【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——建业新生活。

  【股权关系】建业地产和建业新生活是“兄弟关系”，胡葆森拥有建业新生活94.16%的股份。

  【业务关系】2019年，建业新生活来自建业集团及其联营公司或合资企业的收入比例为79.8%，对应的物业面积占比为68.9%，剪刀差为10.9%。

  文/乐居财经研究院 魏薇

  从2019年11月递交招股书，到今年5月成功上市，建业新生活仅用了半年时间，也是继兴业物联、烨星集团后，今年第三家在香港上市的物业公司。

  同时，建业新生活也成为了在建业地产、筑友智造科技之后，胡葆森在资本市场的第三个上市平台。

  几经波折的股权变动

  1999年，建业物业管理正式成立，胡葆森与另外23名独立第三方分别持有51%和49%的股权。2004年，建业住宅又将49%的股权收回，彼时，建业物业管理成为建业集团的全资附属子公司。

  2006年，建业地产为谋求上市，将亏损的物业管理业务进行剥离，以500万元的对价出售给河南国光实业投资。此后，又被转让给独立第三方牛师明。2012年，牛师明以500万元的对价将其转让给了由滑子义和滑志昌控股的昊霖投资。

  2016年4月，建业新生活成立，并且拥有建业物业管理100%的股权。2017年12月，胡葆森又以100万元的对价收购建业新生活的全部股权。随后，又推动其进入资本市场。

  虽历经波折，但建业物业管理从未脱离过胡葆森的控制。据招股书，胡葆森目前拥有建业新生活94.16%的股份。

  剪刀差扩大至10.9%

  建业新生活的收入主要来自于三个部分：物业管理服务及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。·其中，物业管理及增值服务是主要收入来源，占2017-2019年收入的比重分别为91.5%、89.4%、76.4%。

  2017年至2019年，建业新生活的合约总建筑面积分别为3410万平方米、7030万平方米及1.14亿平方米，对应的营收分别为4.6亿元、6.94亿元以及人民币17.54亿元。

  在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米，其中，来自建业集团及其联营公司或合资企业开发的物业面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9%，营收占比分别为94.1%、91.3%、79.8%。

  2019年末，来自建业集团及其联营公司或合资企业的收入比例为79.8%，物业管理面积占比68.9%，剪刀差为10.9%，2017年和2018年分别为3.2%、7.6%，此差值在不断扩大。

  从双方的毛利率来看，来自建业集团及其联营公司或合资企业的盈利水平较高，毛利率水平持续略高于第三方物业开发商带来的部分，毛利率差由2017年的1.5%扩大至2019年的2.7%。

  而这个差异主要是由于建业集团及其联营公司或合资企业所开发的几处非住宅物业毛利率较高，于往期记录期间的毛利率超24%。

  据聆讯后资料，建业新生活的平均物业管理费从2017年的1.73元/平方米/月增加至2019年的1.82元/平方米/月，且已将17项在管物业的物业管理费率平均提高约41.8%。

  扩张仍在继续

  从数据变化可以看出，建业新生活在回到胡葆森手中之后，从规模到业绩都取得了飞跃式的进展。2019年，建业新生活来自第三方物业开发商提供的物业管理建筑面积的增长幅度，远远超过母公司提供部分。

  对于物业管理公司来说，资本市场更加注重其规模大小。2018年起，建业新生活逐渐开始向外扩张。2019上半年，也就是递表之前，先后收购郑州佳祥和林州六合的部分股权，以及信阳南虹的全部股权。同时，来自第三方的物业管理面积从2017年末的560万平方米增加至2019年末的4520万平方米。

  2016年末，建业新生活的资本负债率（计算方式为截至各日期的借款除以截至各日期的权益总额再乘以100%）高达784.4%，在之后的两年逐步下降为612.5%、448.5%，一直处在相当高的水平上，然而在2019年6月30日却忽降至0。原因是建业新生活在上市前夕，将有息负债一次还清，从而使得这一数值降至0。

  截至2020年3月底，建业新生活仍未有任何有息负债。现金及现金等价物为4.94亿元。

  上市后，建业新生活成功募得20.6亿港元的资金。建业新生活表示，将会有60%用于寻求战略性投资机会，以扩大现有规模。