【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列四十之奥克斯地产。

  策划：陈海保

  统筹：王敬宾 王彩霞

  撰文：秦奋

  编辑：于婞

  感谢格力的董小姐，奥克斯6月又“火”了一把。就连几乎被人遗忘的奥克斯地产，也蹭着热度，重新回到了业界视野。

  地产业务，曾被列为奥克斯集团的“三大支柱”产业之一。历经近20年的发展，现已成长为国内多业态、综合型的地产商，涉及超高层建筑、城市综合体、精品住宅、产业园区地产等多业态开发。

  看似触角很长，但2018年总销售额仅有105亿（也是首次突破百亿），不但被远远甩出地产销售百强榜，在当年奥克斯800多亿的产值中也显得颇不起眼。遥想2013年，奥克斯掌门郑坚江曾公开喊出“5年销售额突破500亿”的豪言壮语，如今回顾，恍如隔世。

  奥克斯地产为何掉队了？房地产还是奥克斯的支柱产业吗？这是行业对其发出的灵魂拷问。

  地产“老炮”

  奥克斯也是地产界的一名 “老炮”了。

  据官网介绍，奥克斯地产成立于2000年，旗下包括地产、产城、商管、物业四个业务板块，涉及精品住宅、产业园区地产、城市综合体、超高层建筑等多业态的开发和运营；公司于2004年启动全国化扩张，战略布局7+X，进入宁波、杭州、南京、郑州、天津、南昌、长沙等国内10余个城市，有40余个项目在开发建设，拥有300万平方米的开发能力。

  2006年之后，空调业绩连续下滑，由2006年的180亿元跌至2008年的164亿元。在空调领域受挫后，奥克斯将主要业务转移到房地产行业。

  从最初的盛世郦都、盛世华城，再到超级大盘盛世天城，名字都姓“盛世”，但仅止于致敬时代，和产品线无关——那时的奥克斯还没有真正意义的产品线。其口碑与宁波本土其他半路出家的房企，如雅戈尔、维科、布利杰等相比，稍逊一筹。

  其中，2008年的盛世天城二期企图以中式庭院别墅给市场一个惊喜，但最后也并未激起太多浪花，反倒是其2008年中二期产品的整体大幅降价，在市场中引起巨大反响，且余波远及数公里之外的高新区、东部新城。

  盛世天城之后，奥克斯地产忽然进入了一段平淡期。参与过盛世天城开发的梅寅声去了万达、毕兴矿去了奥克斯上海公司，朱春辉去了前程，人员大幅换血。

  虽然同期奥克斯的地产业务扩大到天津、南昌、青岛、成都、杭州等标杆城市，甚至还远及美国、澳洲等海外市场，产品类型也从住宅向商业地产、产城等领域扩张，但在所有进入城市都宛如“蜻蜓点水”。

  繁华与落寞

  2013年10月，奥克斯集团董事长郑坚江表示，奥克斯集团已明确将地产业作为战略发展的支柱产业。在行业集中程度与日俱增的大环境下，奥克斯地产也对规模与市场充满了渴望，同年即喊出“5年销售额突破500亿”的目标。

  为实现“5年内年销售额突破500亿元”的销售目标，当时年销售额约为80亿-90亿元的奥克斯地产加快了商业项目的复制，并在2015年进行海外战略扩张，先后在澳洲、印尼、巴西等地落子。

  2016年，奥克斯地产正式迈出转型的脚步，转型思路包括“价值整合计划”和“立体延伸计划”。

  “价值整合计划”主要指传统住宅价值升级，要求在传统住宅开发的基础上，增加智能元素，同时进行产业资源整合，依托奥克斯集团各大产业，发展健康地产、养老地产。

  “立体延伸计划”则要求向住宅产业上游延伸，包括奥克斯先后高调进入的医疗和小镇开发，此外还有棚改、产业园区发展等一级开发，和商业地产的轻资产运营，业务面铺得很大，其中也不乏朝阳产业。

  在新战略的指引下，奥克斯地产开始倾向产业地产板块，积极参与政府招商引资类项目。其中，医疗产业园被奥克斯地产视为重中之重。按照郑坚江的计划，奥克斯集团的医疗产业主要走并购、重组的连锁发展之路，到2020年，将陆续投入150亿建30个三甲大型医院，配合医疗项目向医疗地产发展。

  除此之外，2017年，奥克斯地产杭州公司宣布，尝试建设一些以旅游度假为主的特色小镇。

  然而，战略转型并未带来预期中的成效。近年，奥克斯地产的发展不温不火。即使在大本营宁波也鲜有新作品，只有靠盛世新都、龙溪谷、盛世缔壹城三个楼盘维持了宁波市场对它的记忆。

  虽然目前在官网上，地产仍是“集团重要的产业板块之一”，但在土拍市场几乎不见踪迹，以致坊间时有“奥克斯已放弃房地产”的传闻。根据奥克斯集团官网发布的数据，2018年，集团营收860亿元，奥克斯地产仅占不到八分之一。

  家族底色

  “人事变动频繁”是奥克斯地产发展至今的一个不可忽视的现象。

  早年的陈立新转投宁波和协，梅寅生去了万达，邬晓峰去了绿地，再到去年前总裁侯波转投三巽，高管轮替亦属频繁。

  通过天眼查可知，郑氏家族中的另几位郑君达、何锡万、何锡坤、郑江都先后出现于集团的高管行列，因此不少观察者认为，奥克斯依然未脱其家族企业的底色。

  此前有媒体援引知情人士的说法，认为地产“已不是奥克斯集团的重要板块，缺乏集团资金支持。同时在‘房住不炒’的大环境下，加上内部管理与架构的‘老化’等，导致了奥克斯地产近年的掉队。”

  经济学家宋清辉分析，奥克斯集团已经不再把地产业作为集团战略发展的支柱产业，似乎已经放弃了地产这枚“棋子”，渐渐沦落为集团的“副业”。

  从去年开始，奥克斯地产终于有了些新动作，比如从祥生挖来其副总裁俞国勤，以及其他当年祥生的干将。去年到今年在杭州和宁波土地市场多次出手，其中一幅还是宁波老城区的核心板块宅地。

  祥生曾在短期内创造过高周转奇迹，而俞国勤等人的加盟是否能让奥克斯掌握高周转的秘诀？这也是业内颇为关心的问题。

  但高周转亦只是一种开发和运营模式，做好房地产最终还是看口碑和品质。就如著名评论人丁建刚所说：房地产业不是能够随便顺带做做的行业，“要做就得做得专业”。