文/上海进深 魏薇

上海第四批次土拍整体看点不多，但热门地块的价格持续走高。

4宗地块总起价84.1亿元，分布于杨浦、虹口、松江、青浦。最终，杨浦滨江宅地和松江中山生态商务区宅地分别溢价26.3%、20.42%成交，虹口商住地块、青浦重固宅地块底价成交，竞得者分别为保利置业、中铁建、北外滩集团、保利发展，此次土拍共计揽金约91亿。

最热的当属杨浦区N090602单元L4-02地块，吸引了招商、金茂、华润、中海、保利置业5家房企参与争夺。经过72轮竞价后，保利置业以42.4063亿竞得该地块，溢价率26.3%，成交楼面价80199元/㎡。创下杨浦滨江楼面价新高。

松江区SJC10006单元C03A-04号地块共吸引了保利发展、招商、中国铁建、象屿&天安4家房企参与竞拍，最终由中国铁建以总价24.71亿元竞得，溢价率20.42%，成交楼面价25288元/㎡。

保利置业志在必得

在整个竞拍过程中，中海与保利置业不断抬价。4月中旬，保利置业的全资子公司上海盛真置业有限公司已发布招标计划，拟对该地块投资61.0378亿，建安费为8.7394亿元。

该地块出让面积21150.46㎡，容积率2.5，建筑面积52876.15㎡，起始楼面价约6.3万/㎡，地上建筑限高40米，定海路沿线建筑高度可突破至60米，中小套型占比40%，装修集采价4000元/㎡。

保利置业是杨浦滨江的老玩家了，曾在此打造过翡丽甲第、保利琅誉、保利琅誉等项目，还有与华丽家族共同打造的兰桂坊，正准备入市。

该地块周边新盘众多。超过8万的楼面价、加上4000元的装标，保利置业项目未来售价预计12万，没有惊人的产品力，或许有些难卖。

去年10月25日，中海以32.131亿元竞得杨浦区定海社区K2-04、G2-5地块，溢价率2.3%，成交楼面价6.92万/㎡；即中海云邸玖章北区所在地块。11月27日，中海又以总价36.45亿元成功竞得同单元内K8-05地块，溢价率为16.33%，成交楼面价73288元/m²；即中海云邸玖章南区所在地块。

项目在4月28日首开清盘，推出187套建面约102-150㎡房源，均价约11.49万元/㎡，认购率突破200%，给了市场足够的信心。

保利置业此次高溢价拿地，避免了中海云邸玖章（东区）的出现。对云邸玖章而言，后面批次的去化稳了。

周边其他新盘还有中建壹品外滩源著、缦云上海、保利海玥外滩序98，可谓竞争激烈。

其中，中建壹品外滩源著位于地块东北侧约550米处，最近一次开盘时间是在3月29日，共推出114套建筑面积约99-146㎡的房源，均价约10.9万元/㎡，开盘当天去化率90%。西南侧约700米的缦云上海，主力在售总价在3000万级，最近一次开盘时间是在去年9月14日，共推出104套建筑面积约206-229㎡的房源，均价约12.2万元/㎡。

再远一点的保利海玥外滩序98，这是一个全洋房小区，目前样板房已亮相，即将入市销售。

中铁建深耕松江

松江区SJC10006单元C03A-04号地块，位于松江新城重点发展区域之一的中山生态商务区，吸引了保利发展、招商蛇口、中铁建、象屿&天安参与竞拍。最终由中铁建以总价247082万元竞得，成交楼面价25288元/㎡，溢价率为20.42%。

出让面积42480.63㎡，容积率2.3，建筑面积97705.449㎡，起价205182万元，楼面价21000元/㎡，地上建筑限高50米，沿茸兴路、茸盛路局部设置60米，中小套型占比45%，集采价2500元/㎡。

地块南北两侧有绿地公园，南侧和西侧均是临河，未来可以打造滨水景观。

中铁建对于松江也很熟悉了。地块南侧就是中铁建·星樾云涧，拿地时间是2022年6月，楼面价29571元/㎡，溢价率为9.52%，联动价为5.54万元/㎡，于2023年3月首次开盘入市，目前已售罄。

北外滩集团托底虹口

虹口地块的遇冷不无意外。出让的hk196-08、hk196-06地块为包含住宅的混合性用地，地块狭长，住宅面积较小，没有太大发挥空间。最终由本土国企北外滩托底获得。

其中，hk196-08地块为居住用地，容积率高达6.2，建筑面积约2.3万㎡，中小套型占比40%，限高100米，集采价4000元/㎡；hk196-06地块为商业文化用地，占地面积3582㎡，容积率1.39，该地块需要融合乍浦路两侧的历史风貌建筑，打造具有特色的文化性的商业地标，整体打造难度不小。

地块周边的新房项目包括华润置地项目、虹口源717、越秀外滩樾、弘安里、海泰北外滩、天潼里、光大&伊泰置业北外滩项目以及碧云北外滩尊邸等。

保利发展远郊“白菜价”拿地

青浦重固地块出让面积27114.4㎡，容积率2，建筑面积54228.8㎡，起价84055万元，楼面价15500元/㎡，地上建筑限高50米，中小套型占比50%，集采价2000元/㎡。由保利发展以底价竞得，此地块也是保利发展此次唯一参拍的地块。

保利发展深耕青浦的意图明显。一个多月前，保利发展旗下公司上海保劭置业有限公司发布该地块的招标计划公告，对该地块拟投资20亿，建安费6.5亿。

该地块周边最近一次的住宅用地出让发生在去年8月7日，保利发展以总价4.29亿元摘得同单元内36a-01地块，溢价率0%，成交楼面价15300元/m²。周边的保利虹桥和颂、保利虹桥和颂IN255、大名城等项目，全都处于在售状态。

其中，保利虹桥和颂IN255位于地块北侧300米左右，于去年11月首开，截至目前共开盘两次，累计推出255套房源，目前已售住宅套数为189套，网签去化约74%。