么持续垫资硬撑，要么降低服务标准，最终陷入“服务差—不缴费—服务更差”的恶性循环。
正商物业以71%的得票率中标，说明相当一部分业主确实希望换一个像样的物业来改变现状。
但19%的收缴率数据，以及老小区沉重的维护清单，又足以让任何一家理性经营的企业在签字之前退缩。
高票当选和果断弃标之间，并不矛盾。投票表达的是期待，弃标回应的是账本。
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