大平层，这几年一直都非常火，甚至已经下沉到二三线城市。据说很多地方，大平层豪宅在高档住宅里面已经PK掉了别墅和洋房，成为富豪首选。当然，在一线城市，大平层的热度也依然不减。

  例如深圳，进入2019年以来，最轰动的项目也依旧是大平层。半个月前，吸引了全国关注的华润深圳湾瑞府，被媒体称为8000万豪宅“秒光”，让人不得不感叹深圳土豪的购买力。

  其实，瑞府当天并没有卖光，只是朝向好、景观好的户型被秒杀了。当房子达到这个档次，客户的敏感点已经不再是价格了，而是产品本身的舒适度和稀缺性。

  从这个明星项目当中，我们多少也可以看出目前大平层豪宅打造的趋势和重点，首先我们来看一下这个“秒光”的400㎡户型，到底哪里神奇：

  ①玄关隐形门设计。把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离。如果家里人回来，发现家里有人在接待和会客，就可以直接进入到生活区域，相互之间互不打扰。

  ② 在卧室区里面，配置了一个家庭休息室。将客厅的社交接待功能和家人的休闲娱乐功能分开。

  ③ 玄关处衣帽间。将玄关的功能进行扩展，主人回家随手脱下来的大衣、帽子、鞋，都可以放在这里，也可以作为临时的储物间。

  ④ 单独的洗衣室，家政空间。

  ⑤ 社交厨房设计，增加了户型的“社交”属性。东面景观会客厅、客厅、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。

  ⑥ 所有三个房间都是套房设计，而且主卧内还专门安排了一个影音室，作为娱乐空间。

  ⑦ 主卧T形衣帽间和洄游动线，衣帽间、影音室、房间、卫生间，任意两个空间之间都能够随意通行，空间的层次感非常丰富。男主人晚回家，冲凉看电视，也可以不影响夫人和家庭其他成员休息。

  ⑧ 三分离式的主卫，夫妻化妆、冲凉、使用卫生间，都不会相互干扰。

  ⑨ 门窗系统全部落地设计，景观面长达38米！所有主要功能区，都享受到无敌景观。在厨房做饭也能有山海相伴。

（主卧弧形景观面。图片来源：呆呆咖啡馆）

  而且，这么大的户型，没有阳台，似乎也并没有非常影响客户的接受度。

  从这个户型中，我们可以总结出几点，大平层产品，要受到客户欢迎，几个要素很添彩：

  1、增强空间的趣味性、功能性。大户型的产品，比小户型更难标准化。大户型不是客厅大、房间大就可以了，要打动客户，功能空间一定要做加法。

  2、大户型产品的景观和私密性非常重要。

  3、权势感和地位感，等精神层面的需求，要充分满足。

  这些特点，在其他一些标杆房企的产品中，也都有得到体现。

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  空间增强功能性、趣味性

  不管是有钱人还是普通人，睡不过一张床，一个家庭的刚性居住需求其实是差不多的。120㎡和180-200㎡的四房之间的差别，如果单纯是把客厅和各个房间放大，其实意义不大。总价高了许多，功能却不变。而且单个空间太大，还会给人“不聚气”的感觉。换句话说，大平层产品，如果是纯粹的面积大，就等于自杀。在空间设计上，不能简单放大，而是要做加法。

  1、户型格局设计更有创意

  由于标准层面积大，大平层的一大优势就是可以做更有创意的户型格局设计，充分展示，什么叫做，有钱任性。

  最近电视剧《都挺好》很火，女主角的住处就是一套大平层豪宅。第一个镜头就让人很惊艳，衣帽间连着书房，书房连着客厅。在任意一个空间里，视线都能得到充分的延伸，创造出奢华的尺度感。

  而现实中也是一样，例如绿城黄浦湾的户型，就没有采用传统大平层的“十字中轴”式排布布局，而是设计了双客厅+双餐厅的四厅格局，并且通过U形走廊串联了各个功能空间，形成了非传统的居住格局。

  武侯金茂府这个户型，主卧有双开门设计，双向进出，布局更灵活。并且主卧，书房和客厅通过阳台相连，从主卧到客厅，有三种通达方式，关上门，各个空间互不干扰，打开门，所有空间充分连通，空间层次非常丰富。

  还有一些大平层豪宅甚至做了完全个性化的产品，可以充分发挥户型布局的创意。

  例如深圳前两年非常火的顶豪项目深业上城，就把400㎡以上的大豪宅做了无分割的处理，内部无梁无柱，交给客户的就是一个360°景观的大通间，具体要设计成几个房间，每个功能空间多大尺度，都由业主说了算。

  中海天钻还首创了户型功能定制，可以针对某一个功能空间进行独立设计，可以做成房间，也可以做成书房，也可以做成超大衣帽间……全凭业主喜好增减房间数量和功能。

  2、增加多功能空间

  金茂认为，豪宅客户的父母一般有更好的养老场所，很少住在一起，所以房间不需要太多，另一方面，豪宅客户白天在家的时间非常多，要让他们在家里的时间更有价值，只有拥有更多场所的豪宅才是真豪宅，否则都是集体宿舍。也就是说，面积越大，客户的刚性需求占比就越少，越需要一些多功能空间来给空间赋能。

  例如，武侯金茂府不管户型面积多大，都是3房设计，其余面积都留给了公共空间。

  古北壹号385㎡的户型，为了满足更多元的需求，还分别设置了2种不同格局的户型，其中一个户型，设计了起居厅+家庭厅的别墅式双客厅，家庭厅+多功能娱乐室+餐厅+厨房，形成独立生活娱乐区。

  华润悦玺的338㎡4房，也专门设置了一个多功能室，可以在家里打造一个工作室，器乐房。也可以作为客房，使用灵活。

  3、场景化，充分挖掘客户兴趣爱好

  目前很多豪宅的产品设计，也都会通过设计，充分满足客户的兴趣爱好和生活习惯。例如，深业上城的400+产品的建议户型，就把主卧的衣帽间将男主人、女主人使用分区，还设置了酒窖。

  而成都今年的颜值派项目德商·迎晖天玺，玄关空间近15㎡，还专门配置了净衣间，业主进门就可以换下沾了火锅味道的衣服，可以说是非常成都了，这个功能很实用。

  4、增加交通空间转折

  其实，前面分享的几个项目，都有一个特点，就是尽量增加室内交通的空间转折，例如将衣帽间双面打通，形成洄游式空间，这种柳暗花明又一村的感觉会让客户高潮迭起，马上心动。融创去年推出的包含八大空间系统的迭代户型，也是这个思路。

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  大平层PK别墅

  景观和私密性是关键

  很多客户在买房的时候，往往会在大平层、洋房/别墅之间犹豫。其实和别墅相比，大平层的优劣很明显。

  优势：市区中心地段，完备的配套，和无敌景观。很多大平层客户，第一眼都是被高层震撼的视觉刺激打动的。

  劣势：私密性、没有私家花园。

  所以针对产品的优劣势，在做大平层设计的时候，就要充分扬长避短。

  一、无限系景观，一秒心动

  超高层的优势，就是无敌景观，国外很多顶级豪宅甚至会为了景观效果牺牲朝向。所以不管是资源型豪宅，还是城市景观，都需要通过设计来充分放大。

  1、垂直布局，要放大高区景观优势

  高区景观优势强，减少户型分割，最大程度保证景观的完整性，可以实现面积越大，单价越高。例如，绿地紫金中心就分为高低区，低区设计为3户小户型，高区为两户大户型。利用避难层进行管井转换，实现高低区不同的户型结构。

  2、根据室内景观，调整外立面

  有一些项目，之所以没有办法做到完整的景观面，很多时候是由于过分重视外立面美观导致的。外立面特殊设计，往往影响室内采光和视野被遮挡。

  深圳2017年的销冠项目华润悦府，就将外立面的固定玻璃、开启扇、立面板材全部采用模数化设计，可以做到立面的分隔完全根据室内功能来设置。保证了内部视野景观很好的通透性。

  3、放大客厅面宽，落地面窗提高采光

  基本上，对于大户型产品来说，大面宽客厅和全落地门窗系统，现在已经是标配了。超高层的顶级豪宅，更是做到了极致。

  明源君前几天看到一个户型图，招商的太子湾·湾玺的290㎡户型，就几乎是能用玻璃的地方全部用了玻璃，屋内的任意一个功能空间，都有完整的一面景观墙，藏山纳海，包括工人房都是一样。卧室的景观卫浴，看着海泡着澡，直接住在电影里。

  二、全方位的私密性保护

  解决隐私问题，一方面通过动线分流，另一方面，就是通过公共空间私人化。

  1、双向入户，动线分流，仪式感再升级

  作为去年让富豪花5000万蹲一蹲的招商双玺项目的升级版，今年太子湾·湾玺的财富生活仪式感显然是更足了。

  常见的双向入户，增加了更多的仪式空间，例如主人私家电梯出来，并不像其他豪宅一样直接入户，而是一个霸气的欧式双开大门，门前的缓冲空间让归家充满仪式感。保姆有专用电梯，主仆动线完全不交叉。

  2、归家动线，专属车库，私梯入户

  例如，深业上城的400+户型，一户配备一个单独车库，包含3个车位，还有专属的电梯厅，和其他楼层独立开。从车上下来，直接进电梯回家。全程不需要暴露在外，私密感做到极致。

  3、家人生活动线

  现在的房子社交属性越来越强，主人需要在居家模式和待客模式之间切换。别墅产品通过不同楼层，来避免家庭成员之间相互影响的尴尬。大平层就需要通过动线设计来补齐这块短板。

  华润瑞府，通过隐形门和家庭休息室的设置，创造出完全分隔的两个区域。 绿城黄浦湾则通过圆形玄关+长廊来隔开。家里有客人的时候，家人随意进出，甚至同时进餐都不会，产生任何影响。

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  豪宅要增加仪式感

  仪式空间从地库开始

  对于豪宅来说，体现权势感和地位感的细节都能够给产品添彩。所以越来越多项目也开始重视精神层面的打造。

  1、仪式空间从地库开始

  真正的尊贵体验是从外到内的，真正的顶级豪宅，从出入口开始就决定项目的品质。从停车场开始，就要形成辨识度。

  ● 建筑化地库门头：一方面能营造地库入口仪式感，一方面也能解决雨水倒灌的问题。

  图片来源：POLY技术汇

  ● 坡道照明/墙体照明：不仅可以防眩目，减少出入地库的视觉刺激，序列化的仪仗感，也能大大提升客户心理温度。

  ● 地库大堂：停车场大堂都和地面入户大堂一样的精装标准，例如深圳中心天元，就有“停车场-架空层-首层”三级大堂设计。不管哪种方式归家，都是一种享受。

  ● 入库玄关：停车场门前区域就要开始精装，以更好体现礼序感。

  ● 手推车&垃圾房：在地下大堂前区和地下大堂连接处设置地库手推车停放区，地库垃圾间与地下大堂隔墙而设，在人行流线上“近而不接”。可以做到，要用的时候方便，不用的时候，根本感觉不到它的存在。

  2、大平层也可以有三进院归家礼制

  例如葛洲坝某项目的290㎡户型，就把新中式产品的归家礼制，借鉴到了户型内的空间打造。创造了大平层产品的三进院归家制。

  一进内玄关，两侧都配以玄关柜和鞋柜，并且男女分开。脱衣换鞋，把白天的烦恼全都卸下来。

  二进品藏区，把主人的个性和爱好，展示在这里，通过收藏品体现出主人的品位。回到家就进入一个可以放飞自我的自由天地，而且收藏柜还是恒温、恒湿、恒氧的，不用担心保存问题。

  三进客餐厅，3.3米层高，拐角设计双面采光，客餐厅横向开间长达13米。开阔的视野，让人身心舒畅，有回到家彻底放松下来的感觉。

  总的来说，大平层产品的设计创新，其实就是做加法，很多的思路也不仅限于超高层和顶级豪宅。而且除了这些硬件，大平层豪宅在软件维度上的提升，更是目前的产品打造重点，这个之后明源君再分专题来聊一聊~

(来源：明源地产研究院)