本文为楼市参考团队原创作品

  12月20日，香港中原地产宣布两项人士任命。

  委任施俊嵘﹙施永青儿子﹚为中原集团副主席；施慧勤﹙施永青女儿﹚为利嘉阁地产有限公司及中原集团子公司主席。

  已金盆洗手的施永青，再次选择隐退，只是这次把棒交到了子女手中。

  2018年是大陆改革开放40周年，也是中原地产的40周岁，而中原地产创始人施永青则与新中国同岁，作为历史参与者，施永青和中原地产从头至尾见证了中国香港和内地房地产业的繁荣与巨变。

  在为初期的改革开放做出巨大贡献后，近年来，港商遭遇到了更年轻、更具冒险意识、打法更加激进的陆商强劲挑战。内地房地产师从香港，遗憾的是内地房企TOP50中，竟无一家是港资。

  如今李嘉诚们已经战略性撤退，而施永青们还在坚守。

  （左：施永青；右：施俊嵘）

  “同舟人，世相随。无畏更无惧，同处海角天边，携手踏平崎岖。我哋大家，用艰辛努力写下那不朽香江名句。”

  歌为时而唱，1973年一部讲述港人逆境自强的励志故事的电视剧《狮子山下》开播，一下轰动全港，由顾嘉辉作曲、黄沾作词的同名曲《狮子山下》也是红透香江，成为港人自强精神的载体，至今每每唱起，都让人激动不已。

  那是一个蓬勃而又跌宕起伏的年代。

  1973年3月9日恒生指数高见于1774.96点，1974年12月10日便跌落至150.11，21个月跌去了91.54%。2015年的A股股灾与其比起来就是小巫见大巫。

  然东方不亮西方亮，虽然股市不行，但出口、航运、玩具、轻工业都还做的不错。所以从1975年底开始，整个市场便开始慢慢复苏，楼市也跟着好起来。

  那时香港房价便已达每呎200港币，换算成人民币大约2000元/平方米。

  在那个崇尚努力即可改变命运的年代里，来自上海的“新港人”施永青自然也不甘寂寞。

  出生于1949年的施永青，在少年时代随家人从上海移居香港。来港之前，施永青已在上海读到小学二年级，社会主义的种子已然埋下，直接影响了他最初的人生选择。

  在内地十年动荡结束的那一年，27岁的施永青已经在工人夜校里当了8年老师，但8年里，其工资仅从每月210块涨到350块。虽然很喜欢这份工作，但捉襟见肘的工资，还是让其下定了离开的决心。

  几经奔波后，施永青进了一家地产公司，较前份工作月薪翻倍达700港元，职务则是办公室主任，不过主要工作却是文员的活—复印。

  入职不到3个月，公司便有项目开盘，复印价格表时，多长个心眼的施永青印多了一张，并拿出去做市场调查，发现价格明显定低了。为此连夜向公司打报告，随后公司提价，大赚一笔，但他的犒赏仅仅是工资涨了400块。

  此后两年的地产经历，构建起施永青对楼市最初的理解。此时伴随着地铁修计划启动，香港房价随着土地价值的提升节节攀升，港人很快捕捉到房产天然的投资属性，嗅觉敏锐、身在局中的施永青也不例外。

  此刻即将迈入而立之年的他，又开始了思考人生，其越来越清楚地意识到，想让收入配得上自己对公司的贡献，必须创业，想做自己认为对且有效的事情，也必须创业。

  1978年，在这个里程碑式的年份，施永青拉上高中同学王文彦，各自拿出5000块，在香港中环的旧万宜大厦里，摆上一张桌，又招募了3个员工，创建了中原地产。

  当时香港地产中介行业，没有太多专业的人，大都是夫妻档的小生意，而施永青和合伙人都开发商做过，比别人多一点的“专业知识”奠定了他们的差异化优势，所以事业一起步就顺风顺水，很快便脱颖而出，第二个月便挣到了钱。

  三年后，中原在北角和富中心附近开设第一间分行，开启地铺经营模式。

  1992年，小平南巡，内地改革开放进入新阶段。受上海朋友邀请，第二年中原地产进入内地，上海古北店开业。一年后进入广州和北京。此时，未来的劲敌左晖刚从大学毕业，放弃分配，去中关村一家软件公司做销售。

  此后1997年中原进入深圳。到2006年时，中原内地员工1万人，分公司22家，店铺数500家，完成全国布局。也成为全国最大的地产中介。

  2013年，中原佣金首次破100亿元。

  如今中原已在内地、香港、澳门、台北等37个城市设立分公司，业务辐射至英国、韩国、澳大利亚等，聘任员工6万人，跨地域分店总数2600间，长期稳坐房地产经纪代理行业的铁王座。2016年，中原集团拟上市时，内部估值达到600亿人民币（约750亿港元）。

  达则兼济天下，除了“地产教父”外，施永青还有另一大身份：慈善家。

  2008年，在其第一次准备“退隐”之际，将名下的中原地产、中原物业、中原集团等3家公司所持的股份悉数捐出，全部注入施永青基金。这笔捐赠在当时估值约达45亿港元，占其个人财富的80%左右。2010年，施永青又将其名下的《am730》所有股份捐出。

  用艰辛努力写下那不朽香江名句，凭着不懈努力和时代风口，施永青实现了自己的香港梦。

  孔圣人说，四十而不惑，可中原却陷入了焦虑、迷茫的中年危机。

  2015年，是中原命运的分水岭。之前的中原歌舞升平、四境无忧，唯一一个有实力的挑战者—世联行（施永青亲口承认其专业能力强），因其主攻一手房，对一二手联动的中原来说，其只能算个麻烦却造成根本性威胁。

  然这一年，一匹来自北方的狼—链家却将中原拽下了铁王座。

  创立于2001年的链家，一直是偏安于北京一隅，但左晖显然不甘做一个岁月静好的小老板。

  2015之前的十多年，即是房地产的黄金年代，也是地产中介的春秋时代。

  因门槛低、来钱快，一时融入大量从业者。此时地产中介行业暴露出两大弊端，一是市场过度分散，诸侯国林立，即使霸主中原也只是在部分城市占优势；二是行业鱼龙混杂，信息割裂、假房源、吃差价、两头骗等现象愈演愈烈。

  这一切左晖显然都看在眼里，其先通过稳打稳扎在北京建立根据地，并通过高筑墙（打通大数据、规范业务流程、强化培训管理）建立起竞争壁垒，待一切准备就绪后，终于在2014年底发起了兼并战争。

  在资本的加持下，通过换股、收购等形式，2015年前后，链家先后并购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策、大连好望角、大业兴等多家区域市场的老牌房产中介公司，瞬间崛起成为新霸主。

  截至2015年底，中原地产在内地拥有1700余家门店，员工4万余人；链家的全国门店数量突破5000家，旗下经纪人超8万人。

  以迅雷不及掩耳之势，链家把中原拉下了铁王座。

  后来，施永青说，“如果把换股的成本算进来，链家起码动用了300亿来做地产中介，放眼中国乃至全世界，以前是没有见过的。”

  在这一年的11月，已退居幕后4年多的施永青不得不重返台前，以中原集团主席兼总裁的身份再次掌舵。

  姜还是老的辣，在老帅回归的3年来，中原顶住了链家的凌厉攻势未现溃败，虽然施永青坦言，中原已经过了最危险的时候，但中原未来仍不轻松。如今双方已经有地盘之争变成模式之争。

  2018年4月23日，链家旗下的贝壳找房上线，值得一提的是，这是一个去链家化的行业平台。

  一个半月后，中原、58集团、安居客、21世纪不动产、万科物业朴邻、龙湖冠寓等，在北京发起“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会，唯独没有链家。

  楚河汉界，一场新的角力开始了。

  前车之鉴，后事之师。当局面慢慢平静下来后，我们不得不反问一句，坐拥天时地利人和的中原怎么就让这一切发生了？或者说发动兼并战争的为什么不是国力更强的中原而是链家？问题怕都还要从创始人施永青身上找起。

  事后诸葛亮，现在来看主要问题大概有二，

  其一，施永青本人对资本的抗拒。

  众所周知，新时代下，一个企业家要想有所作为，拥抱资本、善用杠杆是最基本的要求。到资本市场拿钱，然后迅速抢占市场形成规模，挤掉对手后，形成垄断最后再转化为利润。这更是当下房企和互联网企业迅速做大的不二法宝。

  然施永青却对资本十分抗拒，比如其在多个场合表示过，“我比人家更不想用资本的钱”、“我对资本有点抗拒”。

  这种抗拒又源自老牌港商本能上的保守、对风险的排斥。如对于融资，“我没有把握能给投资者交代，所以我不敢。”

  当然因保守错失机遇的施永青并不是孤立，港资房企对资金杠杆十分看重不愿冒险，结果就是他们集体缺席内地房地产的黄金时代。

  其二，无为而治的文化和“若干强枝”的制度削弱了中原对时代和危机的应变能力。

  施永青的中原奉行是“无为而治”，以城市为单位，大小事基本由城市老总拍板，只有不确定的事才会找中央，时间一长地方便会尾大不掉，且因盘根错节的利益安于现状。

  同时无为而治，也形成了固化的中高层，内部变革动力和抓机遇的能力都严重不足。

  曾有业内人士评论道，链家的人很勤奋，中原的人很斯文。

  唯有外部危机的严重刺激才能打破固有格局。所以，经此一役，连施永青都坦言，“要感谢链家，链家逼着中原进步。”

  交棒工作在去年便已开始，2017年11月，永青在席一项活动时曾表示，本月（11月）起将开始逐步把工作交棒到儿子施俊嵘手中。

  新帅施俊嵘出生于1988年，今年刚好三十而立。

  2011年，毕业于英国伦敦政治和经济大学，房地产经济学硕士学位，2015年进入中原，先在集团旗下利嘉阁从事销售，一年后，任职中原集团资讯服务总监，全面管理集团 IT 科技工作。2017年，在香港组建中原数据科技公司，通过数据化、科技化进一步提升中原企业价值。

  这样的履行显然目标很明确，要知道大数据是链家一直宣传的核武器。

  当然，除了要在组织、业务及战略战术上重塑中原外，横在新帅面前的还有一个不得不面对的坎—即持续了20多年让施永青都挠头的股权问题。

  由前文所知，中原是由施永青和同学王文彦各出5000元所创，所以在股权上两人也是五五开，后来二人各自出让5%给了中原另一资深员工——现任中原地产亚太区总裁黄伟雄，从而形成施永青、王文彦各45%，黄伟雄10%的股权占有结构。

  1992年，因管理、用人理念不合，王文彦退出中原，做了在野董事，此后施永青全面掌权中原。

  按照香港的公司章程，要完成上市计划，必须要有公司75%以上的绝对多数同意，才可以进行。所以王文彦就成了中原能否登录资本市场的关键。

  早在2004年，施永青就曾公开宣布要在两年内完成上市，但一直未能实现，主要原因就是与王文彦没谈拢。

  2015年受链家的冲击，王文彦也再度重返中原担任董事，中原重启上市计划，王文彦也持赞成态度。

  但最后双方因公司管理权问题谈崩，上市再度搁浅。

  事后，施永青在接受对话时表示，王文彦趁上市为自己谋取条件，其提出成立一家控股公司，这家公司拥有上市公司65%的股份，只有施和王两个股东。然后两人轮流做主席，在表决时，主席拥有两票。

  这就意味着，王文彦做主席时将会完全控制公司，便按照自己意愿干预公司业务和人事。这显然是施永青无法接受的，而王文彦又明确表示，“轮流坐庄”的条件是底线。

  如是两大股东的博弈又进入了死局，而王文彦又明确表示不接受卖股，这种形势下，中原若要上市，最坏打算是向法庭申请清盘，由法庭决定谁管理公司。

  攘外必先安内，如何在鱼死网破的情况下，解开老一辈的死结，显然考验着新帅的智慧