乐居财经 王向南 发自厦门

  2019年，厦门建发股份有限公司（600153，简称建发股份）的房地产业务实现合约销售额995.01亿元，依旧徘徊在千亿门槛之外。

  规模压力之下，建发股份及其子公司频频现身土地市场。财报显示，2019年，其旗下运营实体建发房产和联发集团，通过多种方式新增土地42宗，新增计容建筑面积约837.16万平方米，其中权益面积约624.36万平方米；开年至今，已经至少在6个城市拿下7幅地块，其中，有三宗地块的溢价率超过20%。

  在土地市场一路高歌猛进的建发股份，迎来的是不断增加的债务规模。wind数据显示，2015-2019年，建发股份的负债率呈现上升的趋势，分别为73.18%、74.15%、75.06%、74.98%及77.62%，负债总额也由2015年的727.63亿元攀升至2292.94亿元，其中，72.50%为流动负债。

  盈利能力也是建发需面对的另一大考验。2019年，建发股份两大主营业务的毛利率双双下滑。其中，房地产开发业务的毛利率为28.69%，同比减少6.68个百分点。

  冲击千亿的路上，建发股份隐忧犹在。

  高溢价抢地

  建发股份始于1980年， 于1998年6月由厦门建发集团有限公司独家发起设立股份公司并在上交所挂牌上市，是一家以供应链运营和房地产开发为主业的企业，其地产业务运营主体为建发房产和联发集团。

  年报数据显示，2019年建发房产与联发集团共实现合约销售额995.01亿元，同比增35.20%；权益销售额方面则为711.69亿元，同比增41.17%。

  增势之下，一个不容忽视的事实是，同为闽系房企，在融信、旭辉、阳光城等纷纷迈入“千亿阵营”之际，建发股份的房地产业务，销售规模始终在千亿“门槛”前徘徊。

  规模压力之下，建发股份大规模扩储。在拍地中，建发房产和联发集团多次以较高溢价夺地。

  财报显示，2019年，建发房产和联发集团通过多种方式新增土地42宗，新增计容建筑面积约837.16万平方米，其中权益面积约624.36万平方米。截至2019年末，建发房产和联发集团尚未出售的土地储备面积权益口径达到1515.28万平方米。其中，一、二线城市的土地储备面积权益口径占比为54.08%。

  据乐居财经不完全统计，3月31日至今，建发股份旗下公司通过公开市场在6个热点城市拿地，总土地成本为174.73亿元。其中，有三宗地块的溢价率超过20%。而根据研究机构诸葛找房的统计，一季度全国主要地级市土地溢价率为12.16%。

  负债率创5年新高

  在土地市场一路高歌猛进的建发股份，债务规模也在不断扩大。

  wind数据显示，2015-2019年，建发股份的负债率呈现上升的趋势，分别为73.18%、74.15%、75.06%、74.98%及77.62%，负债总额也由2015年的727.63亿元攀升至2292.94亿元。

  从债务结构来看，2019年建发股份的流动负债合计为1662.37亿元，占总负债的72.50%，短期债务压力较大。

  流动性压力背后，是建发股份频繁的融资动作。据乐居财经统计，建发股份在2019年共计发债15次，发行总额117.5亿元，平均利率3.80%。

  从债券品种来看，发债手法多样，一年内共使用6种发债方式。包括63亿元的超短融债，18亿元的短融债、10亿元中期票据、5亿元资产支持票据（ABN）和11.3亿元的定向债务融资工具。其中，超短融券进行融资共计发行7笔，总额超过总发行额的一半。

  进入2020年，疫情叠加短期债务压力，建发股份依旧保持“碎步跑”式的融资节奏。

  公告显示，截至2020年3月末，公司未经审计借款余额为1117.18亿元。一季度累计新增借款金额为285.39亿元，占上年末未经审计净资产的43.18%。其中，公司及子公司通过银行累计新增借款177.44亿元，通过新发行公司债券和债券融资工具累计新增借款108.35亿元。

  毛利率下滑19.3%

  不仅要面对流动债务占比高带来的偿债压力，建发股份的盈利压力也不小。

  2019年，建发股份实现营业收入3372.39亿元，同比增长20.28%；其中供应链运营业务营业收入达到2870.44亿元，同比增长21.64%；地产开发业务实现营业收入459.14亿元，同比增长13.15%。

  在营业收入增长的情况下，建发股份两大主营业务的毛利率双双下滑。其中，供应链运营业务的毛利率仅2.61%，同比减少0.26个百分点，房地产开发业务的毛利率为28.69%，同比减少6.68个百分点。

  克而瑞研究数据显示，2019年50家典型上市房企的加权平均毛利率为29.9%，同比2018年下滑3.1个百分点；2019年毛利率中位数为28.8%，同比下滑2.8个百分点。

  尽管房地产行业利润率下行已成普遍现象，不过，对比同行，建发股份房地产业务的毛利率下滑幅度更大，在数值上，低于TOP50加权平均毛利率及毛利率中位数。

  综合毛利率方面，年报显示，2019年建发股份的毛利率为6.54%，同比下降19.30%。公开数据显示，2015-2018年，建发股份的毛利率分别为9.64%、8.02%、6.43%、8.11%，由此可见，建发股份过去一年的毛利率为近5年内的较低值。