近日有媒体报道称黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元，潘石屹（现SOHO中国董事长）和其妻张欣计划在黑石达成交易后仍保留少量股权。为此，有关媒体被本人进行了对话。主要问题如下：

  1、您认为SOHO中国想要私有化的原因是什么？与其股价长期偏低有没有关系？

  2、如果成功实现私有化，是不是说明潘石屹以及张欣将彻底告别房地产业？

  3、2019年10月SOHO中国考虑出售中国内地的大部分投资房地产组合，包括在北京及上海的8个办公大楼，总价值约80亿美元。此前说是要出售核心资产，现在又提出私有化，两者皆是为了套现离场，想请问下出售核心资产以及私有化两种方式的区别是什么？

  4、在私有化过程中，您认为SOHO中国的私有化会遇到哪些问题？其次，黑石作为收购方，直接购买SOHO中国的股权是不是比购买其资产要划算？

  在尚未私有化的前提下出售核心资产，所出售的是属于上市公司的资产，回收的现金也是属于上市公司的，而且要考虑后续投资以及可持续经营的问题。而私有化可以让控制性股东将公众公司变为私营公司，私营公司是不受公众公司相关投资、运营信息必须公开透明的规则限制和约束的，公司运营则完全是公司拥有者个人的事情了。在私有化以后再出售核心资产，对于实际控制人而言就更加方便，因为不涉及公众投资人的利益，也不用遵守相关交易所的披露规则的约束了。

  我认为SOHO中国私有化的原因除了股价长期偏低之外，还有一个原因就是对继续从事中国的商用物业的开发和运营没有足够的信心，比较看淡后市，而私有化行动也是为了更加便于出售核心物业以套现离场。

  如果SOHO中国成功私有化，也未必等于潘石屹与张欣将彻底告别房地产业，而是取决于市场机会。如果再有合适的机会，或者赴境外投资房地产也是有可能的，而且他们已经在境外投资了物业。

  SOHO中国私有化可能会存在两个问题需要解决，一个是对公众投资人所持股票回购的对价如何定价的问题，也就是以什么样的价格能够让大多数投资者愿意将股票回售给大股东；另一个问题就是私有化需要较大的资金，这些资金从哪里来、如何解决的问题。

  黑石作为收购方，选择直接购买SOHO中国的股权而非购买SOHO中国的资产，这是因为买股票要比买资产要划算得多。因为SOHO中国的核心资产在中国，而中国的商用物业的估值普遍处于高位，租金收益通常低于同期银行贷款利率水平，而股票价格是由公司运营现金流、利润和公司前景决定的，因此股票价格相对而言是比较低，收购股票要比收购物业划算的多。

  来源：凯文叔叔的财经视角