文/乐居财经研究院 魏薇

  2019年，新城发展实现合同销售金额约2708亿元，同比增长22.5%。实现营业收入868.51亿元，归母净利润78.12亿元，分别同比增长58.5%和15.5%。

  或考虑到新冠疫情对其商业地产带来的冲击，对于2020年，新城发展的合约销售目标为2500亿元。

  发债总览

  2019发债超百亿，海外债占比近8成

  2019年，新城发展连同其控股子公司新城控股，共计发行6笔债券，共计约101.27亿元（按1美元=6.98元换算），发债时间主要集中在2019上半年，债券期限主要集中在2-5年。包括2笔共计21亿元的境内公司债券和4笔共计11.5亿美元的海外债券，海外债的发行金额占比为79.3%。

  就海外债券的利率来说，2019年的发行利率介于6.15%-7.5%之间。据乐居财经此前发布的《2019房企融资利率榜》，房企在2019年发行海外债的平均利率为8.86%，新城发展的发行利率总体低于平均水平。

  在2019上半年连发5笔债券后，7月受黑天鹅事件影响，新城下半年几乎未进行拿地和融资。2020年初，各项融资渠道恢复以后，新城控股已经先后发行了美元债、公司债以及超短融，吾悦广场经营性物业贷、CMBS 资产证券化产品也在正常开展。对于2020年的目标是降低融资成本、拉长融资期限。

  于2019年底，新城发展的银行借款、优先票据及公司债券的加权平均利率为6.57%。

  债务结构

  短债占比升高，超8成有息债2年内到期

  截至2019年底，新城发展的借贷总额为878.47亿元，其中一年内到期的借款为408.49亿元，占比46.5%，长期借款的比重为53.5%。2018年底，此数值为32.4%，相比之下，短期债务的占比有所增加。加上1-2年需偿还的部分，约82%的有息负债需在两年内偿还。

  同时，新城发展期末拥有的银行及手头现金（包括受限制现金）共655.74亿元，较2018年大幅增加37.6%，现金短债比1.61，短期内没有偿债压力。

  偿债能力

  净负债权益比率下降40.1个百分点

  2019年底，新城发展的负债总额为4104.27亿元，资产总额4682.42亿元，资产负债率87.65%，该指标相比于前几年略有上升，且一直处于80%的行业红线之上。在2019年，新城发展的贸易及其他应付款项、合约负债和借款大增，导致负债总额同比增加 41%。

  净负债权益比率（期末净债务除以总权益）相比于2018年底，大幅下降40.1个百分点至38.5%，主要是由于现金及净资产增加所致。且自2017年以来，该指标实现了三连降。

  其控股子公司新城控股由于在2019下半年基本未拿地，资金流出减少，净负债率由 2018年的49.21%下降32.85个百分点至16.36%，已达到历史最低水平。

  期末在手现金639.41亿元，短期债务306.02亿元，现金短债比超过2倍，无偿债压力。但是，过低的净负债率代表企业未来的潜力不足，对于未来，管理层表示将会结合市场行情和公司经营状况，争取保持在40%-70%区间。

  因流动负债的升高，新城发展在2019年底的流动比率和速动比率均出现下降趋势，速动比率更是下滑到了0.39。

  信用评级：5家机构调整评级展望至“稳定”

  今年1月15日，国际评级机构穆迪宣布，确认新城发展(01030.HK)和新城控股(601155.SH)的“Ba2”企业家族评级，新城发展的Ba3高级无抵押评级债务评级，以及由新城环球有限公司发行、新城控股担保的债券Ba2高级无抵押评级。

  穆迪同时宣布，将新城发展、新城控股和新城环球的评级展望从“负面”调整至“稳定”。

  这是自惠誉、标普、中诚信、联合资信之后，第5家宣布将新城系上市公司评级展望调整至“稳定”的评级机构。至此，三大国际评级机构和两大国内评级机构全部将新城系上市公司移出负面观察名单，恢复其“稳定”展望。

  评级机构给予新城系上市公司“稳定”展望的关键影响因素，是新城控股交出的2019年成绩单，支撑了上述判断。数据显示，2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%；旗下吾悦广场租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。