【发现中国美好生活匠心产品系】房地产的比拼，除了规模速度外，立足之本是产品。只有产品过硬，企业才能得到尊重；只有提前预判购房者需求，做好前瞻的设计，才能赢得未来。那么多产品系是怎么推出来的呢？房企会做哪些调研和实测？

  近期，乐居财经走进中国铁建，对话中国铁建地产西南公司设计技术中心总监吴杨先生，听他讲述中国铁建地产产品系之臻奢大盘炼成记。

  作者 | 乐居财经 花轮

中国铁建地产西南公司设计技术中心总监吴杨

  明媚的下午，在崭新的中国铁建广场，见到吴杨总。

  广场坐落在成都理工大学旁，整个商业体大开大阖、朝气蓬勃。初次见面，简单的寒暄之后，一杯咖啡拉近距离，侃侃而谈。吴杨总严谨中带活力，谈笑间展现干练，神采奕奕。

  中国铁建地产西南区域公司在成都、武汉、西安、重庆、贵阳等地布局多年，是西南极具影响力的品牌开发企业。其西派系全国布局，令业界称道不已，在成都就已打造四个西派系产品。中国铁建房地产集团，隶属于中国铁建股份有限公司，世界500强第58位，铁道兵出身。

  产品体系与维度划分

  “产品聚焦，是我们一直致力于做的重要的事。”吴杨介绍，去年中国铁建地产进行了产品线的2.0升级，六大产品线细化分析之后，聚焦为四大住宅产品体系：西派、语、国际、原香。这四个产品系中，西派系涵盖了中高端到TOP产品；语系同属中高端产品，不同之处在于更强调低密；国际系以改善类产品为主，多为高层产品；原香系项目则为品质刚改产品线，在北方居多。

  各产品线间区分维度清晰，比如西派系特征显著，选址都在城市的成熟区或者核心区，有不可复制的城市资源，产品则是大平层、精装豪宅；而语系更重于自然资源的独特性，和产品低密的品质感，选址则较广，从城市核心区、成熟区到近郊。而国际系是中国铁建地产在全国分布最多的产品，以改善类高层产品形式呈现。

  中国铁建地产项目落位一直关注城市的成熟区和核心区，占领城市资源支撑的同时，产品的打造与区域做差异化的特点明显。产品定位超越区域的限制，着眼于引领城市的高度，从而引起广泛的市场反响。正如成都武侯区420亩的西派城，以当时区域空白的中高端产品在整个成都市场脱颖而出。之后的重庆西派城、成都西派国樾也成为了立足区域、超越区域的典范，产品差异化不仅只在户型，项目整体的配置也相较于区域大幅度提高。

  西派大盘、匠心独具

西派城效果图

  在成都中国铁建地产已经打造了四个西派系产品，在业内有“豪宅矩阵”之称。西派系其实原名叫City Park，西派只是音译，而最初命名 City Park，旨在打造城市核心区的平层豪宅。第一代西派系产品重点在空间尺寸、功能级配、精装需求等方面满足客户日渐提高的需求。而新一代的西派系产品则是整体“大盘”思路，全面考虑客户生活需求，力求给客户提供多方位的生活服务。表现在三个方面：

  首先是细节。“雕琢复雕琢，片玉万黄金。”房子最重要的属性还是产品体验本身，其次才是资产化的属性。西派系产品的极致细节，以及不断迭代的体验升级，是其惊艳整个西南中国的杀手锏。户型设计更加注重客户如何使用起来方便，功能模块上严格按照客户需求及舒适的操作尺度设立空间尺寸标准，比如卫生间、厨房等；精装上更是独创西派精装典范的“18大系统，90个细节”，由内到外全方位考虑客户的使用舒适性，大到柜体、设备、小到开关插座的位置，标高，都是通过一轮轮的客户行为研究分析而来。吴杨有些激动的说，“我们的西派浣花很快就要跟大家见面了，值得去看看。”

  其次是集大成的“大盘思路”。“最开始我们做西派系产品，点式拼凑的痕迹很明显。”在吴杨的回忆里，最早期的西派系借鉴和学习了国内外不少优秀产品，逐渐自成体系后，迭代和创新让西派系了形成其独特的风格。“大盘气度，不单指规模，站在城市高度的大盘气质是西派的精髓”，“从做产品之初，我们就融入了体系化的操盘思路”。西派系提供的不只是产品，而是生活，能让居住者满意舒适便捷的生活，更是将项目划分为十大功能（产品、规划、景观、装修、展示、销售、活动、功能、配套、服务），分别从客户使用维度、项目战略维度、销售维度来进行项目的设计，产品只是生活方式的载体，十大功能集成的才是所提供给客户的美好生活的生活方式。成都西派国樾二期、西派浣花正是最新一代的西派系产品。

  除此之外，始终坚持产品差异化和持续的创新，用心打造每一个产品，满足客户日渐提升的生活需求。“下一步最大的创新，是在智慧小区，值得期待！”吴杨的眼神透露出神秘的色彩。

  标准化与创新

中国铁建地产西南公司设计技术中心总监吴杨

  “标准化和创新，是我们做产品思考逻辑的AB面，并且两者也相互融合促进。”吴杨极具细节敏锐度，在做产品中也透露着这种风格。中国铁建地产11年的精装实践，沉淀和积累的细节闪光点是产品标准化的基础。“把这些闪光点串联起来，同时再从洞察客户实际需求，做创新的模块，比如我们的七大回家流线体验。”

  产品标准化不是做定型，而是更多的关注空间、功能、流线本身的规范。从大盘的十个方面来建立起品牌的产品标准模型，再根据客户维度、设计维度、公司维度三个维度来进行评判，结合户内模块的标准化，功能级配的标准化，共同构建铁建地产的产品标准。景观方面特有的归家流线，七大归家节点，30个模块来打造铁建特有的景观归家标准。

  说起产品细节，吴杨开始滔滔不绝。他举例说，西派国际的架空层是业主非常喜欢的一个细节，但是从业主行为模式的洞察结果来看，业主的停留时间和使用频率不多。“我们现在做了细节调整，回家流线中的一个模块叫“单元周边”。架空层灰空间与其十米开外的景观部分之间，设计了功能的互动和融合。”他再提到曾经在市场上造成轰动效应的“精装车库”细节，不光是车库精装和吊顶，部分有空间的车库还贴心的设计了橱柜，比如储存部分业主的高尔夫球杆等。“细节的使用功能，是否能跟业主发生互动关系，是我们关注的重点，也是打动客户的闪光点。”

  产品优势细节的标准化，符合客户需求的创新，经使用验证后再标准化，如此循序渐进。“我们的创新很有特点，在足够的积累和沉淀之上，只做20%-30%有价值的创新。”不是盲目颠覆式全盘覆盖，也不是思前想后踌躇不前，“先跨步，先尝试，去做了才知道。”吴杨的产品思路稳健而新颖，亦如中国铁建地产的央企风格。

  客户洞察乃关键

西派国樾售楼部效果图

  中国铁建地产秉持 “逢山凿路、前无险阻、开拓创新，不断超越”的铁道兵精神，一直在项目的施工品质、产品品质、精装品质上持之以恒的专注。“近年来有些转变，我们开始关注客户细节需求。”吴杨表示，中国铁建地产在大量积累的核心品质经验的基础之上，研究客户细节需求，以及潜在需求，从体验方面为产品赋能。

  “主要从两个维度在做这件重要的事，一是客户调研；二是客户行为模式分析。”吴杨和他的团队，下沉到客户之中，从业主、准业主、潜在客户的调研中发现客户真实需求。“中高端客户对居住环境的关注度，其实比刚需客户更高。”持续的物业回访和调研是需求挖掘渠道之一，另外“在智慧小区的设计中，利用物业观察和引导形成客户24小时行为模型，对需求分析会更准确。”

  客户调研是采用中国铁建地产自有的研究机制，简单来说三部曲“定性、深访、定量”，定性主要是面对面确定客户的广面需求，结果可能是多样化。通过对行为的分析，挖掘客户潜在的需求。最后定量则是通过客户量来梳理客户需求的共通点，并将之反馈到设计上。

  “在景观方面，我们也实现了业主生活需求到精神需求的升级。”吴杨表示，西派系大平层产品，匹配了大水景的阔尺景观，和极具植物特征的小区环境融合，第二步是研究符合客户细节需求的专项活动场地，第三步已经在低密产品中研发近尺度小景观的设计。

  “客户洞察是产品迭代的源头，也是检验标准化有效性的利器。”

  谈起工作中印象深刻的案例，吴杨聊了两件事。一是重庆西派城跟国际顶级设计大师合作的合作，从模式、合同到产品设计本身精雕细琢之后，吴杨说让他膜拜的除了国际大师先进的设计理念，更震撼的是其作品感，对作品的敬畏之心。二是在西派浣花售楼部呈现时，吴杨为了更好的项目呈现效果，申请把所有夹胶玻璃换成超白玻，为产品的细节把关，但付出了用超60万的代价。

  “西派浣花售楼部整个呈现的效果，确实很好。”从吴杨对产品的雕琢复雕琢之心，可以窥见中国铁建地产的大国工匠气息。

  以下为乐居财经与中国铁建地产吴杨的对话精选：

  乐居财经：产品研发和设计上，中国铁建地产的理念是怎样的？

  吴杨：我们公司在产品设计与研发者上，始终坚持“以客户需求为导向”的产品理念，所有的设计出发点均是通过客户聚焦、客户特征、行为研究提炼出功能需求，再进行需求转换，最后落实到产品上来的。特别是针对客户行为模式的研究，我们公司都会进行客户24小时行为模式分析，得出客户潜在生活的需求，转化为设计语言，以做出超出客户期望的产品。

  乐居财经：中国铁建地产在产品创新上，做出了怎样的尝试？

  吴杨：尝试是多方面的，拿景观来说，我们近两年主推的“度假生态大水景”体系，就是在景观水景体系上的一次创新尝试，生态水结合度假风格的景观风格，旨在打造出城市度假的居住体验。今年成都的西派国樾，就是我们大水景体系的完美体现。

  乐居财经：中国铁建地产在产品创新上的主要方向是什么？

  吴杨：我们产品创新的主要方向还是围绕“如何做出超出客户期望的产品”推进的。两个步子走：“创新与反思”。一方面积极开展客户、市场、政策的研究，挖掘每一个需求点，力求每一代的产品都有质的提升；另一方面则是深刻的进行产品的使用评估，通过客户的居住体验反馈，尤其是入住较长时间后出现的产品问题，归纳问题、解决问题、反思，并将结果输入到下一代的产品。通过这两步，实现每一代产品的创新与完善，为客户提供最适合的生活方式。

  乐居财经：中国铁建地产在产品标准化方向上，有哪些举措？

  吴杨：产品标准化方面，我们不是做定型，而是更多的关注空间、功能、流线本身的规范，户型上我们建立起区域的产品库。结合户内模块的标准化，功能级配的标准化，共同构建铁建的产品标准。景观方面则是建立起特有的归家流线，从七大归家节点，30个模块来打造铁建特有的景观归家标准。

  乐居财经：在客户洞察上，中国铁建地产有怎样的一套机制？

  吴杨：客户调研方面，我们是有自己一套研究的机制的，简单来说三部曲“定性、深访、定量”，定性主要是面对面确定客户的广面需求，结果可能是多样化。关键是深访，我们更多采取的是入户观察，业主行为模式研究，一天 24 小时在户内各个空间：什么人、什么时间段、在干嘛。通过对行为的分析，挖掘客户潜在的需求（客户自己发现不了的）。最后定量则是通过客户量来梳理客户需求的共通点，并将之反馈到设计上。

  乐居财经：西派系历经 5 年产品发展历程，它是如何迭代的？

  吴杨：西派系产品的迭代主要是通过两个方面进行的，一个是生活水平的提高带来的客户需求的改变，这方面主要通过客户调研反馈的结果进行设计提升，比如空间尺寸、功能级配、精装需求等；另一个则是已入住客户通过居住体验所反馈出来的已有产品的问题，这方面则主要是通过项目的后评估结合入住客户的访谈来归纳问题，解决，并将经验反馈到新一代产品。

  乐居财经：最新一代的西派系，做出了哪些创新？这些创新基于怎样的理念？

  吴杨：最新一代的西派系代表项目有重庆西派城、成都西派国樾以及西派浣花，从这几个项目上可以看出新一代西派产品的创新点：首先是产品上，350-388 ㎡超豪平层的出现是西派系对于产品本身的一种创新尝试，基于提供城市 TOP 标杆产品；外立面上打破传统西派ARTDECO 的风格，尝试创新现代立面（尤其是重庆西派城，首次采用幕墙体系立面），更加符合城市 TOP 层客户的生活追求；景观方面，创新采用“城市度假”风格，特别是西派国樾打造的独特“岛居”生活体系，在城市核心区通过水景和规划布局，打造富有度假风情的城市景观。

  乐居财经：中国铁建地产西派系打造了很多标杆级的产品，在很多细节上追求极致，比如选址很苛刻，您觉得西派系的匠心体现在那些方面？

  吴杨：极致细节、集大成、居住体验升级，应该是西派“匠心”最重要体现的三个方面。客户买房子最关心的，除了地段，就是产品的品质，大到户型、园林景观、小到卫生间的布局、房子的采光。我们的户型设计更加注重客户如何使用起来方便，功能模块上我们严格按照客户需求及舒适的操作尺度设立空间尺寸标准，比如卫生间、厨房等；精装上我们则更加注重实际使用舒适性，大到柜体、设备、小到开关插座的位置，标高，都是通过一轮轮的客户行为研究分析而来。在产品之中融入生活，在固态的住宅中融入生命的感受，客户买房子最关心的，除了地段，就是产品的品质，大到户型、园林景观、小到卫生间的布局、房子的采光。我们的户型设计更加注重客户如何使用起来方便，功能模块上我们严格按照客户需求及舒适的操作尺度设立空间尺寸标准，比如卫生间、厨房等；精装上我们则更加注重实际使用舒适性，大到柜体、设备、小到开关插座的位置，标高，都是通过一轮轮的客户行为研究分析而来。并且，在这此基础之上，一直坚持的“始终以客户需求为导向”的设计理念体现，从客户、土地、产品各个方面围绕“客户需求”进行项目打造升级。