物企上市，一“票”难求。乐居财经启动“物色”系列原创，深入挖掘物业服务企业的公司治理、服务能力和资本价值。本期关注：银中物业(870685.OC)。

策划 | 陈海保

统筹 | 王敬宾 徐迪

撰文 | 李兰兰

  1992年，邓公南巡后“下海”潮起，改变了很多人的命运，比如冯仑、潘石屹等。

  这一年，29岁的王钦玉也坐不住了：“难道我就不能在新领域干一番事业？”

  在部队服役7年后，王钦玉毅然决然下海创业。

  1993年，王钦玉初涉商海，他很幸运的遇到第一个来宁夏投资的港商，他被聘请作为港商助理，并成为宁夏第一个合资的涉外星级酒店常务副总。这期间，王钦玉还利用业余时间到日本学习经济管理、优化各项工作流程管理等。

  在二十余载的商海沉浮中，风险往往与机遇并存，支撑着王钦玉的，或许就是他骨子里的冲劲。

  2000年，长城宾馆承包人因财务信用问题被中房解约，王钦玉抓住了机会，接手了长城宾馆的承包经营，一干就是十几年。

  2008年，王钦玉挑起银中物业(870685)经营管理的担子。十余年间带领银中物业完成股份改制，并于2017年1月在全国中小企业股份转让系统挂牌，成为宁夏惟一挂牌新三板的物业服务企业。

  王钦玉自己也没有预料到，自己打拼的行业，原本被认为是房产边缘业务的生意，尤其是近两年，似乎是一夜之间，就成了资本市场的宠儿。

  没有一步登天。创业二十七年，王钦玉驾着一艘并不太轻的舟，越过了万重山。

  截止2019年12月底，银中物业管理规模2311万平米，项目146个，服务住户近10万余户。2019年实现营业总收入2.89亿元，利润总额3757万元，净利润3207万元。

  看上去，这似乎是一份亮眼的成绩单。但在业绩数字上涨的同时，风险也在悄然逼近。

  无实控人风险

  王钦玉虽然一手将银中物业带进资本市场，但他自己所持股份并不多。

  乐居财经获悉，银中物业控股股东为宁夏中房实业集团股份有限公司（以下简称宁夏中房），持有560万股股份，占总股本的35%。王钦玉持股18.94%，其余股东均为自然人，且单个自然人股东持股比例未超过20%。

  宁夏中房前身系中房集团银川房地产开发有限公司，成立于1982年，是中房集团成员企业，后经过股权辗转腾挪，如今的宁夏中房由97名自然人股东构成。其中，王爱全持股比例为11.68%，方陆持股比例为7.76%，其余股东持股比例大多未超过5%。

  财报中提出，由于宁夏中房股权结构较为分散，任何单一股东均无法控制宁夏中房，且不存在通过协议或其他方式控制宁夏中房的情况。故公司无实际控制人，若决策效率不高，可能存在错失市场机遇的风险。

  上市后营收乏力

  在营收方面，2017年银中物业营业收入为2.33亿元，同比涨32.41%；2018年营业收入为2.51亿元，同比涨7.8%；2019年营业收入为2.89亿元，较上年同期增长15.31%。银中物业上市前后，呈现出明显的起伏状态。

  有数据显示，2019年主要上市物管公司的营业收入平均增速为47.8%。银中物业15.31%的业绩增速，远远低于行业均值。

  近几年，该公司经营活动产生的现金流，也不断波动，并降至近5年的最低点，从2015年至2019年分别为4412.9万、3776.42万、5748.95万、3818.55万、3463.77万。

  银中物业营收乏力的背后，是两个不容忽视的问题：

  一是业务区域集中的问题。银中物业服务的区域主要集中在银川市和西宁市,银川区域营业收入占比78%以上，地域特征明显。一旦出现地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司盈利能力产生不利影响。

  二是对控股股东存在业务依赖。目前银中物业所管理的物业面积中约30%，由控股股东宁夏中房开发，对控股股东存在业务依赖。

  另外，银中物业的子公司宁夏中房宁东物业服务有限公司、宁夏中房长城宾馆管理有限公司、宁夏中房道和物业服务有限公司，近年来呈现亏损态势。

  净利润“过山车”

  银中物业的收入高低起伏，净利润也呈现“过山车”态势。

  在盈利方面，近三年，银中物业分别实现了3104.33万元、2678.56万元、3213.45万元的净利润，对应的净利润增长率分别为163.54%、-13.72%、19.97%，利润犹如过山车，较不稳定。

  上市2年的发展，银中物业的净利润尚不如上市之初。随着企业业务的拓展，规模的扩大，成本开支的增加，不断侵蚀利润。2019年银中物业的营业成本约为1.69亿元，占收入的79.3%。

  营业成本的上涨，主要受人力成本的上行所致。财报中提到，银中物业所处的物业服务行业为劳动密集型行业，营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量随之增长，同时，随着社会平均工资的上涨，人工成本也将持续上涨。

  银中物业想要实现盈利，不仅要考虑如何实现规模突围，摆脱第三方依赖，还有如何控制成本。

  除此之外，银中物业还面临着多起法律诉讼。据悉，银中物业共涉及法律诉讼255起，司法案件189起。据裁判文书统计分析显示，银中物业涉及的众多案件中，以服务合同纠纷为案由的案件最多。