如果说昨天是唤醒脑力的“开胃菜”，那今天，可谓是一场知识密度更大的“饕餮盛宴”。

  我们与万科集团高级副总裁、冰雪事业部CEO丁长峰，阳光城集团执行副总裁吴建斌，秦朔朋友圈、中国商业文明研究中心发起人秦朔，澎湃资本创始人、管理合伙人朱靖雷一起，穿透当下混沌的周期表象，汲取前行的智慧。

  《周易》说，“穷则变，变则通，通则久。”顺时要变，逆时也要变，永远没有不变之时。“创新”和“改变”是一条难走的路，尤其是在充满不确定性的当下。但难走的路往往也是上坡路。这会是一场艰难的探索，但我们相信前路始终向上。

  丁长峰 

  《经营性不动产的变与不变》

▲万科集团高级副总裁、冰雪事业部CEO 丁长峰  

  当说起疫情期间大受影响的业态时，商业不动产总是首当其冲。

  疫情爆发后，全国线下零售商业市场经历业绩“速冻”，即便到了第三季度，很多商业项目仍笼罩在退租和降租的阴云中。

  疫情期间，全国范围的封城闭店，导致商业活动陷入冰点，连商业地产市场最为活跃的北上广深也未能幸免。

  实体商业受到严重影响，客流量和销售额大幅下滑，部分商场缩短营业时间或暂停营业。餐饮、线下服务以及除超市外的零售业态受冲击明显。在此背景下，2020上半年开业率呈断崖式下降。

  无独有偶，办公、酒店、文旅等同样具有线下聚集属性的业态，也经受了不同程度的重创。

  例如办公市场，受疫情影响，大部分项目停工，建设进度迟缓。数据显示，1-4月办公楼施工面积累计值为31348.1万平方米，累计增速为-2.2%；办公楼销售面积为642.61万平方米，累计增速为-32%，虽已恢复至去年同期的一半水平，但如与办公楼施工面积增速相比，回升速度更显缓慢。

  但机遇总是蕴藏在危机之中，破开危机，我们发现，对商业不动产而言，这或许是一个从重规模速度转向重内容运营的契机；对共享办公而言，这或许是一个加速洗牌，沉淀服务和品质的机遇。度假、文旅也是如此。

  尽管疫情令经营性不动产上半年步履维艰，但上述种种均表明，我们无法左右短期的变化，无论是开发商、运营商还是服务商，都要拥有穿透变化，直击不变本质的能力。

  作为经营不动产的深耕者，丁长峰对这些变化都进行了深入的研究和总结，对此他给出了自己的洞见：

  从商业复工以来，主要城市部分商业客流恢复率达八成，我们相信除华北东北地区外，今年年底可基本恢复。但疫情迫使项目延期开业，从购物中心来看，过去5年开业均值为68.2%，上半年开业率则降至20.1%。

  在商业复苏中，新一代年轻人已经成为消费主力，尤其是95后正在成为支撑疫情后消费动能回升的中坚力量。这代人人口基数庞大，消费能力强劲，把握他们的消费偏好，消费习惯将是开拓未来消费市场的核心关键。

  疫情使得办公市场供需矛盾加剧，这也推动共享办公扩张从重资产转向中资产及轻资产运营为主。未来一年共享办公的集中度会大幅提升。解决这些矛盾的办法是减少土地供给办公用地的比例。

  疫情对文化、体育、旅游行业打击很大，也恢复很慢，但端午和暑假期间，旅游领域强劲反弹，主要表现为短途同域旅游、2天1夜家庭式轻度假持续火爆，跨域旅游明显恢复。对于无法出国游的2020年，国内高品质旅游度假成为刚需。

  对经营者而言，应对不确定性，第一要摸着石头过河，但前提是认准大方向；第二是提高应变能力；第三要提升适应性领导力；第四要有高度的团队执行力；第五是敢于承担责任。

  要做好经营性不动产，必须要坚持长期主义，既要度日如年，也要坚守度年如日，因为经营性不动产不仅要做好每一天，同时要以长远眼光看到更远的明年，五年，甚至十年。

  吴建斌 

  《直面疫情，房企资金风险与应对策略》

▲阳光城集团执行副总裁 吴建斌

  近日，市场传言监管部门出台“345”新规控制房企有息债务的增长，设置“三道红线”，具体为：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。

  根据“三道红线”触线情况不同，试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，以有息负债规模作为融资管理的操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降一档，上限增加5%。

  具体而言，“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。

  此外，对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等予以限制。

  业内观点认为此举主要是为了降低房企杆杆率，防止那些因大举负债的房企因资金链断裂而出风险。

  事实上，一直以来现金流都是房企的生命线。但长期的顺风顺水，让房企们淡忘了这一底线。一些急于上规模的房企，更是将杠杆用到了极致。

  疫情冲击之下，房地产行业融资受阻、销售回落、开工延迟让众多房企的现金流纷纷告急，现金流的“造血”和“输血”功能受到制约，部分“病急乱投医”的房企迅速进入破产轨道，因“血管堵塞”而“亡”。

  作为从业20多年的地产管理者，吴建斌自有一套方法论。今天，他立足财务视角，梳理当前房企现金流的“症结”所在，并一一“对症下药”：

  现阶段，国家针对疫情进行的临时举措告一段落，这就意味着房地产所有财政政策和货币政策要恢复到2月份之前的政策。严控政策将继续，控预期、稳房价、支持经济内循环为主调，融资环境持续收紧。

  企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是现金流管理，现金流管理的核心是经营性现金流的管理，经营性现金流的管理是可动用资金的管理。所以要做好库存促销、应收款催收、监管资金盘活等，只有资产变成现金才有意义。

  最近房企在一线城市拿地金额都比较高，加上建造成本和税费，最终能够获得5%-8%的利润已经是很好的结果，因为五限政策没有变化，房价本身在中国是没有预期的，融资成本又很高，所以我认为风险很大。

  房地产融资工具包含7大类：房地产基金、传统融资、供应链金融、存量资产盘活、标准化融资、资本市场融资、资金盘活。其中共包含33种工具，每种工具都是可以融资的，经营者可以在不同阶段选择不同的融资工具。

  我们处于一个波动性、不确定性、复杂性以及模糊性十分突出的时代。刚需红利、土地红利已经结束；城镇化红利还有大约10年左右，重点看人口流向；金融红利中，预售制度是最大的金融红利。

  房地产高质量增长观察的指标主要看三点，第一是业绩是否保持一定的增速比例；第二是考虑财务安全性是否得以提高；第三是股东回报是否高于平均贷款利率，潜在价值是否为可持续发展奠定基础。

  此外，针对当下房企如何化解风险，实现高质量增长的问题，吴建斌总结出了3大目标，6大解决方案：

  房地产高质量增长观察的指标主要看三点：第一是业绩是否保持一定的增速比例，重点观察签约销售额、结算收入、土储面积、销售回款。第二是考虑财务安全性是否得以提高，关注净负债率、短期借款占比、现金比率、有息负债总额、信用评级。第三是股东回报是否高于平均贷款利率，潜在价值是否为可持续发展奠定基础，主要看ROE、ROIE、Value。

  有这三个指标提出来之后，就有6个行动方案：第一要做到“以收定支”；第二要狠抓销售；第三要做大运营体系；第四要抓产品品质革命；第五要打造先进且符合人性的高激励机制；第六要提前培育新产业，寻求资本扩张。

  秦朔 

  《后疫情时代的企业创新》

▲秦朔朋友圈、中国商业文明研究中心发起人 秦朔

  6月30日，全球最大的传播集团WPP与品牌资产研究机构凯度（Kantar）联合发布了2020年BrandZ™最具价值全球品牌100强。其中的一个新品牌类别“物联网生态”中，海尔连续两年都是唯一的入选者。

  而之所以能成为目前全球唯一的物联网生态品牌，不是说出来的，而是创出来的。海尔通过重新定义自己和脱胎换骨的创新变革，实现了从“家电”到“物联网生态”的赛道转型。

  而在中国啤酒消费量的年复合增长率为-2.0%的时期，青岛啤酒的2019年的啤酒销量达到792万千升，净利润18.5亿元；2016年仅为805万千升，净利润10.43亿元。四年时间，销量增长1.6%，利润增长80%。今年上半年市值更是突破1100亿，创历史新高。

  青岛啤酒靠什么？靠的是通过创新实现产品升级，靠的是转化固有思维，实现消费者目标变迁。从长期依靠经典绿瓶和纯生系列打天下转向根据更加细分化、差异化、个性化的消费群体推出细分产品，从中低端扩张变成高端引领、多元创新。

  而像海尔、青岛啤酒这样勇于创新的企业还有很多。

  为什么美团的股价能从3月低点70.1港元，一路狂升到7月的200港元？为什么拼多多的股价能从3月的30多美元涨到90多美元？为什么传统的华住能享受不传统的估值？为什么海底捞分拆的颐海国际市盈率能近130倍？

  这些问题的答案归根结底都是“创新”二字。

  中国市场一直都是多变化、强竞争、高淘汰的市场，要驾驭它，要站在潮头，并不容易。这需要系统能力的建构，更需要永葆忧患意识和创新意识，不断超越自我，实现能力更新。

  作为长期致力于研究商业文明的观察学者，秦朔认为，疫情让全球经济迅速收缩，按下了许多活动的暂停键，但同时启动了许多活动的加速键。

  任何行业，在任何时点，都有创新空间。关键在于是否能从技术、消费者需求变迁，是否能真正超越原有的框架束缚，如果能，就能走在前面。

  他立足全球视野，解读后疫情时代，企业重构发展方式并激活创新点的诸多案例及思考：

  中美脱钩只是头脑脱钩，脖子以下并没有脱钩。因为目前涉及数据安全的内容在脱钩，但冰箱洗衣机等大量日用产品依旧在进行正常的贸易往来。中国已经进入超摩尔时代，一定能够突围，只是还需要一些时间。

  创新不只是在脑子里，躯干里也有创新。美国虽然有很多创新，但因为没有生产流程和生产工艺，这些创新发生了转移。比如美国的无人机从想法到加工出来要70天，但大疆最短用3天就能生产出来，这是因为中国有很丰厚的制造业土壤和配套环境。

  预计今年中国是改革开放以来经济增长最差的一年，但也将是中国对全球经济增长贡献率最高的一年。因为全世界的经济都在负增长，只有中国实现了正增长。从这个角度来看，中国将是全球经济增长的压舱石。

  就潜力而言，西水东流是大势所趋。美国若与中国脱钩，就意味着和全世界最大的市场脱钩，那么美国的损失也将是巨大的。我认为中美最后的结果大概率是两国进行有规则有条件的合作，但前提是中国坚持改革开放。

  在结构性压力增大的情况下，中国公司的未来就是要抓住新经济的空间和经济的新空间。中国依旧有很多红利，比如消费红利，从2008-2017年，国内市场消费总额从11万亿增长到33万亿，增长200%，而美国的零售和食品消费同十年仅增长30%。

  在代际变化和文化多元的背景下，创新没有我们想象中那么难，反而原有的传统品牌资产是非常脆弱的。因为在互联网社交媒体场景中，传统品牌的积累是零，而新品牌的创立传播是非常快的，所以品牌资产必须要与时俱进。

  朱靖雷 

  《穿越不确定性的周期：从观念到认知》

▲澎湃资本创始人、管理合伙人 朱靖雷

  对应观念的高下，企业家的成功也可以分为四个层次。

  第一类是草根创业者，他们有捕捉机会的嗅觉，捕捉到了机会，挣到了第一轮钱。用王健林的话说，先定一个小目标，挣它一个亿。这件事情靠一定的勤奋加运气都能实现，但一个亿以后的所有成功，都不是靠投机行为能捕捉到的，它需要能力、杠杆。

  第二类是腰部创业者，他们通过精益化的运营能力，获得市场份额，但是仍面临激烈的竞争，他们不是依赖于机会而获得收益和成功的。

  第三类是头部创业者，一个很好的检验标准——是否能终结一次战争，他们内心有世界版图，一场胜仗结束就能垄断这个市场。

  第四类是顶级创业者，他们能够连续做对决定，有赖于世界观和历史观，他们有跨越周期的能力。

  无法预测的疫情下，许多常量成为了变量，许多原先信奉的长期主义，原先颇有自信的理论，在黑天鹅面前不堪一击。地产人是时候想想，面对当下的不确定性，和未来必将不断增强的不确定性，应该如何重塑自身的观念和认知。

  在朱靖雷看来，我们必须立足重构观念的基石，重新审视认知的水平，不断破除镜像的赋魅，从而窥探长期正确的反共识：

  方法论定义同行，价值观定义伙伴，人生观定义命运，世界观定义阶级。观念比认知重要，在对应观念下，成功可以分为多个层次，分别是草根创业者、腰部创业者、头部创业者和顶级创业者。

研途笔记Day2|向难而生，超摩

  从规模维度的方法论来看，万亿、千亿、百亿房企不是同行。因为万亿级房企追求的是控制规模和横向发展；千亿级房企则重在优化库存、杠杆和节奏；百亿级公司是快进快出获利了结的机会主义打法。

  人口要素主要观察生育率、生育时点、平均寿命和性别失衡。从康波周期来看，人口是影响30-60年波动的长波因子。人口的波动越大，康波周期越显著，这样的波动在中国更明显。

  每代人的代际特点不同：80后人口的特点是节约；90后人口的特点是想要特立独行；00后是最有希望的一代人。因为80后的父母经历过自然灾害，90后的父母赶上改革开放，00后父母则开始有全备的教育观。

  用绝对改善替换相对公平的超额服务红利不可持续。海底捞红利就是通过绝对改善和半集体生活让员工传导出超额服务，而70后的农民工孩子大多是留守儿童，他们的童年关怀相对缺失，所以海底捞的服务红利或难以持续。

  未来房企核心是要留意光荣妈妈这代人。因为从2025年开始到2030年，光荣妈妈会进入慢病和死亡周期，曾经三套房的需求可能变成一套房，尤其要留意人口净流出的三四五线城市，其受到的影响会更大。

  一天四堂课下来，同学们都被“折腾”得不轻，是时候欣赏一波大家认真听课的美照“换换脑”啦~