乐居财经 林振兴 发自上海

  改造开业564天后，上海三林印象城迎来了新主人。

  5月12日，上海三林印象城官微披露，印力上海与深圳市信城不动产有限公司（简称“信城不动产”）已于今日正式退出三林印象城的营运管理，实现资本市场投融管退的完美闭环，后续将有新的管理团队进入，三林印象城也将正式更名。

  寸土寸金的上海，正在源源不断吸引着各路开发商和资本方的涌入。而此次三林印象城的接盘者正是由李嘉诚创办的新加坡亚腾资产管理公司（ARA Asset Management）。

  业内人士评价道，外资热衷于收购内地物业，主要由于境内外融资成本的差异，外资买家拥有相对低廉的融资成本，可享有部分溢价空间，较内资投资者更有竞争力。

  信城不动产总经理刘波认为这是一笔好买卖，“经过我们一年多的完整运营期，目前经营成果已经比较清楚。未来也会有稳定的增长预期，符合外资基金对稳定回报的诉求。”

  （一）

  三林印象城距离陆家嘴约10公里，前身是上海三林城市商业广场，2009年对外开业，由上海地产集团投资。

  但由于地处非核心区域，且区域商业项目竞争激烈，三林城市商业广场的多数商业铺位均未有商户入驻，随后其余主力租户和餐饮品牌也陆续撤场，仅剩一家超市主力店在惨淡经营。最终，它只能无奈被拍卖出售。

  2017年4月，信城不动产通过上海联合产权交易所以挂牌竞价方式，获取“上海三林城市商业广场”项目。

  公开数据显示，该项目起拍价为18.5亿元，最终成交价24.3亿元，溢价率31%，成交楼面地价为15840元/㎡，资产包括购物中心、临街商铺、甲级写字楼办公、星级酒店等，项目总建筑面积达15.34万㎡。

  获取项目后，项目西区作为整体商业中心运作，信城不动产引入万科旗下商业地产开发和管理平台“印力集团”共同改造运营，合作打造“三林印象城”。

  信城不动产与万科颇有渊源。其创建于2017年9月，注册资本1亿元，创始团队核心成员中，包括前深圳万科城市公司副总经理刘波和前万科集团副总裁周彤等人。

  据悉，不良资产改造提升是信城不动产的主营业务，其生意策略也是践行黑石的“买入、修复、卖出”商业地产操盘策略，在短时间内获取项目、更新改造、实现退出。

  除了承袭万科的血统之外，信城不动产还吸引到国内不良资产处置巨头中国信达，后者持有37%股权，而刘波本人持股56.7%。

  2018年2月，印力正式开启旧改动工，将项目精准定位为大型社区购物中心，辐射周边3公里范围内的近40万常住人口。它是印力上海收购而来的存量改造项目，也是其在上海的首个印象城。

  印力团队从进场施工到正式开业仅耗时8个月， 2018年10月26日，改造后的三林印象城正式启幕，成为业内城市更新项目经典案例以及近郊同类购物中心的典范。

  通常而言，存量物业改造的困难远远高于新建物业，涉及动线调整、招商运营等一系列复杂流程，一个新建商业项目尚且需要2-3年的周期，印力上海是怎么做到仅用时短短8个月就实现开业？

  印力集团上海城市活力中心总经理蒋云海曾透露，在拿到项目时，公司就基本定好了开业时间，“项目本身有一些资本的合作，要求尽快地回报，所以当时拿项目压力也很大”。

  开业不久后，上海三林印象城已输出一串亮眼数据：开业首年实现总销售额近10亿元，总客流近1500万人次，总车流近100万辆，会员近10万，举办过超百场的线上线下活动。

  对于印力上海和信城不动产而言，它们在三林印象城的使命已经完结。

  虽然与三林印象城挥手作别，但不可否认，印力上海在城市更新领域的脚步已逐步迈开，改造的业态颇为广泛，例如滨江道INBUND、安亭新镇等等。

  （二）

  2019年底，就有市场消息传出，信城不动产与亚腾资产管理就上海三林项目的商场部分正式达成收购协议。刘波曾回忆道，“双方大概谈了半年多，他们也是花了几个月的时间到现场去看”。

  在三林项目商业退出之前，信城不动产于2018年将酒店部分成功签约华润，实现成功退出。目前，三林项目办公写字楼的退出工作也按计划推进中。

  此次商业部分的交易约定为，亚腾资产管理与Straits Real Estate以及工银国际组成合资联合体，共同收购三林印象城，交易价约24.2亿元。其中，Straits Real Estate将出资4.42亿元持有37.7％股份，而亚腾资产则通过一只基金和工银国际组建合资企业，来共同控制剩余62.3％的权益。

  刘波坦言，这次交易带来的回报是合理的，“因为我们是24.3亿元买回来的整个综合体，目前商场退出的股权交易价格就达到24.2亿元。”另外，其实真实的交易总格还要更高一些，实际上是26亿多，因为还有一部分是承接账面上的债务。

  2019年8月31日，世邦魏理仕对项目出具的资产评估报告显示，项目总价值约26.59亿元。

  Straits Real Estate的母公司海峡商行在公告中则表示，“收购有利于我们将资本从其现有高质量但低收益的资产组合，投资到潜在的更高回报的房地产项目中去。” 

  此次三林印象城的收购，是ARA去年以来在中国的第二笔交易。2019年6月，ARA收购了成都的一处商办项目。该公司私募基金代理首席执行官大卫•金称，“2019年对成都和上海的投资，表明了我们对中国商业房地产的乐观信心。”

  截至2019年9月，ARA在中国大陆的投资组合包括办公、零售和酒店业的10种资产，总计约767亿元人民币（110亿美元）。

  ARA是一家亚洲房地产基金管理公司，成立于2002年，由林惠璋与长江实业分别以70%和30%的股权比例共同出资创立。2013年，林惠璋和李嘉诚近20%股权，被一家新加坡财团购走。三年后，ARA又被创始人以及美国华平投资集团等投资者收购。而今，李嘉诚手中ARA的股权，连8%都不到。

  换言之，李嘉诚和ARA本质上是脱离了关系。此外，据业内人士的透露，在ARA内部已经没有李嘉诚的人。